Die Teilungserklärung ist das Dokument, das aus einem Haus rechtlich mehrere Wohnungen macht. Sie wird notariell beurkundet, beim Grundbuchamt eingetragen und gilt danach für jeden, der eine Wohnung in diesem Haus kauft — auch Jahrzehnte später.
Sie ist damit die Verfassung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Wer sie vor dem Kauf nicht liest, kauft Regeln, die er nicht kennt und allein nicht ändern kann.
Die drei Bestandteile
- Die Teilungserklärung im engeren Sinn — sie teilt das Eigentum in Miteigentumsanteile auf und ordnet jedem Anteil ein Sondereigentum zu.
- Der Aufteilungsplan — eine maßstabsgetreue Bauzeichnung, in der jede Einheit dieselbe Nummer trägt wie in der Erklärung. Er zeigt zeichnerisch, was zu welcher Wohnung gehört.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung — die Bestätigung der Baubehörde, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und damit sondereigentumsfähig ist.
Häufig enthält das Dokument zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung. Das ist der Teil, der im Alltag am meisten wirkt: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen, Regelungen zur Vermietung.
Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht
Diese drei Begriffe zu verwechseln, kostet in der Praxis am meisten Geld.
| Begriff | Bedeutung | Wer zahlt Reparaturen? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Was Ihnen allein gehört: Räume, Innentüren, Bodenbeläge, sanitäre Einrichtung | Sie |
| Gemeinschaftseigentum | Alles, was der Substanz oder Sicherheit dient: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zum Abzweig, meist auch Fenster und Wohnungseingangstür | die Gemeinschaft |
| Sondernutzungsrecht | Alleinnutzung einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt: Gartenanteil, Stellplatz, Kellerraum | je nach Regelung — hier lohnt genaues Lesen |
Der Klassiker sind Fenster. Sie liegen in Ihrer Wohnung, gehören aber fast immer zum Gemeinschaftseigentum, weil sie Teil der Fassade sind. Das bedeutet zweierlei: Sie dürfen sie nicht eigenmächtig austauschen, und Sie zahlen den Austausch nicht allein. Manche Teilungserklärungen weichen davon ab und bürden die Kosten dem einzelnen Eigentümer auf — genau deshalb muss man sie lesen.
Sechs Stellen, an denen es teuer werden kann
- Abweichende Kostenverteilung. Steht dort ein anderer Schlüssel als der gesetzliche Miteigentumsanteil? Bei Aufzug, Heizung oder Tiefgarage macht das viel aus.
- Stimmrecht. Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip — davon hängt ab, ob eine Handvoll großer Einheiten die Gemeinschaft dominiert.
- Nutzungsbeschränkungen. Vermietungsverbote, Verbot gewerblicher Nutzung, Tierhaltungsregeln, Kurzzeitvermietung.
- Sondernutzungsrechte an Stellplätzen. Ist der Stellplatz wirklich Ihrer, oder ist er nur üblicherweise so genutzt worden? Nur was eingetragen ist, gilt.
- Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Wirklichkeit. Wurde nachträglich umgebaut, ohne die Erklärung zu ändern, ist der Bestandsschutz unklar.
- Öffnungsklauseln. Sie erlauben der Gemeinschaft, Teile der Ordnung per Beschluss zu ändern statt einstimmig. Das kann nützlich oder unangenehm sein — je nachdem, auf welcher Seite Sie stehen.
Wie Sie an das Dokument kommen
Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt in der Grundakte. Als Kaufinteressent bekommen Sie sie über den Verkäufer, den Makler oder die Verwaltung; für eine direkte Einsicht beim Amt brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, das der Kaufvertrag oder eine Vollmacht belegt.
Lassen Sie sich die vollständige Fassung samt aller Nachträge geben. Änderungen werden nicht in den ursprünglichen Text eingearbeitet, sondern als eigene Urkunden angehängt — wer nur das Original liest, liest oft eine Fassung, die seit zwanzig Jahren nicht mehr aktuell ist.
Ändern lässt sich die Teilungserklärung grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer und notarieller Beurkundung — es sei denn, eine Öffnungsklausel erlaubt einen Mehrheitsbeschluss. Was Ihnen beim Kauf nicht passt, verhandeln Sie deshalb besser vorher über den Preis, als dass Sie auf eine spätere Änderung hoffen.
Was Sie danach monatlich zahlen, steht im Hausgeld; was beim Kauf einmalig fällig wird, unter Grunderwerbsteuer.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist stets die konkrete Teilungserklärung Ihres Objekts.