Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten — und der einzige, dessen Höhe allein davon abhängt, in welchem Bundesland die Immobilie steht. Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 12.000 Euro Unterschied für dieselbe Wohnung.
Die Sätze aller 16 Bundesländer
| Bundesland | Satz | Bundesland | Satz |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | Sachsen | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Berlin | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | Hessen | 6,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | Brandenburg | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % | Saarland | 6,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Wer zahlt, wann, und was passiert ohne Zahlung
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gesamtschuldnerisch. In der Praxis regelt der Kaufvertrag fast immer, dass der Käufer sie trägt, und das Finanzamt wendet sich zuerst an ihn. Zahlt er nicht, kann es sich an den Verkäufer halten — ein Punkt, der Verkäufern selten bewusst ist.
Der Ablauf ist immer derselbe: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das Finanzamt erlässt den Steuerbescheid, und die Steuer ist binnen vier Wochen fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — und ohne die trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
Das ist der Grund, warum die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital kommen muss und nicht mitfinanziert werden kann: Die Bank will die Grundschuld im Grundbuch, ins Grundbuch kommen Sie aber erst nach Zahlung der Steuer.
Was die Bemessungsgrundlage senkt — und was nicht
Besteuert wird die Gegenleistung: der Kaufpreis, übernommene Belastungen und eingeräumte Rechte. Zwei verbreitete Annahmen dazu sind falsch, eine ist richtig.
Richtig: bewegliches Inventar herausrechnen
Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Möbel: Wird bewegliches Zubehör im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet, unterliegt es nicht der Grunderwerbsteuer. Bei 15.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent sparen Sie knapp 1.000 Euro.
Die Betonung liegt auf realistisch. Finanzämter prüfen das, und ein überhöhter Inventarwert fällt auf. Als grober Anhaltspunkt gilt: Bleibt der Anteil deutlich unter einem Zehntel des Kaufpreises und lässt er sich mit Alter und Zustand der Gegenstände begründen, ist die Aufteilung unproblematisch. Belege aufbewahren.
Falsch: die Erhaltungsrücklage mindert die Steuer
Viele Kaufverträge weisen den Anteil an der Erhaltungsrücklage gesondert aus, in der Erwartung, dass er abgezogen wird. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) ausdrücklich verneint: Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, ein einzelner Eigentümer kann darüber nicht verfügen, es findet kein Rechtsträgerwechsel statt. Auch eine ausdrückliche Vereinbarung ändert daran nichts. Mehr dazu unter Hausgeld.
Falsch: beim Bauträger zahlt man nur auf das Grundstück
Wer Grundstück und Hausbau in einem Zug beim selben Anbieter kauft, zahlt die Steuer in der Regel auf beides. Die Finanzverwaltung sieht darin ein einheitliches Vertragswerk. Nur wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und zeitlich wirklich unabhängig sind, bleibt es beim Grundstückswert — und die Anforderungen daran sind streng.
Wann keine Steuer anfällt
- Kaufpreis unter 2.500 Euro — Bagatellgrenze; wird sie überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil
- Erwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, auch im Rahmen der Scheidung
- Erwerb in gerader Linie — Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel; Geschwister sind nicht erfasst
- Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen
- Auseinandersetzung eines Nachlasses unter Miterben
Der Punkt mit den Geschwistern kostet regelmäßig Geld: Die Übertragung zwischen Bruder und Schwester ist grunderwerbsteuerpflichtig, der Umweg über die Eltern in zwei Schritten dagegen nicht. Ob dieser Weg im Einzelfall trägt, gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Die Steuer im Verhältnis zu den übrigen Nebenkosten
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Land
- Notar und Grundbuch: zusammen meist 1,5 bis 2 %, bundesweit einheitlich geregelt
- Maklerprovision: beim Kauf selbst genutzten Wohneigentums seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
Wo die Eintragung am Ende landet und was in welcher Abteilung steht, erklärt der Beitrag Grundbuch lesen. In Summe landen Sie je nach Land und Maklereinsatz bei rund 6 bis 15 Prozent des Kaufpreises — Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Diese Summe gehört an den Anfang der Finanzierungsplanung, nicht ans Ende.
Stand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuersätze werden von den Ländern festgelegt und können sich ändern; maßgeblich ist der Stand am Tag des Vertragsschlusses.