Ja, aber nur wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Steht dazu nichts im Vertrag, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter, auch wenn sie durch die Reform deutlich gestiegen ist.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: § 556 BGB, § 2 Nr. 1 BetrKV. Die neuen Messbeträge der Grundsteuerreform gelten seit dem 1. Januar 2025 und schlagen erstmals in der Abrechnung für das Jahr 2025 durch.
Die Rechtslage in zwei Sätzen
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“. Umlagefähig zu sein heißt aber nicht, automatisch umgelegt zu sein.
§ 556 Abs. 1 BGB formuliert bewusst vorsichtig: Die Vertragsparteien „können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Fehlt diese Vereinbarung, gilt die Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB — der Vermieter trägt die Lasten der Mietsache. Die Grundsteuer ist dann seine Sache, und daran ändert auch ein höherer Bescheid nichts.
Was dafür im Mietvertrag stehen muss
Weniger, als die meisten vermuten. Der Bundesgerichtshof hat 2016 entschieden, dass der schlichte Satz „der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügt — auch als Formularklausel, auch ohne beigefügten Katalog und ohne ausdrückliche Nennung der Betriebskostenverordnung (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15).
Die Grundsteuer muss also nicht einzeln aufgeführt sein. Sie ist Nummer 1 des Katalogs und damit von jeder wirksamen Pauschalverweisung erfasst. Auch ein Verweis auf die längst abgelöste „Anlage 3 zu § 27 II. BV“ schadet nicht, weil die Vorgängerregelung inhaltsgleich war.
Eine Ausnahme gibt es: § 2 Nr. 17 BetrKV, die „sonstigen Betriebskosten“. Die werden von einer Pauschalverweisung nicht erfasst und müssen einzeln benannt sein. Für die Grundsteuer spielt das keine Rolle — für Positionen wie Dachrinnenreinigung oder Wartung der Rauchwarnmelder sehr wohl.
Wann die Umlage ausfällt
Es gibt drei Vertragsmodelle, und nur eines lässt die Grundsteuer ungehindert durchlaufen.
| Modell | Grundsteuer umlegbar? | Was bei Erhöhung passiert |
|---|---|---|
| Vorauszahlung auf Betriebskosten | ja, über die Jahresabrechnung | läuft automatisch mit, Anpassung der Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB |
| Betriebskostenpauschale | nur mit Mehrbelastungsklausel | Erhöhung nach § 560 Abs. 1, 2 BGB, in Textform und mit Begründung |
| Inklusiv- oder Bruttomiete | nein | Vermieter kann nur über § 558 BGB die Miete erhöhen |
Bei der Pauschale ist die Rückwirkung doppelt gedeckelt: Der Vermieter muss die Erhöhung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis erklären, und sie wirkt höchstens auf den Beginn des vorausgegangenen Kalenderjahres zurück (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB). Eine Nachbelastung für weit zurückliegende Jahre ist damit ausgeschlossen.
Bei Staffel- und Indexmiete läuft die Betriebskostenabrechnung unabhängig weiter. § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB sperrt nur Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b, § 557b Abs. 2 Satz 1 nimmt § 560 ausdrücklich aus. Voraussetzung bleibt allerdings, dass der Vertrag die Umlage eigenständig vereinbart — Staffel und Index betreffen nur die Grundmiete.
Wie verteilt wird
Haben die Parteien keinen Schlüssel vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine fehlende Schlüsselvereinbarung macht die Umlage also nicht unwirksam.
Eine Besonderheit gilt in gemischt genutzten Häusern: Anders als bei Wasser oder Müll ist bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug für die gewerblichen Einheiten nötig (BGH, Urteil vom 10.05.2017, VIII ZR 79/16). Der Grund liegt in der Natur der Steuer — sie ist eine ertragsunabhängige Objektsteuer ohne Bezug zum Nutzerverhalten.
