Das Grundbuch beantwortet drei Fragen: Wem gehört das Grundstück, wer darf trotzdem mitreden, und wer hat Geld darauf geliehen. Wer eine Immobilie kauft, sollte es gelesen haben — nicht die Zusammenfassung des Maklers, sondern den Auszug selbst.
Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
| Teil | Was drinsteht |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Das Grundstück selbst: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Wirtschaftsart. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich der Miteigentumsanteil und der Verweis auf die Teilungserklärung. |
| Abteilung I | Die Eigentümer und der Grund des Erwerbs — Kauf, Erbfolge, Zuschlag. |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Zwangsversteigerungsvermerke, Insolvenzvermerke. |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken samt Betrag und Gläubiger. |
Abteilung II ist die, die Geld kostet. Ein eingetragenes Wohnrecht für die Verkäuferin, ein Leitungsrecht des Nachbarn quer über das Grundstück, ein Wegerecht zum Hinterlieger: Solche Rechte gehen auf den Käufer über und mindern den Wert erheblich. Sie stehen nicht im Exposé.
Wer Einsicht nehmen darf
Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt — und das muss mit konkreten Tatsachen belegt werden, nicht mit Neugier. Anerkannt sind unter anderem:
- Eigentümer, für ihr eigenes Grundstück
- Kaufinteressenten, die bereits in Verhandlung mit dem Eigentümer stehen — ein bloßes Interesse genügt nicht
- Gläubiger, die die Zwangsvollstreckung betreiben
- Erben, Nachbarn bei konkretem Anlass, öffentliche Stellen
Notare, Kreditinstitute und Behörden haben über ein automatisiertes Abrufverfahren direkten Zugang. Für Käufer heißt das praktisch: Der Notar besorgt den aktuellen Auszug ohnehin — fordern Sie ihn an und lesen Sie ihn, statt sich auf die mündliche Zusammenfassung zu verlassen.
Was Einsicht kostet
Die Einsicht direkt beim Grundbuchamt ist gebührenfrei. Für amtliche Ausdrucke und für den elektronischen Abruf fallen Gebühren nach der Grundbuchordnung an, die im niedrigen zweistelligen Bereich liegen.
Achtung bei privaten Anbietern: Im Netz werben zahlreiche Dienste mit „Grundbuchauszug online“ und verlangen ein Vielfaches der amtlichen Gebühr für eine Leistung, die sie mangels berechtigtem Interesse oft gar nicht selbst erbringen können.
Was beim Kauf im Grundbuch passiert
Zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsumschreibung vergehen Monate. Die Reihenfolge ist immer dieselbe:
- Auflassungsvormerkung in Abteilung II. Sie sichert Ihren Anspruch auf Übereignung und verhindert, dass der Verkäufer zwischenzeitlich anderweitig verfügt oder belastet. Ohne sie zahlen Sie nicht.
- Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank in Abteilung III.
- Löschung der Altlasten des Verkäufers — die alte Grundschuld verschwindet nur mit Löschungsbewilligung der Gläubigerbank.
- Umschreibung des Eigentums in Abteilung I. Erst hier sind Sie Eigentümer — und erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, denn ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Amt nicht um.
Grundschuld oder Hypothek?
In Abteilung III steht in aller Regel eine Grundschuld, nicht eine Hypothek. Der Unterschied: Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gekoppelt und schrumpft mit ihr, die Grundschuld ist davon unabhängig und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen fast getilgt ist.
Das ist kein Nachteil, sondern der Grund für ihre Verbreitung: Eine getilgte Grundschuld lässt sich für ein neues Darlehen wiederverwenden, statt sie zu löschen und neu eintragen zu lassen. Wer nach vollständiger Tilgung löschen lässt, zahlt Notar- und Grundbuchgebühren — und beim nächsten Kredit erneut. Sinnvoll ist die Löschung deshalb meist nur direkt vor einem Verkauf.
Stand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Gebühren und Verfahren richten sich nach Grundbuchordnung und Gerichts- und Notarkostengesetz.