Beim Zahlungsverzug entscheidet ein einziger, wenig bekannter Satz über den Ausgang: Die Nachzahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage heilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung — nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche. Wer das weiß, führt das Verfahren anders.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wann fristlos gekündigt werden darf
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kennt zwei Varianten, und beide werden regelmäßig verwechselt:
| Variante | Voraussetzung |
|---|---|
| Buchstabe a | Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug |
| Buchstabe b | Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht |
„Nicht unerheblich“ bei Buchstabe a bedeutet nach der Rechtsprechung, dass der Rückstand insgesamt eine Monatsmiete übersteigen muss. Zwei halbe Monatsmieten in Folge genügen also gerade nicht.
Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Und: Verzug setzt Vertretenmüssen voraus. Bleibt die Zahlung aus, weil ein Sozialleistungsträger verzögert, kann das den Verzug ausschließen — wenn der Mieter alles Zumutbare getan hat.
Berechtigte Minderung ist kein Verzug
Kürzt der Mieter die Miete wegen eines Mangels, entsteht in Höhe der berechtigten Minderung kein Rückstand. Das Risiko liegt beim Mieter: Setzt er den Satz zu hoch an, ist die Differenz Rückstand. Deshalb ist bei streitigen Mängeln die Zahlung unter Vorbehalt der sichere Weg — siehe unseren Beitrag zu Mietmängeln.
Braucht es eine Abmahnung?
Nein. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt klar, dass bei Zahlungsverzug weder eine Abmahnung noch eine Fristsetzung erforderlich ist. Der Vermieter kann unmittelbar kündigen.
Sinnvoll ist eine vorherige Mahnung trotzdem: Sie dokumentiert den Verzug, schafft Klarheit über die Höhe und führt in vielen Fällen zur Zahlung, ohne dass ein Verfahren nötig wird.
Die Schonfristzahlung — und ihre Grenze
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird — oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet.
Zwei Einschränkungen:
Erstens: Die Heilung wirkt nur einmal in zwei Jahren. Ist der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine geheilte Kündigung vorausgegangen, greift die Schonfrist nicht.
Zweitens — und das ist der entscheidende Punkt: Die Vorschrift steht im Abschnitt über die außerordentliche Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass die Schonfristzahlung eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beseitigt. Der Zahlungsverzug ist dort eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung — und die verschwindet durch die spätere Zahlung nicht.
Praktisch heißt das: Vermieter sprechen die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche aus. Zahlt der Mieter in der Schonfrist, fällt die fristlose weg, das Mietverhältnis endet aber mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.
Der Widerspruch aus Berlin
Diese Rechtsprechung ist nicht unumstritten. Berliner Instanzgerichte halten seit Jahren dagegen und wenden die Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung an — mit dem Argument, dass der Gesetzgeber den Mieterschutz sonst leerlaufen ließe. Der BGH hat seine Linie mehrfach bestätigt.
Für Betroffene bedeutet das: Der Ausgang kann davon abhängen, welches Gericht zuständig ist. Wer in dieser Lage ist, sollte anwaltlichen Rat einholen, statt sich auf eine der beiden Linien zu verlassen.
Der Ablauf aus Vermietersicht
- Rückstand exakt beziffern — Monat für Monat, Bruttomiete, Zahlungseingänge gegenübergestellt. Diese Aufstellung gehört später in die Klageschrift.
- Mahnung mit Frist, 10 bis 14 Tage, mit Hinweis auf die Folgen.
- Kündigung in Schriftform, fristlos und hilfsweise ordentlich, mit Angabe der Rückstandshöhe und der Zeiträume. Von allen Vermietern unterschrieben, an alle Mieter gerichtet.
- Zugang dokumentieren.
- Räumungsklage nach fruchtlosem Ablauf. Erst mit der Zustellung beginnt die Schonfrist zu laufen.
- Zwangsvollstreckung nach Räumungstitel über den Gerichtsvollzieher.
Rechnen Sie realistisch: Von der ersten ausgebliebenen Miete bis zur Räumung vergehen in Ballungsräumen häufig neun bis achtzehn Monate. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann das Gericht zusätzlich gewähren.
Die Berliner Räumung
Statt der klassischen Räumung mit Spedition und Einlagerung kann der Vermieter seinen Vermieterpfandrechts-Anspruch nutzen und die Räumung auf die Herausgabe der Wohnung beschränken — das Inventar bleibt zunächst stehen. Das senkt den Kostenvorschuss beim Gerichtsvollzieher erheblich, von mehreren tausend Euro auf einen niedrigen dreistelligen bis vierstelligen Betrag.
Verzugszinsen und Kosten
Ab Verzug schuldet der Mieter Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Mahnkosten sind als Verzugsschaden ersatzfähig, soweit sie tatsächlich anfallen — pauschale Mahngebühren in Formularverträgen sind in überhöhter Höhe unwirksam. Anwaltskosten sind ab Verzug ebenfalls erstattungsfähig.
Was Mieter tun sollten
Sofort mit dem Vermieter sprechen. Eine schriftlich vereinbarte Ratenzahlung verhindert den Verzugstatbestand, wenn sie eingehalten wird — und die meisten Vermieter bevorzugen Geld gegenüber einem 15-monatigen Verfahren.
Das Jobcenter beziehungsweise Sozialamt einschalten. Nach § 22 Abs. 8 SGB II beziehungsweise § 36 SGB XII können Mietschulden übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht — in der Regel als Darlehen. Die schriftliche Verpflichtungserklärung einer solchen Stelle heilt die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wie eine Zahlung.
Wohngeld prüfen. Wer knapp über dem Bürgergeld liegt, hat häufig einen Anspruch, den er nicht kennt — siehe unseren Beitrag zum Wohngeld. Gezahlt wird ab dem Monat der Antragstellung, nicht rückwirkend.
Die Schonfrist kennen und nutzen — aber wissen, dass sie die hilfsweise ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung des BGH nicht beseitigt. Wer nur die Schonfrist abwartet und sonst nichts unternimmt, verliert die Wohnung mit einigen Monaten Verzögerung trotzdem.
Vorbeugen ist billiger
Für Vermieter ist der wirksamste Schutz die Auswahl vor Vertragsschluss: Selbstauskunft mit Einkommensnachweis und Frage nach laufenden Räumungsverfahren, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters und die vollständig gezahlte Kaution vor Schlüsselübergabe. Welche Fragen dabei zulässig sind und welche nicht, steht im Formular bei unseren Musterschreiben.
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