Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet. Es beruht auf dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt, und wird am Jahresende über die Jahresabrechnung mit den tatsächlichen Kosten verrechnet.
Wer als Selbstnutzer wissen will, wofür sein Geld draufgeht, findet zu diesem Thema fast nur Fachsprache für Hausverwalter. Dieser Beitrag erklärt es aus Eigentümersicht.
Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt
Die entscheidende Unterscheidung ist nicht, wofür das Geld ausgegeben wird, sondern ob es auf einen Mieter umgelegt werden darf. Diese Trennung entscheidet bei vermieteten Wohnungen über bares Geld und ist der häufigste Abrechnungsfehler überhaupt.
| Bestandteil | Auf Mieter umlagefähig? |
|---|---|
| Betriebskosten: Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, Aufzug, Versicherung, Hauswart | ja |
| Grundsteuer | ja |
| Verwalterhonorar | nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein |
| Reparaturen und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum | nein |
| Kontoführung, Rechtsberatung, Sonderumlagen | nein |
Wer die Hausgeldabrechnung der Verwaltung eins zu eins an den Mieter weiterreicht, rechnet fast immer zu hoch ab. Die Abrechnung muss um Verwalterhonorar, Rücklagenzuführung und Reparaturanteile bereinigt werden — Details in der Betriebskostenverordnung.
Die Erhaltungsrücklage heisst seit 2020 so
Was früher Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung hieß, nennt das Gesetz seit dem WEMoG Erhaltungsrücklage. Der alte Begriff geistert durch Exposés und Abrechnungen weiter, meint aber dasselbe: angespartes Geld der Gemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Ein häufiges Missverständnis: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht anteilig Ihnen. Sie können sie nicht auszahlen lassen, und beim Verkauf nehmen Sie sie nicht mit.
Was das beim Kauf steuerlich bedeutet
Viele Kaufverträge weisen den Anteil an der Erhaltungsrücklage gesondert aus, in der Erwartung, dass er die Grunderwerbsteuer mindert. Das funktioniert nicht.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis ohne Abzug der Rücklage Bemessungsgrundlage bleibt. Die Begründung ist konsequent: Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft, ein einzelner Eigentümer kann darüber nicht verfügen. Damit findet auch kein Rechtsträgerwechsel statt, an den die Steuer anknüpfen könnte. Selbst eine ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag ändert daran nichts, weil ein solcher Übergang zivilrechtlich gar nicht möglich ist.
Wie hoch ist ein angemessenes Hausgeld?
Eine seriöse Pauschale gibt es nicht — Baujahr, Ausstattung, Aufzug, Tiefgarage und Zustand des Gemeinschaftseigentums treiben die Spanne weit auseinander. Sinnvoller als ein Vergleichswert ist die Frage, ob das Hausgeld zur Rücklage passt.
Ein auffällig niedriges Hausgeld ist kein Schnäppchen, sondern meist ein Warnsignal: Es bedeutet häufig, dass die Gemeinschaft zu wenig anspart. Die Rechnung kommt dann als Sonderumlage — und die trifft fünfstellig, wenn Dach, Fassade oder Aufzug fällig werden.
Vier Unterlagen, die Sie vor dem Kauf sehen sollten
- Die letzten drei Jahresabrechnungen. Sie zeigen, ob die Kosten stabil sind und wie oft nachgefordert wurde.
- Der aktuelle Wirtschaftsplan. Er sagt, was Sie ab Tag eins zahlen.
- Der Vermögensbericht. Seit dem WEMoG Pflicht — er weist den Stand der Erhaltungsrücklage aus. Eine Gemeinschaft mit 40 Wohnungen und 15.000 Euro Rücklage hat ein Problem.
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Dort stehen beschlossene und aufgeschobene Maßnahmen, Rechtsstreitigkeiten und Hausgeldrückstände anderer Eigentümer.
Was in der Teilungserklärung steht, entscheidet mit darüber, welche Kosten überhaupt Gemeinschaftssache sind. Der letzte Punkt wird unterschätzt: Zahlt ein Miteigentümer nicht, tragen die übrigen die Lücke zunächst mit.
Welche Regeln in Ihrer Gemeinschaft gelten, steht in der Teilungserklärung.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.