Ja. Die Wohngebäudeversicherung steht ausdrücklich im Betriebskostenkatalog — vorausgesetzt, der Mietvertrag vereinbart die Umlage von Betriebskosten. Nicht umlagefähig ist dagegen alles, was nicht das Gebäude, sondern das Vermögen des Vermieters absichert.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 556, 556a BGB, §§ 1, 2 Nr. 13 BetrKV.
Was im Gesetz steht
§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt:
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
Zwei Wörter tragen die ganze Auslegung. „Namentlich“ macht die Aufzählung zu Regelbeispielen, nicht zu einer abschließenden Liste. Und die Kosten müssen gebäudebezogen sein — die allgemeine Definition des § 1 Abs. 1 BetrKV bleibt Obergrenze.
Wie bei allen Betriebskosten gilt: Umlagefähig zu sein heißt nicht, umgelegt zu sein. Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Kosten selbst. Der Satz „der Mieter trägt die Betriebskosten“ genügt allerdings; ein beigefügter Katalog ist nicht nötig.
Umlagefähig
- Feuer-, Sturm-, Wasser- und Hagelversicherung
- Elementarschadenversicherung — steht ausdrücklich im Normtext
- Glasversicherung, aber nur zulasten der Mieter, denen die versicherte Sache zugutekommt
- Gebäudehaftpflichtversicherung
- Öltankversicherung, sofern der Tank nicht stillgelegt ist
- Aufzugshaftpflicht
- Rückstauschadenversicherung, Schwamm- und Hausbockversicherung
Die Elementarschadendeckung verdient einen eigenen Hinweis. Angesichts der Diskussion um eine Pflichtversicherung schließen viele Eigentümer sie neu ab. Das ist umlagefähig — auch wenn sie bei Vertragsschluss noch nicht bestand —, sofern der Mietvertrag auf „die Betriebskosten“ oder die Betriebskostenverordnung verweist. Bei einer Betriebskostenpauschale braucht es zusätzlich eine Mehrbelastungsklausel.
Mitversicherter Mietausfall ist ebenfalls umlagefähig. Der BGH hat entschieden, dass bei vereinbarter Umlage der Gebäudeversicherung auch die Kosten eines mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umgelegt werden dürfen (Urteil vom 06.06.2018, VIII ZR 38/17). Der Mieter muss also keinen Prämienanteil herausrechnen lassen.
Nicht umlagefähig
| Versicherung | Warum nicht |
|---|---|
| Rechtsschutzversicherung des Vermieters | sichert sein Prozessrisiko, nicht das Gebäude |
| Hausratversicherung des Vermieters | betrifft dessen eigene bewegliche Sachen |
| private Haftpflicht des Vermieters | über das Gebäuderisiko hinaus |
| Kfz-Haftpflicht für Fahrzeuge der Hausverwaltung | Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV |
| Reparaturversicherungen | Instandhaltung, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| separate Mietausfallversicherung | sichert das Zahlungsausfallrisiko, nicht das Gebäude |
Die Linie dahinter ist einfach: Umlagefähig ist, was das Gebäude und seine Nutzung absichert. Nicht umlagefähig ist, was das Vermögens- und Verwaltungsrisiko des Vermieters absichert.
Beim letzten Punkt der Tabelle lohnt Präzision: Der BGH hat nur über den mitversicherten Mietausfall entschieden. Dass eine eigenständige Mietausfallversicherung — etwa gegen Mietnomaden — nicht umlagefähig ist, ist gut begründet, aber nicht höchstrichterlich entschieden.
Ein Sonderfall ist die Terrorschadenversicherung. Der BGH hat ihre Umlage 2010 für ein exponiertes Bürogebäude gebilligt (Urteil vom 13.10.2010, XII ZR 129/09) — das war allerdings Gewerbemietrecht und eine konkrete Gefährdungslage. Für Wohnraum ist die Frage ungeklärt und in der Literatur umstritten.
Wie verteilt wird
Ohne abweichende Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der Glasversicherung ist der Kreis auf die Mieter zu begrenzen, denen die versicherte Sache zugutekommt — wer keinen Anteil an der versicherten Glasfläche hat, zahlt nicht mit.
Ist die Prämie zu hoch?
Das ist der zweithäufigste Einwand nach dem Verteilerschlüssel — und seit Mai 2026 schwieriger geworden.
Der BGH hat entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht schon dann verletzt ist, wenn der Vermieter keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Erforderlich ist vielmehr der Nachweis, dass die Leistung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt wurde — und dass Vergleichsangebote deshalb zu einer Einsparung geführt hätten (Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
Zwei weitere Punkte aus derselben Entscheidung:
- Der Wirtschaftlichkeitseinwand unterliegt der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB wie jeder andere Einwand. Wer zu spät rügt, ist damit ausgeschlossen.
- Rechtsfolge eines Verstoßes ist nicht die Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern ein Schadensersatzanspruch in Höhe des Mehrbetrags.
Der Einwand „das ist mir zu teuer“ allein trägt also nicht mehr. Wer ihn erhebt, braucht konkrete Anhaltspunkte — etwa Vergleichsprämien für ein vergleichbares Objekt.
Ihre Belegeinsicht
Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 Satz 2 BGB). Für die Versicherungsposition sind zwei Belege interessant: die Police mit den versicherten Gefahren und die Prämienrechnung des Abrechnungsjahres. Daraus lässt sich prüfen, ob nicht umlagefähige Bausteine mitgerechnet wurden — der häufigste Fund sind Bündelverträge, in denen die Rechtsschutzdeckung mitläuft.
Ist eine Position gemischt und bestreitet der Mieter sie, muss der Vermieter so aufschlüsseln, dass der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden kann.
Ihre Prüfliste
- Enthält der Mietvertrag überhaupt eine Betriebskostenvereinbarung?
- Ist eine Inklusiv- oder Bruttomiete vereinbart? Dann gehört die Position nicht in die Abrechnung.
- Fordern Sie die Police an und prüfen Sie die enthaltenen Bausteine.
- Achten Sie auf Rechtsschutz-, Hausrat- und separate Mietausfalldeckungen im Bündelvertrag.
- Prüfen Sie bei der Glasversicherung, ob Sie überhaupt zum Kreis der Begünstigten gehören.
- Ihre Einwendungsfrist beträgt zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung — auch für den Einwand, die Prämie sei überhöht.
Wie Sie die übrigen Positionen durchgehen, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen; den vollständigen Katalog finden Sie unter Betriebskostenverordnung. Welche Versicherungen für Eigentümer und Mieter sinnvoll sind, klärt Wohngebäude- und Hausratversicherung. Für den Widerspruch gibt es ein ausfüllbares Musterschreiben.
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