Nur mit einem berechtigten Interesse — und das Gesetz nennt drei Fallgruppen: schuldhafte Pflichtverletzung, Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausdrücklich ausgeschlossen.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 543, 568, 569, 573, 573a, 573c, 574 ff., 577a BGB.
Die drei Fallgruppen
§ 573 Abs. 1 BGB stellt die Grundregel auf: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Satz 2 schiebt gleich einen Riegel vor: „Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ Eine Änderungskündigung zur Mietanhebung gibt es im Wohnraummietrecht nicht.
Absatz 2 nennt drei Regelbeispiele. Der Katalog ist nicht abschließend — andere Fälle sind über die Generalklausel möglich, dann aber mit deutlich höherer Darlegungslast.
Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung
Drei Voraussetzungen: Pflichtverletzung, Verschulden, Erheblichkeit. Praktisch wichtigster Fall ist der Zahlungsverzug unterhalb der Schwellen der fristlosen Kündigung.
Der BGH hat dafür eine Untergrenze markiert: Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Im Streitfall waren es neun Tage Verzug bei einer ausstehenden Monatsmiete — zu wenig.
Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Die Gerichte prüfen die Vorstellungen des Vermieters nur auf Rechtsmissbrauch, nicht auf Angemessenheit — wer wie groß wohnen will, entscheidet er selbst.
Vier Entscheidungen, die den Rahmen abstecken:
- Wer zählt als Familienangehöriger? Nur Personen mit Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen. Cousins gehören nicht dazu (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 276/23).
- Selbst herbeigeführter Bedarf bleibt schutzwürdig. Wer die eigene Wohnung umbaut und deshalb die vermietete braucht, kann sich darauf berufen; die Anforderungen an die Begründung dürfen nicht überhöht werden (BGH, Urteil vom 24.09.2025, VIII ZR 289/23).
- Anbietpflicht: Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss der Vermieter sie anbieten. Verletzt er das, wird die Kündigung aber nicht unwirksam — es bleibt beim Schadensersatz in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Zieht der Vermieter nach dem Auszug nicht ein, muss er den Verdacht substantiiert widerlegen. Ihn trifft die sekundäre Darlegungslast (BGH, Urteil vom 11.10.2016, VIII ZR 300/15).
Wirtschaftliche Verwertung
Die höchsten Hürden. Der Vermieter muss an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sein und dadurch einen erheblichen Nachteil erleiden, den er konkret darlegen muss (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 243/16).
Zwei Dinge zählen ausdrücklich nicht: dass sich durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete erzielen ließe, und dass der Vermieter nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkaufen will. Auch der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Vorschrift (BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 70/19).
Was kein berechtigtes Interesse ist
- Die Absicht, die Miete zu erhöhen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Eine höhere Miete durch anderweitige Vermietung als Wohnraum.
- Die Verkaufsabsicht nach Umwandlung in Wohnungseigentum.
- Gründe, die im Kündigungsschreiben nicht genannt sind — nachgeschoben werden dürfen nur nachträglich entstandene (§ 573 Abs. 3 BGB).
Auch Berufs- oder Geschäftsbedarf ist dem Eigenbedarf nicht gleichgestellt. Es braucht eine Einzelfallabwägung über die Generalklausel; pauschale Fallgruppenbildung ist unzulässig (BGH, Urteil vom 29.03.2017, VIII ZR 45/16).
Die Fristen
| Dauer seit Überlassung | Kündigungsfrist für den Vermieter |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| über 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
| Zweifamilienhaus nach § 573a BGB | jeweils 3 Monate mehr |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Maßgeblich ist die Überlassung, nicht der Vertragsschluss. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren gilt nur für den Vermieter — der Mieter kündigt dauerhaft mit drei Monaten.
Der Sonderfall Zweifamilienhaus
In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann er kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darzulegen (§ 573a BGB). Der Preis: drei Monate längere Kündigungsfrist.
Zwingend ist dabei die Angabe im Kündigungsschreiben, dass die Kündigung auf diese Erleichterung gestützt wird. Fehlt sie, kann er sich später nicht mehr darauf berufen. Der Widerspruch nach der Sozialklausel bleibt möglich.
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Zwei Varianten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, konkretisiert durch § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB):
- Variante a: zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Rückstand, der mehr als eine Monatsmiete beträgt.
