Indexmiete: Wie sie funktioniert — und warum der 3-Prozent-Deckel noch nicht gilt

Bei einer Indexmiete koppeln Vermieter und Mieter die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die Preise, steigt die Miete — ohne Vergleichsmiete, ohne Kappungsgrenze, ohne Zustimmung des Mieters. Geregelt ist das in § 557b BGB.

In den Inflationsjahren ab 2022 ist genau das zum Problem geworden: Indexmieten stiegen zweistellig, während reguläre Mieterhöhungen bei 15 oder 20 Prozent in drei Jahren gedeckelt blieben.

Wichtig zuerst: Der Deckel ist noch kein geltendes Recht

Zahlreiche Ratgeber beschreiben seit Sommer 2026 eine „Drei-Prozent-Regel“ für Indexmieten, als wäre sie bereits in Kraft. Sie ist es nicht.

Die Regelung steckt im Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drucksache 21/6807, „Mietrecht II“). Der Entwurf war am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag; das parlamentarische Verfahren ist nicht abgeschlossen, ein verbindliches Inkrafttretensdatum steht nicht fest. Bis dahin gilt § 557b BGB unverändert — also ohne Deckel.

Was der Entwurf vorsieht, falls er so beschlossen wird:

• Ein neuer § 557b Abs. 4 BGB mit einer Schwelle von 3 Prozent Indexanstieg pro Jahr
• Vom Teil oberhalb der Schwelle bleibt die Hälfte unberücksichtigt
• Beispiel: 5 % Indexanstieg ergeben 4 % zulässige Erhöhung (3 % voll, dazu die Hälfte der überschießenden 2 %)
• Beispiel: 8 % Indexanstieg ergeben 5,5 % (3 % voll, dazu die Hälfte der überschießenden 5 %)
• Nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung für höchstens fünf Jahre ausweisen
• Maßgeblich wäre der Zugang des Erhöhungsschreibens, nicht das Datum des Mietvertrags — Altverträge wären also erfasst

Außerhalb ausgewiesener Gebiete bliebe es auch nach der Reform bei der unbegrenzten Indexierung.

Wie die Erhöhung technisch abläuft

Eine Indexmieterhöhung ist kein Verlangen, dem der Mieter zustimmen müsste, sondern eine Erklärung. Damit sie wirkt, müssen vier Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein. Gerechnet wird ab der letzten Mieterhöhung, nicht ab Vertragsbeginn.
2. Textform genügt — E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht nötig.
3. Die Änderung des Index muss beziffert sein. Das Schreiben muss den alten und den neuen Indexstand nennen und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag ausweisen.
4. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.

Fehlt die Bezifferung des Index, ist das Schreiben unwirksam — der häufigste Fehler in der Praxis. Ein pauschales „die Inflation betrug 4,2 Prozent“ genügt nicht.

Was bei einer Indexmiete nicht geht

• Keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Index ist der einzige Maßstab.
• Keine Modernisierungsumlage — mit einer Ausnahme: Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil sie gesetzlich angeordnet wurden.
• Keine Kappungsgrenze — die 15- beziehungsweise 20-Prozent-Grenze in drei Jahren gilt hier nicht.

Der zweite Punkt ist der, den viele Mieter unterschätzen: Eine Indexmiete schützt vor der Modernisierungsumlage. Wird die Fassade gedämmt oder die Heizung getauscht, darf die Miete deswegen nicht steigen — nur der Index zählt. In Zeiten hoher energetischer Sanierungstätigkeit kann das den Nachteil eines schnelleren Indexanstiegs aufwiegen.

Die Anfangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse

Ein verbreiteter Irrtum ist, Indexmietverträge lieferten einen Weg an der Mietpreisbremse vorbei. Das stimmt nicht: Die Ausgangsmiete unterliegt in ausgewiesenen Gebieten derselben Grenze wie jede andere Neuvermietung, also höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur die spätere Entwicklung folgt dem Index.

Wer glaubt, zu viel zu zahlen, muss die überhöhte Miete rügen. Ohne Rüge gibt es keine Rückzahlung für die Vergangenheit. Die Grundlagen dazu stehen im Mietrecht des BGB.

Prüfliste bei einer Indexmieterhöhung

• Ist seit der letzten Erhöhung mindestens ein Jahr vergangen?
• Nennt das Schreiben alten und neuen Indexstand mit Zahlen?
• Stimmt die Berechnung? Der Index wird prozentual auf die Nettokaltmiete angewandt, nicht auf die Warmmiete.
• Wird die Erhöhung frühestens zum übernächsten Monat verlangt?
• Enthält das Schreiben unzulässige Zusätze wie eine Modernisierungsumlage?

Wie dieselbe Frage aus Vermietersicht aussieht, steht unter Mieterhöhung durchsetzen. Ist einer der Punkte nicht erfüllt, ist die Erhöhung unwirksam. Zahlen Sie in dem Fall unter Vorbehalt und widersprechen Sie schriftlich, statt die Zahlung einfach einzustellen — Zahlungsverzug kann die Kündigung auslösen.

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Stand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Der Stand des Gesetzgebungsverfahrens ändert sich; maßgeblich ist der jeweils geltende Gesetzestext.