Kaution und Auszug: Wann Sie Ihr Geld zurückbekommen — und die Sechs-Monats-Frist, die alles entscheidet

Die Kaution ist der letzte Streitpunkt jedes Mietverhältnisses und der einzige, bei dem der Mieter am kürzeren Hebel sitzt — das Geld liegt schon beim Vermieter. Umso wichtiger ist eine Vorschrift, die in kaum einem Ratgeber vorkommt: § 548 BGB, die Sechs-Monats-Verjährung.

Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die Regeln des § 551 BGB

Punkt	Regel
Höchstbetrag	drei Nettokaltmieten — ohne Betriebskostenvorauszahlung
Zahlung	in drei gleichen Monatsraten; die erste zu Mietbeginn
Anlage	getrennt vom Vermögen des Vermieters, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
Zinsen	stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit
Abweichungen	zum Nachteil des Mieters unwirksam

Zwei praktische Folgerungen daraus:

Zu viel gezahlte Kaution können Sie jederzeit zurückfordern, auch mitten im laufenden Mietverhältnis — der übersteigende Teil ist ohne Rechtsgrund geleistet.

Die getrennte Anlage schützt in der Insolvenz. Eine ordnungsgemäß angelegte Kaution fällt nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters. Legt der Vermieter sie nicht getrennt an, darf der Mieter die Kautionszahlung zurückhalten oder — nach Zahlung — die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis der Nachweis erbracht ist.

Andere Sicherheitsformen

Statt Barkaution sind auch eine Mietkautionsbürgschaft der Bank, ein verpfändetes Sparbuch oder eine Bürgschaft von Angehörigen möglich. Kautionsversicherungen kosten eine laufende Prämie, die verloren ist — sie lösen ein Liquiditätsproblem, sind aber kein Sparmodell. Und Vorsicht: Eine Elternbürgschaft, die über die drei Nettokaltmieten hinausgeht, ist insoweit unwirksam.

Wann die Kaution zurückfließt

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu, die je nach Umständen bei etwa drei bis sechs Monaten liegt. In dieser Zeit prüft er, ob Ansprüche bestehen.

Danach ist abzurechnen. Der Vermieter muss offenlegen, welche Beträge er wofür einbehält. Ein pauschales „ich behalte erst mal ein“ genügt nicht.

Der Einbehalt für die Betriebskostenabrechnung

Steht die letzte Abrechnung noch aus, darf der Vermieter einen Teilbetrag zurückhalten — aber nur in angemessener Höhe, orientiert an der zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Kaution. Als Maßstab dient üblicherweise die Nachzahlung der Vorjahre mit einem Sicherheitsaufschlag.

Und die Grenze: Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Danach kann keine Nachzahlung mehr verlangt werden — und damit entfällt auch der Grund für den Einbehalt. Wie Sie eine Abrechnung prüfen, steht in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.

§ 548 BGB: sechs Monate, und dann ist Schluss

Das ist die Vorschrift, die beim Auszug den Ausschlag gibt:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten.

Die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Sache — also mit der tatsächlichen Schlüsselübergabe, nicht mit dem rechtlichen Vertragsende. Wer die Wohnung am 30. September übergibt, kann ab dem 1. April des Folgejahres nicht mehr für Kratzer im Parkett oder unterlassene Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden.

Zwei Klarstellungen dazu:

• Die Frist gilt nicht für Mietrückstände und nicht für Betriebskostennachzahlungen — die verjähren regelmäßig in drei Jahren.
• Sie gilt umgekehrt genauso: Ansprüche des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB ebenfalls in sechs Monaten nach Vertragsende.

Praktisch heißt das für beide Seiten: Notieren Sie das Datum der Schlüsselübergabe. Es ist der Fristbeginn, um den vor Gericht am häufigsten gestritten wird.

Was der Vermieter abziehen darf — und was nicht

Position	Abzugsfähig?
Rückständige Miete	ja
Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung	ja
Schäden, die über vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen	ja
Normale Gebrauchsspuren — Laufstraßen im Teppich, Dübellöcher in üblicher Zahl, vergilbte Tapete	nein, das ist mit der Miete abgegolten
Unterlassene Schönheitsreparaturen	nur bei wirksamer Klausel — die es häufig nicht gibt
Kosten der Neuvermietung, Inserate, Makler	nein
Renovierung „auf Neuwert“	nein — abzuziehen ist der Zeitwert, nicht der Neupreis

Beim Schadensersatz gilt der Grundsatz neu für alt: Wird ein 15 Jahre alter Teppichboden beschädigt, dessen übliche Lebensdauer bei zehn Jahren liegt, beträgt der Zeitwert null. Der Vermieter kann dann keinen Ersatz verlangen, auch wenn der Schaden real ist.

Die Übergabe vorbereiten

1. Das Einzugsprotokoll heraussuchen. Steht dort „unrenoviert übergeben“, ist die Frage der Schönheitsreparaturen meist schon entschieden.
2. Vorbesichtigung anbieten, zwei bis vier Wochen vor dem Auszug. Was der Vermieter dann beanstandet, können Sie noch selbst und günstiger erledigen.
3. Fotos machen — besenrein, leer, mit Datum, jeder Raum.
4. Protokoll gemeinsam ausfüllen, mit Zählerständen und Zählernummern, Schlüsselzahl und Zustand je Raum. Strittige Punkte als strittig vermerken, nicht wegdiskutieren lassen. Eine Vorlage steht bei unseren Musterschreiben.
5. Nichts unterschreiben, was eine Zahlungspflicht begründet, solange Sie die Höhe nicht kennen. Ein Anerkenntnis im Protokoll bindet.
6. Neue Anschrift und Bankverbindung schriftlich mitteilen — sonst hat der Vermieter eine bequeme Ausrede.

Wenn nichts zurückkommt

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gehen Sie in drei Schritten vor: Zahlungsaufforderung mit Frist von 14 Tagen, dann Mahnung mit Verzugsfolgen, dann gerichtliches Mahnverfahren über das Online-Mahnportal der Justiz. Das Mahnverfahren kostet wenig, läuft ohne Anwalt und hemmt die Verjährung.

Ein Hinweis, der Geld spart: Solange der Vermieter gar nicht abrechnet, müssen Sie nicht beweisen, dass keine Schäden vorliegen. Die Darlegungs- und Beweislast für jeden Abzug trägt er. Fordern Sie deshalb immer zuerst die Abrechnung und erst dann das Geld — in dieser Reihenfolge muss er sich festlegen.

Aus Vermietersicht

Die spiegelbildliche Konsequenz aus § 548 BGB: Ansprüche müssen innerhalb von sechs Monaten geltend gemacht und notfalls gerichtlich anhängig gemacht werden. Eine bloße Ankündigung hemmt die Verjährung nicht. Wer bis zur Betriebskostenabrechnung wartet, um alles auf einmal zu erledigen, hat seine Schadensersatzansprüche häufig schon verloren — die Nachzahlung aus den Betriebskosten dagegen nicht.

Sauber ist deshalb: Schadenspositionen sofort nach der Übergabe beziffern und abrechnen, den Betriebskostenanteil separat und mit klarer Begründung einbehalten, den Rest zügig auszahlen.

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