Das deutsche Mietrecht steht nicht in einem eigenen Mietgesetz, sondern mitten im Bürgerlichen Gesetzbuch — in den §§ 535 bis 580a BGB. Wer eine Frage zum Mietverhältnis hat, sucht also im allgemeinen Zivilrecht, nicht in einem Spezialgesetz. Das erklärt, warum viele Antworten aus der Rechtsprechung kommen und nicht aus dem Gesetzestext selbst.
Was es regelt
Der Abschnitt gliedert sich in allgemeine Vorschriften für alle Mietverhältnisse und Sondervorschriften für Wohnraum. Die Sondervorschriften sind der Kern: Sie sind größtenteils zugunsten des Mieters zwingend. Eine Klausel im Mietvertrag, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam — auch wenn beide Seiten unterschrieben haben.
| Regelungsbereich | Worum es geht |
|---|---|
| § 535 | Die Grundpflichten: Gebrauchsüberlassung gegen Miete, Instandhaltung durch den Vermieter |
| §§ 536 ff. | Mangel und Mietminderung — die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, nicht auf Antrag |
| §§ 551, 555a ff. | Kaution und Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen |
| §§ 556 ff. | Betriebskosten, Abrechnungsfrist, Vorauszahlungen |
| §§ 556d ff. | Mietpreisbremse bei Neuvermietung |
| §§ 557–561 | Mieterhöhung: Vergleichsmiete, Staffel- und Indexmiete, Modernisierungsumlage |
| §§ 568–577a | Kündigung, Eigenbedarf, Kündigungsschutz, Umwandlung in Wohnungseigentum |
Für wen es gilt
Für jedes Wohnraummietverhältnis in Deutschland. Nicht erfasst sind Gewerberaum — dort gelten nur die allgemeinen Vorschriften, der Mieterschutz greift nicht — sowie Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung und Studenten- oder Jugendwohnheime, für die einzelne Schutzvorschriften eingeschränkt sind.
Fünf Punkte, an denen es in der Praxis hängt
- Die Minderung ist keine Erlaubnis, sondern eine Folge. Bei einem Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Wer aber zu viel mindert, riskiert Zahlungsverzug und im schlimmsten Fall die Kündigung. Der sichere Weg ist die Zahlung unter Vorbehalt.
- Die Betriebskostenabrechnung hat eine harte Frist. Sie muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter grundsätzlich nichts mehr nachfordern — Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
- Schönheitsreparaturen sind der häufigste Klauselfall. Starre Fristenpläne und die Überwälzung auf unrenoviert übergebene Wohnungen sind von der Rechtsprechung reihenweise gekippt worden. Eine unwirksame Klausel fällt komplett weg, sie wird nicht auf das zulässige Maß zurückgestutzt.
- Eigenbedarf braucht eine konkrete Begründung. Person und Nutzungswunsch müssen im Kündigungsschreiben benannt sein. Nachschieben von Gründen im Prozess funktioniert nicht.
- Die Kaution ist getrennt anzulegen. Höchstens drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar, insolvenzfest getrennt vom Vermietervermögen.
Letzte Änderung: Mietpreisbremse bis Ende 2029
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse am 5. Juni 2025 bis Ende 2029 verlängert; sie wäre sonst zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen. Die Regelung erlaubt den Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausgenommen bleiben Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, umfassend modernisierte Wohnungen sowie Fälle, in denen die Vormiete bereits über der Grenze lag. Wer als Mieter zu viel gezahlt hat, muss rügen — ohne Rüge gibt es keine Rückzahlung für die Vergangenheit.
Welche Kosten der Vermieter überhaupt umlegen darf, steht nicht im BGB, sondern in der Betriebskostenverordnung. Fragen aus Mietersicht sammelt die Rubrik Ratgeber für Mieter, die Gegenrichtung Ratgeber für Vermieter.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der geltende Gesetzestext in seiner jeweils aktuellen Fassung.