Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein — sie muss weder beantragt noch genehmigt werden. Trotzdem sollten Sie sie ankündigen: Sonst sieht der Vermieter nur eine unerklärte Zahlungslücke und kann im schlimmsten Fall wegen Zahlungsverzugs kündigen.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Voraussetzung: der Mangel muss angezeigt sein
Gemindert werden darf ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel auftritt und angezeigt ist. Für die Zeit davor besteht kein Minderungsrecht. Wer noch keine Mängelanzeige geschickt hat, fängt dort an.
| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 536 BGB; Vorbehalt der Rückforderung nach § 814 BGB |
| Form | Textform genügt |
| Berechnungsbasis | die Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung — nicht die Nettokaltmiete |
| Zeitraum | ab Auftreten und Anzeige des Mangels bis zu seiner Beseitigung |
| Schwelle | unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht |
Kürzen oder unter Vorbehalt zahlen?
Das ist die eigentliche Entscheidung in diesem Schreiben, und sie hängt davon ab, wie sicher der Mangel und die Quote sind.
Variante A — Kürzung. Sie zahlen weniger. Das ist der direkte Weg, aber er trägt ein Risiko: Setzen Sie die Quote zu hoch an, entsteht in Höhe der Differenz ein Zahlungsrückstand. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, ist die fristlose Kündigung möglich.
Variante B — Zahlung unter Vorbehalt. Sie zahlen die volle Miete weiter und erklären schriftlich den Vorbehalt der Rückforderung. Damit entsteht kein Verzug, und der zu viel gezahlte Betrag bleibt rückforderbar — die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre. Bei streitigen Mängeln oder unklarer Quote ist das der klar bessere Weg.
Eine verbindliche Tabelle für Minderungsquoten gibt es nicht. Die kursierenden Listen sind Sammlungen von Einzelfallentscheidungen unterschiedlicher Amtsgerichte — als Orientierung brauchbar, als Berechnungsgrundlage nicht.
Das Formular
Mietminderung ankündigen
Entscheiden Sie sich für eine der beiden Varianten am Ende und löschen Sie den anderen Absatz aus dem kopierten Text. Beides gleichzeitig geht nicht.
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Mietminderung wegen — Wohnung
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit Schreiben vom habe ich Ihnen den folgenden Mangel angezeigt:
Der Mangel besteht bis heute fort. Die Wohnung ist dadurch seit dem nur eingeschränkt nutzbar.
Ich mache deshalb ab diesem Zeitpunkt eine Minderung der Bruttomiete in Höhe von Prozent geltend, das entspricht Euro monatlich.
Variante A — Kürzung: Ich werde die Miete ab entsprechend gekürzt zahlen, also Euro statt Euro.
Variante B — Zahlung unter Vorbehalt: Ich zahle die Miete zunächst in voller Höhe weiter, ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung des Minderungsbetrags.
Sobald der Mangel beseitigt ist, zahle ich selbstverständlich wieder die volle Miete. Ich bitte Sie weiterhin um zügige Instandsetzung.
Mit freundlichen Grüßen
Den Betrag richtig ausrechnen
Nehmen Sie die Bruttomiete als Basis — also Kaltmiete plus Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung. Das wird in der Praxis ständig falsch gemacht, und zwar zulasten der Mieter: Bei 850 Euro Bruttomiete und 10 Prozent Minderung sind es 85 Euro, nicht 65 Euro aus der Nettokaltmiete von 650.
Mindern Sie taggenau, wenn der Mangel mitten im Monat auftritt oder endet: Monatsbetrag geteilt durch die Zahl der Tage des Monats, mal die Zahl der betroffenen Tage.
Wenn Sie unsicher sind, wie hoch die Quote sein darf, nehmen Sie Variante B. Der Vorbehalt kostet nichts außer Liquidität und nimmt Ihnen das gesamte Verzugsrisiko ab.
Was danach passiert
Widerspricht der Vermieter, ändert das an der Minderung zunächst nichts — sie tritt kraft Gesetzes ein und hängt nicht von seiner Zustimmung ab. Streitig wird dann die Quote, und darüber entscheidet im Zweifel das Amtsgericht anhand der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung.
Beseitigt er den Mangel nicht, kommen weitere Schritte in Betracht: das Zurückbehaltungsrecht als zusätzliches Druckmittel, die Selbstvornahme nach Fristsetzung oder — bei Gesundheitsgefahr — die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB. Die Reihenfolge und die Fristen stehen in unserem Beitrag zu Mietmängeln.
Enthält KI-generierte Inhalte