Der Bauvertrag ist der Punkt, an dem sich entscheidet, wie teuer das Haus wird — nicht die Bauphase. Wer eine unvollständige Baubeschreibung unterschreibt, bezahlt jeden fehlenden Posten später als Nachtrag zum Preis des Anbieters. Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 gibt das BGB Verbrauchern dafür Werkzeuge in die Hand, die viele nicht kennen.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Drei Vertragstypen, drei Regelwerke
| Vertragstyp | Grundlage | Wann |
|---|---|---|
| Werkvertrag | §§ 631 ff. BGB | einzelne Gewerke, Handwerkerleistungen |
| Bauvertrag | §§ 650a ff. BGB | Herstellung, Wiederherstellung oder Umbau eines Bauwerks |
| Verbraucherbauvertrag | §§ 650i ff. BGB | Verbraucher beauftragt ein Unternehmen mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen |
Die Abgrenzung ist folgenreich: Nur der Verbraucherbauvertrag löst Baubeschreibungspflicht, Widerrufsrecht und Abschlagsgrenze aus. Er setzt voraus, dass ein Unternehmen den Bau als Ganzes schuldet — also Generalunternehmer, Bauträger oder Fertighausanbieter. Wer die Gewerke einzeln vergibt, hat viele normale Bauverträge und keinen einzigen Verbraucherbauvertrag. Das ist kein Grund gegen die Einzelvergabe, aber ein Grund, das zu wissen.
Und die VOB/B?
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B, ist kein Gesetz, sondern ein vorformuliertes Klauselwerk. Sie gilt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wird. Gegenüber Verbrauchern ist ihre Einbeziehung problematisch: Wird sie nicht als Ganzes vereinbart, unterliegen die einzelnen Klauseln der AGB-Kontrolle und fallen reihenweise. Für private Bauherren ist die VOB/B in aller Regel kein Vorteil — sie verkürzt unter anderem die Gewährleistung von fünf auf vier Jahre.
1. Die Baubeschreibung
Nach § 650j BGB muss der Unternehmer dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform überlassen. Was hineingehört, steht in Artikel 249 EGBGB, und die Liste ist erfreulich konkret:
- allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Haustyp, Bauweise, Anzahl der Wohneinheiten
- Art und Umfang der Leistungen, einschließlich Planung, Bauleitung und Arbeiten an Grundstück und Außenanlagen
- Gebrauchs- und Nutzungsdauer, Baustoffe und Bauteile mit Angabe der Qualität
- energetische Eigenschaften, Schallschutz, Brandschutz
- verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung — oder, wenn der Baubeginn noch offen ist, zur Dauer der Bauausführung
Der entscheidende Satz steht in § 650k Abs. 1 BGB: Die Baubeschreibung wird Inhalt des Vertrags. Und Absatz 2: Unklarheiten gehen zulasten des Unternehmers. Wer also eine schwammige Beschreibung unterschreibt, hat im Zweifel die bessere Auslegung auf seiner Seite — aber auch einen Streit, den er nicht führen wollte.
Die Prüffrage lautet deshalb nicht „ist alles beschrieben?“, sondern: Welche Positionen fehlen, die jedes Haus braucht? Klassiker sind Erdarbeiten und Bodenaustausch, Hausanschlüsse, Baustrom und Bauwasser, Bodenplatte oder Keller, Außenanlagen, Vermessung, Prüfstatik und die Bauherrenhaftpflicht.
2. Das Widerrufsrecht
Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu — unabhängig davon, wo der Vertrag geschlossen wurde. Die Frist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung; fehlt sie, verlängert sie sich auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage.
Ausnahme: Wird der Vertrag notariell beurkundet — also beim Bauträgervertrag —, entfällt das Widerrufsrecht. Der Notar übernimmt die Schutzfunktion.
3. Abschlagszahlungen und die 90-Prozent-Grenze
§ 650m Abs. 1 BGB deckelt Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung, Nachträge eingerechnet. Zehn Prozent bleiben also bis zur Abnahme in Ihrer Hand — und das ist das wirksamste Druckmittel, das das Gesetz kennt.
Zusätzlich verlangt § 650m Abs. 2 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel — wahlweise als Bürgschaft oder durch Einbehalt.
Zahlungspläne, die frühzeitig hohe Raten vorsehen, sind der häufigste Konstruktionsfehler in Bauverträgen. Faustregel: Jede Rate muss durch eine tatsächlich erbrachte, prüfbare Leistung gedeckt sein. Bezahlt wird nach Baufortschritt, nicht nach Kalender.
4. Die Abnahme — der wichtigste Termin
Mit der Abnahme nach § 640 BGB kippt fast alles zugunsten des Unternehmers:
- die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über
- die Gewährleistungsfrist beginnt — fünf Jahre bei Bauwerken nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB
- die Vergütung wird fällig
- die Gefahr geht über
Deshalb: nie ohne Sachverständigen abnehmen, alle festgestellten Mängel im Abnahmeprotokoll aufnehmen und einen Einbehalt vereinbaren. Wer einen Mangel bei der Abnahme kennt und sich seine Rechte nicht vorbehält, verliert nach § 640 Abs. 3 BGB die Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz für diesen Mangel.
Achtung fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Besteller sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Beim Verbraucherbauvertrag greift das nur, wenn der Unternehmer auf diese Folge hingewiesen hat — aber der Hinweis steht regelmäßig im Kleingedruckten.
5. Sicherheiten in beide Richtungen
Der Unternehmer kann nach § 650f BGB eine Bauhandwerkersicherung verlangen — gegenüber Verbrauchern beim Verbraucherbauvertrag allerdings nicht. Umgekehrt sichert der Bauherr sich über den Einbehalt nach § 650m BGB und über eine Gewährleistungsbürgschaft.
Beim Bauträgervertrag gilt zusätzlich die Makler- und Bauträgerverordnung: Der Bauträger darf Zahlungen nur nach dem dort geregelten Ratenplan in bis zu sieben Raten abrufen, gebunden an konkrete Bauabschnitte. Ein Bauträgervertrag, der davon abweicht, ist in diesem Punkt unwirksam.
Das Anordnungsrecht — und was es kostet
Seit 2018 kann der Besteller nach § 650b BGB Änderungen des Werkerfolgs verlangen. Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung über die Mehrvergütung zustande, darf er die Änderung nach § 650b Abs. 2 BGB einseitig anordnen. Der Unternehmer muss ausführen, kann aber nach § 650c BGB eine Vergütung auf Basis der tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen verlangen — und 80 Prozent davon vorläufig abrechnen.
Das ist ein starkes Recht mit einem teuren Preisschild. Jede Änderung während der Bauphase kostet ein Vielfaches dessen, was sie in der Planung gekostet hätte.
Vor der Unterschrift
- Baubeschreibung von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen — Kostenpunkt einige hundert Euro gegen fünfstellige Nachtragsrisiken
- Vollständigkeitsliste abgleichen: Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Bodenplatte, Außenanlagen, Baustrom, Vermessung
- Verbindlichen Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafe für Verzug vereinbaren
- Zahlungsplan an Baufortschritt koppeln, Endrate mindestens zehn Prozent
- Fertigstellungssicherheit über fünf Prozent schriftlich fixieren
- VOB/B streichen, wenn sie drinsteht und Sie Verbraucher sind
Welche Genehmigung vor dem Baubeginn stehen muss, steht in unserem Beitrag zum Baugesetzbuch.
Enthält KI-generierte Inhalte