Was die Reform 2026 in die Abrechnung bringt
Die Hauptveranlagung erfolgte auf den 1. Januar 2025 (§ 36 GrStG), bewertet wurde auf den Stichtag 1. Januar 2022. Mietrechtlich heißt das: Die erste Abrechnung mit den neuen Beträgen ist die für das Jahr 2025 — und die muss den Mietern nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Genau diese Abrechnungen laufen derzeit ein.
Die Belastung hat sich dabei stark verschoben. Nach einer Auswertung des Immobilienverbands IVD zahlen rund vier von fünf Eigentümern gleich viel oder mehr als vor der Reform; im obersten Zehntel liegt der Anstieg über 300 Prozent. Das ist eine Verbandsangabe, keine amtliche Statistik — die Größenordnung deckt sich aber mit dem, was in den Abrechnungen ankommt.
Verfassungsrechtlich ist die Sache noch nicht zu Ende. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell am 12. November 2025 für formell und materiell verfassungsgemäß erklärt (II R 3/25 und II R 31/24). Dagegen ist seit dem 27. Februar 2026 die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 472/26 beim Bundesverfassungsgericht anhängig, getragen vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund.
Für Mieter ändert das nichts an der Zahlungspflicht. Der Mieter ist nicht Steuerschuldner und kann gegen den Grundsteuerbescheid nichts unternehmen. Angreifbar ist für ihn nur die mietrechtliche Umlage: die Vereinbarung, der Verteilerschlüssel, die Frist und der Rechenweg.
Eigentümer haben seit dem Jahressteuergesetz 2024 einen zusätzlichen Hebel: Nach § 220 Abs. 2 BewG ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 Prozent übersteigt.
Nachforderungen nach rückwirkenden Bescheiden
Der häufigste Streitpunkt: Der Grundsteuerbescheid kommt spät, die Abrechnungsfrist ist abgelaufen, und der Vermieter fordert trotzdem nach.
Das geht — unter Bedingungen. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB lässt die verspätete Nachforderung zu, wenn der Vermieter sie nicht zu vertreten hat. Ein noch nicht ergangener Bescheid ist ein solches Abrechnungshindernis. Der Vermieter muss dann aber in der ursprünglichen Abrechnung einen Nachberechnungsvorbehalt gesetzt haben (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12) und die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erheben.
Wann dieses Hindernis wegfällt, hat der BGH im Mai 2026 präzisiert — und den Spielraum der Vermieter deutlich erweitert. Hat der Vermieter gegen die Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt, also gegen den Grundsteuerwert- oder den Messbetragsbescheid, besteht das Abrechnungshindernis fort, bis über diesen Einspruch entschieden ist. Der bloße Zugang des Grundsteuerbescheids setzt die Frist noch nicht in Gang (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). In der laufenden Reformwelle ist das ein erheblicher Unterschied.
Aus derselben Entscheidung stammt ein zweiter Punkt, der Mieter betrifft: Der Einwand, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt, unterliegt der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB wie jeder andere Einwand — und er trägt nur, wenn tatsächlich objektiv überhöhte Preise nachgewiesen werden. Dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, genügt für sich genommen nicht.
Was Sie prüfen sollten
- Steht im Mietvertrag überhaupt eine Betriebskostenklausel? Ohne sie ist die Position aus der Abrechnung zu streichen.
- Ist eine Inklusiv- oder Bruttomiete vereinbart? Dann gehört die Grundsteuer nicht in die Abrechnung.
- Ist die Abrechnung fristgerecht zugegangen? Für 2025 endet die Frist am 31. Dezember 2026.
- Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem Vertrag überein, ersatzweise mit der Wohnfläche?
- Wurde bei einer Nachforderung in der ursprünglichen Abrechnung ein Vorbehalt erklärt?
- Ihre eigene Einwendungsfrist beträgt zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung — danach ist der Einwand verloren.
Wie Sie die übrigen Positionen durchgehen, steht in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung prüfen. Den vollständigen Katalog der umlagefähigen Positionen finden Sie unter Betriebskostenverordnung. Für den Widerspruch gibt es ein ausfüllbares Musterschreiben.
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