Bei einer Staffelmiete steht schon im Mietvertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Kein Index, keine Vergleichsmiete, keine Zustimmung — die Erhöhung tritt automatisch ein. Geregelt ist das in § 557a BGB.
Das ist für beide Seiten der planbarste Weg. Genau deshalb lohnt es sich, den Vertrag vor der Unterschrift durchzurechnen: Was einmal vereinbart ist, läuft ohne weiteres Zutun.
Die vier Wirksamkeitsvoraussetzungen
- Schriftform. Die Staffelvereinbarung gehört in den Mietvertrag.
- Jede Staffel muss mindestens ein Jahr laufen. Eine Staffel im Halbjahresrhythmus ist unwirksam.
- Betrag oder Erhöhungsbetrag muss in Euro ausgewiesen sein. Eine Prozentangabe genügt nicht — das ist der häufigste Unwirksamkeitsgrund.
- Ein Kündigungsausschluss darf höchstens vier Jahre betragen, gerechnet ab Vertragsschluss.
Ist eine einzelne Staffel unwirksam, bleiben die übrigen in der Regel bestehen. Es fällt also nicht die ganze Vereinbarung, sondern die fehlerhafte Stufe.
Was während der Staffel ausgeschlossen ist
- Keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
- Keine Modernisierungsumlage — wie bei der Indexmiete mit Ausnahme gesetzlich angeordneter Maßnahmen
- Keine Kappungsgrenze, weil es keine Erhöhung im Rechtssinn ist
Der Ausschluss der Modernisierungsumlage ist der unterbewertete Vorteil für Mieter. Wird das Haus während der Staffellaufzeit energetisch saniert, bleibt die Miete bei den vereinbarten Stufen.
Die Mietpreisbremse gilt für jede Stufe
Anders als bei der Indexmiete, wo nur die Ausgangsmiete geprüft wird, ist bei der Staffelmiete jede einzelne Staffel an der Mietpreisbremse zu messen — jeweils bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt, zu dem die Stufe fällig wird.
Praktisch heißt das: Eine spätere Stufe kann unwirksam sein, obwohl die Anfangsmiete zulässig war. Wer in einem ausgewiesenen Gebiet wohnt, sollte die Staffeln nicht nur einmal beim Einzug prüfen, sondern erneut, wenn eine Stufe greift. Die Mietpreisbremse gilt derzeit bis Ende 2029.
Staffel oder Index — was ist günstiger?
| Staffelmiete | Indexmiete | |
|---|---|---|
| Höhe steht fest | ja, bei Vertragsschluss | nein, folgt dem Index |
| Risiko bei hoher Inflation | beim Vermieter | beim Mieter |
| Risiko bei niedriger Inflation | beim Mieter | beim Vermieter |
| Mietpreisbremse | jede Staffel einzeln | nur die Ausgangsmiete |
| Modernisierungsumlage | bei beiden ausgeschlossen | |
| Erhöhung erfordert Schreiben | nein, läuft automatisch | ja, mit beziffertem Index |
Es gibt keine pauschal günstigere Variante — die Frage ist, wer das Inflationsrisiko trägt. In den Jahren ab 2022 war die Staffelmiete für Mieter klar im Vorteil, weil die vereinbarten Stufen deutlich unter dem Indexanstieg lagen. In einer Phase niedriger Inflation kehrt sich das um.
Zwei Punkte, die vor der Unterschrift gehören
Rechnen Sie die letzte Stufe aus. Fünf Staffeln zu je 30 Euro klingen harmlos; nach fünf Jahren zahlen Sie 150 Euro mehr im Monat. Ob das noch zur ortsüblichen Miete passt, entscheidet sich nicht heute, sondern dann.
Welches Modell Vermieter warum wählen, erklärt Mieterhöhung durchsetzen.
nnPrüfen Sie den Kündigungsausschluss. Vier Jahre sind das gesetzliche Maximum, und sie binden Sie auch dann, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Ein längerer Ausschluss ist unwirksam — die Klausel fällt dann ganz weg, nicht auf vier Jahre zurück.
Stand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.