Wer eine Wohnung mit gewöhnlichem Mietvertrag vermietet, kann die Miete nicht einseitig erhöhen. Er kann sie verlangen — und der Mieter muss zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, entscheidet das Amtsgericht. Das ist der Unterschied zu Staffel- und Indexmiete, wo die Erhöhung ohne Zutun eintritt.
Dieser Beitrag behandelt die Vermieterseite. Wie Mieter eine Erhöhung prüfen, steht unter Indexmiete und Staffelmiete.
Die drei Grenzen, die gleichzeitig gelten
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze. Mehr geht nicht, auch wenn der Markt mehr hergibt.
- Die Kappungsgrenze: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent. Sie greift auch dann, wenn die Vergleichsmiete noch Luft lässt.
- Die Jahressperrfrist: Die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit mindestens zwölf Monaten unverändert sein.
Alle drei müssen erfüllt sein. Die häufigste Fehlerquelle ist die zweite: Wer nach längerer Pause auf die volle Vergleichsmiete springen will, scheitert an der Kappungsgrenze und muss in zwei Schritten vorgehen.
Vier zulässige Begründungen
Das Erhöhungsverlangen muss begründet sein, und zwar mit einem dieser Mittel:
- Mietspiegel der Gemeinde — das übliche und sicherste Mittel. Bei qualifiziertem Mietspiegel muss er auch dann genannt werden, wenn anders begründet wird.
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Sachverständigengutachten — teuer, aber belastbar, wo kein Mietspiegel existiert
- Drei Vergleichswohnungen mit Anschrift und Lage, sodass der Mieter sie zuordnen kann
Textform genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Das Verlangen muss sich an alle Mieter richten, die im Vertrag stehen — bei Ehepaaren also an beide. Ein Schreiben nur an eine Person ist unwirksam, und dieser Fehler fällt oft erst vor Gericht auf.
Der Fristenlauf
| Schritt | Frist |
|---|---|
| Zugang des Erhöhungsverlangens | Tag 0 |
| Überlegungsfrist des Mieters | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang |
| Wirksamkeit der neuen Miete bei Zustimmung | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang |
| Zustimmungsklage bei Verweigerung | binnen drei weiterer Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist |
Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Wer sie versäumt, muss das gesamte Verfahren neu beginnen — einschließlich einer neuen Jahressperrfrist. Das ist der teuerste Fehler in diesem Ablauf.
Stimmt der Mieter nur teilweise zu, gilt die Erhöhung in dieser Höhe als vereinbart; um den Rest muss geklagt werden.
Modernisierung ist ein eigener Weg
Die Modernisierungsumlage läuft nicht über die Vergleichsmiete, sondern eigenständig: Ein Teil der aufgewendeten Kosten wird jährlich auf die Jahresmiete umgelegt, begrenzt durch eine Kappung je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Sie setzt eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung voraus und ist von Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen — reine Instandsetzung ist nicht umlagefähig.
Wichtig für die Wahl des Mietmodells: Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist die Modernisierungsumlage ausgeschlossen. Wer eine energetische Sanierung plant, gibt sich mit diesen Modellen ein Instrument aus der Hand.
Welches Modell wofür taugt
- Vergleichsmiete: flexibel, aber aufwändig und von der Zustimmung abhängig. Einziger Weg, der die Modernisierungsumlage offenlässt.
- Staffelmiete: planbar und verwaltungsarm, das Inflationsrisiko liegt beim Vermieter. Beträge müssen in Euro stehen, Prozentangaben machen die Staffel unwirksam.
- Indexmiete: schützt vor Inflation, verlangt aber ein beziffertes Erhöhungsschreiben je Anpassung. Hier ist eine Deckelung im Gesetzgebungsverfahren — Stand August 2026 noch nicht in Kraft, aber absehbar.
Der letzte Punkt gehört in jede aktuelle Kalkulation: Wer heute einen Indexmietvertrag schließt, sollte einkalkulieren, dass die Anpassungen in ausgewiesenen Gebieten künftig begrenzt sein könnten.
Stand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
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