- Variante b: über einen längeren Zeitraum ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten.
Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich. Weitere fristlose Gründe: unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, erhebliche Gefährdung der Mietsache, nachhaltige Störung des Hausfriedens, und Verzug mit der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ohne Betriebskostenanteile.
Die Schonfristzahlung — und ihre Lücke
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Rückstände, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das funktioniert nicht, wenn in den vorangegangenen zwei Jahren schon einmal eine Kündigung auf diese Weise geheilt wurde.
Die entscheidende Lücke: Vermieter kündigen in der Praxis doppelt — fristlos und hilfsweise ordentlich, gestützt auf denselben Rückstand. Nach dem Gesetzeswortlaut heilt die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche bleibt stehen.
Der BGH hat das sechsmal bestätigt, zuletzt im Juli 2025: VIII ZR 91/20 (13.10.2021), VIII ZR 307/21 (05.10.2022), VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23 (beide 23.10.2024), VIII ZR 145/24 (09.04.2025) und VIII ZR 287/23 (23.07.2025). Das Landgericht Berlin II hält dagegen; der BGH hat dessen Auffassung deutlich zurückgewiesen.
Wichtig für die Einordnung: Der Gesetzgeber will das ändern. Der Regierungsentwurf BT-Drucksache 21/6807 sieht vor, dass die Schonfristzahlung künftig einmalig je Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung beseitigt. Kabinettsbeschluss war am 29. April 2026, die erste Lesung am 9. Juli 2026; seither liegt der Entwurf im Rechtsausschuss. Stand heute ist er nicht beschlossen — es gilt die Rechtsprechung des BGH.
Form: hier scheitern die meisten Kündigungen
- Schriftform ist zwingend (§ 568 Abs. 1 BGB): eigenhändige Unterschrift. Keine E-Mail, kein Fax, keine WhatsApp.
- Begründung im Kündigungsschreiben, bei der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB, bei der fristlosen nach § 569 Abs. 4 BGB.
- Alle Vermieter müssen gegenüber allen Mietern kündigen. Steht der Ehepartner mit im Vertrag, muss auch er das Schreiben erhalten.
- Ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht soll erfolgen. Unterbleibt er, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären.
Ihr Widerspruch: die Sozialklausel
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Als Härte gilt ausdrücklich auch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist.
Form und Frist: Textform, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses (§ 574b BGB).
Zwei Grenzen: Gegen eine berechtigte fristlose Kündigung schützt die Sozialklausel nicht. Und auf Vermieterseite zählen bei der Abwägung nur die Gründe, die im Kündigungsschreiben stehen.
Als Rechtsfolge kommt die Fortsetzung in Betracht, so lange dies angemessen ist — bei ungewissem Wegfall der Härtegründe auch auf unbestimmte Zeit. Einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das Gericht durch Urteil.
Wenn die Wohnung nach Ihrem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde
Dann greift die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB: Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder Verwertung erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Bayern hat das zum 1. Januar 2026 für alle 285 Gemeinden der Mieterschutzverordnung getan, Hessen arbeitet mit acht Jahren.
Ihre Prüfliste bei einer Kündigung
- Ist das Schreiben eigenhändig unterschrieben und an alle Mieter gerichtet?
- Ist ein konkreter Grund genannt — und einer, der zu den drei Fallgruppen passt?
- Stimmt die Frist mit der Dauer Ihres Mietverhältnisses überein?
- Bei Eigenbedarf: Wer soll einziehen, in welchem Verwandtschaftsverhältnis, aus welchem Grund?
- Wurde die Wohnung nach Ihrem Einzug in Eigentum umgewandelt? Dann Sperrfrist prüfen.
- Kommt ein Widerspruch nach § 574 BGB in Betracht? Die Frist von zwei Monaten vor Beendigung sofort notieren.
- Bei Zahlungsverzug: Eine Schonfristzahlung rettet nur die fristlose Kündigung — nicht die hilfsweise ordentliche.
Zur häufigsten Fallgruppe gibt es einen eigenen Beitrag: Eigenbedarfskündigung. Zum Zahlungsverzug und zur Räumung Zahlungsverzug. Für die eigene Kündigung gibt es ein ausfüllbares Musterschreiben.
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