Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft: wem was gehört, wer worüber entscheidet und wer was bezahlt. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt es in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) — der größten Reform seit Jahrzehnten.
Was das WEMoG geändert hat
Die Gemeinschaft ist selbst rechtsfähig
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt und wird verklagt — nicht mehr die einzelnen Eigentümer, nicht der Verwalter. Das klingt technisch, hat aber praktische Folgen: Wer als einzelner Eigentümer gegen einen Beschluss vorgehen will, richtet die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft.
Bauliche Veränderungen: einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit
Früher konnte ein einzelner Eigentümer fast jede bauliche Veränderung blockieren. Heute genügt die einfache Mehrheit. Der Preis dafür steht in der Kostenregelung: Wer beschließt, zahlt in der Regel auch — nicht automatisch alle.
Auf alle umgelegt werden darf nur, wenn eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmt und sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert oder die Kosten verhältnismäßig bleiben. Genau hier entstehen die meisten Anfechtungen: Ein Beschluss über die Maßnahme ersetzt keinen Beschluss über die Kostenverteilung.
Vier privilegierte Maßnahmen
Auf diese vier Maßnahmen hat jeder Eigentümer einen Anspruch — die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das Wie, nicht mehr über das Ob:
- Barrierefreier Aus- und Umbau
- Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto
- Einbruchsschutz
- Anschluss an ein Hochgeschwindigkeitsnetz — Glasfaser
Die Kosten trägt derjenige, der die Maßnahme verlangt hat. Wer später mitnutzen will, kann sich gegen anteilige Kostenbeteiligung anschließen.
Verwalter und Versammlung
- Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen unbeschränkt — außer bei Grundstückskauf- und Darlehensverträgen
- Der zertifizierte Verwalter ist seit dem 1. Dezember 2023 Pflicht; ausgenommen sind Gemeinschaften unter neun Einheiten, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt
- Die Ladungsfrist beträgt drei Wochen, Einladung per E-Mail ist zulässig
- Es gibt kein Quorum mehr — die Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig
- Online-Teilnahme ist möglich, wenn die Gemeinschaft sie beschlossen hat
- Zusätzlich zur Jahresabrechnung ist ein Vermögensbericht zu erstellen, der Rücklagen und Gemeinschaftsvermögen ausweist
Der Punkt, der Selbstnutzer am häufigsten überrascht
Das Wegfallen des Quorums klingt nach Detail, ist aber der folgenreichste Punkt der Reform für die einzelne Eigentümerin. Wer nicht zur Versammlung kommt und niemanden bevollmächtigt, wird überstimmt — auch wenn nur drei von vierzig Eigentümern anwesend sind. Ein Beschluss ist dann wirksam, sofern ihn niemand binnen eines Monats anficht.
Weitere Themen für Selbstnutzer und private Eigentümer sammelt die Rubrik Wohneigentum & WEG. Energetische Maßnahmen an der Gemeinschaftsanlage berühren zusätzlich das Gebäudeenergiegesetz.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.