Einen Teil der Wohnung dürfen Sie mit Erlaubnis untervermieten — und auf diese Erlaubnis haben Sie oft sogar einen Anspruch. Die ganze Wohnung nicht. Und seit Januar 2026 gilt: Wer mit der Untervermietung Gewinn machen will, hat kein berechtigtes Interesse.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 540, 543, 553, 573 BGB, § 5 WiStG, § 291 StGB.
Zwei Vorschriften, ein großer Unterschied
§ 540 Abs. 1 BGB ist die Grundregel: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache keinem Dritten überlassen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
§ 553 Abs. 1 BGB geht weiter — aber nur für einen Teil der Wohnung: Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis verlangen.
Daraus folgt die wichtigste Unterscheidung des ganzen Themas:
| Teilüberlassung | vollständige Überlassung | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 553 BGB | § 540 BGB |
| Anspruch auf Erlaubnis | ja, bei berechtigtem Interesse | nein |
| Entscheidung des Vermieters | gebunden | frei |
| Ihr Mittel bei Verweigerung | Klage auf Erlaubnis | nur Sonderkündigungsrecht |
Eine Teilüberlassung setzt voraus, dass Sie den Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behalten. Der BGH lässt dabei wenig genügen: Ein zurückbehaltenes Zimmer für gelegentliche Übernachtungen oder zur Lagerung reicht; die Wohnung muss nicht Lebensmittelpunkt bleiben. Auch bei Einzimmerwohnungen ist eine Teilüberlassung nicht von vornherein ausgeschlossen.
Was ein berechtigtes Interesse ist
Es muss nach Vertragsschluss entstanden sein — wer schon beim Einzug untervermieten wollte, kann sich nicht auf § 553 BGB berufen. Anerkannt sind wirtschaftliche und persönliche Gründe: gesunkenes Einkommen, längerer Auslandsaufenthalt, Aufnahme eines Partners, Wunsch nach einer Wohngemeinschaft nach dem Auszug des Mitbewohners.
Neu und wichtig: Die Absicht, mit der Untervermietung Gewinn zu erzielen, begründet kein berechtigtes Interesse (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Der Mieter darf seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen decken, aber kein Geschäftsmodell aus der Mietwohnung machen. Maßgeblich ist, ob das verlangte Entgelt in auffälligem Missverhältnis zur eigenen Miete steht.
Die Zahlen des Falls machen deutlich, worum es ging: eigene Nettokaltmiete 460 Euro, verlangte Untermiete 962 Euro — nach der Mietpreisbremse wären höchstens 748 Euro zulässig gewesen. Der Mieter hatte ohne Erlaubnis untervermietet; die Vermieterin mahnte ab und kündigte ordentlich. Der BGH bestätigte die Räumung.
Das ist eine Wende gegenüber der bis dahin großzügigen Linie beim berechtigten Interesse und sollte jeden vorsichtig machen, der die Untermiete deutlich über dem eigenen Anteil ansetzt.
Wann der Vermieter verweigern darf
- Wichtiger Grund in der Person des Dritten — erhebliche Vorbelastung, konkrete Konfliktprognose. Antipathie genügt nicht.
- Übermäßige Belegung der Wohnung.
- Sonstige Unzumutbarkeit — Auffangtatbestand, eng auszulegen.
- Es handelt sich gar nicht um eine Teil-, sondern um eine Vollüberlassung.
- Gewinnerzielungsabsicht — dann fehlt schon das berechtigte Interesse.
Verweigert der Vermieter zu Unrecht, hat der Mieter das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB — und einen Anspruch auf Ersatz der entgangenen Untermieteinnahmen.
Der Untermietzuschlag
Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen — aber nur, wenn ihm die Überlassung nur gegen Erhöhung zuzumuten ist. Ein Automatismus ist das nicht; es braucht eine konkrete Mehrbelastung, etwa durch stärkere Abnutzung oder höhere Betriebskosten.
Zur Höhe nennt die Instanzrechtsprechung rund 20 bis 25 Prozent des Untermietzinses, gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Klauseln, die dem Vermieter den gesamten Untermietzins abschöpfen, sind unwirksam.
Was bei unerlaubter Untervermietung passiert
Die Eskalation läuft in vier Stufen:
- Abmahnung. Vor der fristlosen Kündigung ist sie grundsätzlich erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden.
- Ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB als schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Genau diesen Weg hat der BGH 2026 bestätigt.
- Räumung auch gegenüber dem Untermieter.
Ob der Vermieter zusätzlich die Herausgabe der vereinnahmten Untermieteinnahmen verlangen kann, ist umstritten und höchstrichterlich nicht entschieden. Gesichert ist nur der Weg über Schadensersatz für konkret nachweisbare Schäden.
Kurzzeitvermietung ist etwas anderes
Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis deckt die tageweise Vermietung an Touristen nicht ab. Dafür braucht es eine gesonderte Erlaubnis (BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13).
Daneben steht das Zweckentfremdungsrecht — und das greift unabhängig davon, ob der Vermieter zugestimmt hat. Die Bußgeldrahmen sind erheblich:
| Land oder Stadt | Bußgeld bis | Grenze ohne Genehmigung |
|---|---|---|
| Hamburg | 500.000 Euro | höchstens 8 Wochen im Jahr, Neuregelung seit 20.05.2026 |
| Bayern | 500.000 Euro | München: Genehmigungspflicht |
| Nordrhein-Westfalen | 500.000 Euro | Registrierungsnummer erforderlich |
| Berlin | 250.000 Euro | Registriernummer in jedem Inserat |
| Frankfurt am Main | — | höchstens 8 Wochen im Kalenderjahr |
| Rheinland-Pfalz | — | höchstens 12 Wochen im Kalenderjahr |
Seit dem 20. Mai 2026 gilt zusätzlich die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung unmittelbar. Jede Einheit braucht in registrierungspflichtigen Kommunen eine eigene Registriernummer; Plattformen müssen Angebote ohne gültige Nummer löschen und ab September 2026 monatlich Belegungsdaten übermitteln. Koordinator ist die Bundesnetzagentur, die zentrale Schnittstelle läuft seit dem 1. Juli 2026. Ausgenommen sind Hotels, Campingplätze und Vermietungen ab einem Jahr.
Wie hoch die Untermiete sein darf
Der Untermietvertrag ist selbst ein Wohnraummietvertrag. Es gelten drei voneinander unabhängige Grenzen — und die Mietpreisbremse greift, wenn die Wohnung in einem entsprechenden Gebiet liegt.
| Norm | Schwelle | Zusätzlich erforderlich | Folge |
|---|---|---|---|
| § 5 WiStG | mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete | Ausnutzung eines geringen Angebots | Ordnungswidrigkeit, Bußgeld bis 50.000 Euro |
| § 291 StGB | Faustformel: mehr als 50 Prozent | Ausbeutung einer Zwangslage | Freiheitsstrafe bis 3 Jahre |
| §§ 556d ff. BGB | mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete | Gebiet mit Landesverordnung | Unwirksamkeit des Übermaßes, Rückforderung nach Rüge |
Wichtig: Die 20- und 50-Prozent-Schwellen sind keine automatischen Grenzen. Beide Tatbestände verlangen zusätzlich ein markt- oder personenbezogenes Element, und daran scheitern Verfahren in der Praxis regelmäßig. Die 50-Prozent-Marke ist zudem eine Faustformel der Rechtsprechung, kein Gesetzestext.
Ihre Reihenfolge
- Klären Sie zuerst: Teil oder ganze Wohnung? Davon hängt alles ab.
- Fragen Sie vor dem Einzug des Untermieters schriftlich um Erlaubnis — nachträglich wird es teuer.
- Nennen Sie Ihr berechtigtes Interesse und benennen Sie die Person mit Name, Beruf und Einzugstermin.
- Setzen Sie die Untermiete an Ihren eigenen Kosten aus, nicht am Marktpreis — sonst kippt das berechtigte Interesse.
- Rechnen Sie mit einem Zuschlag von 20 bis 25 Prozent und prüfen Sie, ob er begründet ist.
- Finger weg von der tageweisen Vermietung ohne gesonderte Erlaubnis und Registriernummer.
Zur Kündigung, die auf unerlaubte Untervermietung folgen kann: Wann darf der Vermieter kündigen?. Zu den übrigen Vertragsfragen Mietvertrag prüfen und BGB-Mietrecht.
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