Ja, beides. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und zum üblichen Sparzins verzinsen — die Erträge stehen dem Mieter zu. Viel ist es derzeit nicht: rund 0,7 Prozent im Jahr.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: § 551 BGB, § 47 InsO.
Was § 551 BGB verlangt
- Höchstgrenze: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung — also drei Nettokaltmieten.
- Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den nächsten Mietzahlungen. Kürzere Zahlungsfristen im Vertrag sind unwirksam.
- Anlage: bei einem Kreditinstitut „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden — in beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.
- Erträge: stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Sie werden also nicht laufend ausgezahlt, sondern kommen am Ende dazu.
- Ausnahme: kein Verzinsungsgebot bei Studenten- und Jugendwohnheimen.
Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Warum die Trennung so wichtig ist
Die getrennte Anlage schützt nicht vor schlechter Rendite, sondern vor der Insolvenz des Vermieters. Nur wenn das Geld erkennbar treuhänderisch gehalten wird, kann der Mieter es nach § 47 InsO aussondern.
Der BGH stellt dafür eine klare Bedingung: Ein Aussonderungsrecht entsteht nur, wenn das Geld auf einem ausschließlich für treuhänderisch gehaltene Fremdgelder bestimmten Konto liegt (Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06). Ohne offene Treuhand ist der Mieter einfacher Insolvenzgläubiger — und sieht sein Geld praktisch nie wieder.
Zulässige Kontobezeichnungen sind „Mietkautionskonto“, „Sonderkonto“ oder „Treuhandkonto“. Ein Sammelkonto für mehrere Kautionen ist zulässig, solange die Einzelanteile zuordenbar bleiben.
Wenn nicht getrennt angelegt wird
Hier ist die Rechtslage differenziert, und die Ratgeberliteratur vermengt sie gern.
Während des laufenden Mietverhältnisses ist die Lage günstig: Der Mieter kann die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter ein insolvenzsicheres Konto benennt, und die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Das ist ein wirksames Druckmittel.
In der Insolvenz des Vermieters ist es wertlos. Ein Zurückbehaltungsrecht an rückständigen Mieten, um die nachträgliche insolvenzfeste Anlage zu erzwingen, besteht dann nicht — der Anspruch ist vor Verfahrenseröffnung entstanden und damit einfache Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 13.12.2012, IX ZR 9/12).
Die Lehre daraus: Fragen Sie früh nach dem Nachweis, nicht erst, wenn es kritisch wird.
Daneben bestehen ein Erfüllungsanspruch auf ordnungsgemäße Anlage und ein Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Zinsen. In schweren Fällen kommt sogar Untreue nach § 266 StGB in Betracht — der BGH verlangt dafür allerdings, dass der Vermieter zur Rückzahlung außerstande ist oder Gläubigerzugriff droht.
Wie viel Zinsen es tatsächlich gibt
Maßgeblich ist der Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht ihn monatlich:
| Monat | Zinssatz |
|---|---|
| Juni 2026 | 0,71 % |
| Mai 2026 | 0,69 % |
| März 2026 | 0,68 % |
| Januar 2026 | 0,68 % |
| Dezember 2025 | 0,73 % |
| Januar 2025 | 0,74 % |
Bei einer Kaution von 2.400 Euro sind das etwa 17 Euro im Jahr vor Steuern. Nach der Aufwärtsbewegung der Jahre 2022 bis 2024 bewegt sich der Satz seit 2025 seitwärts. Nachrechnen lohnt sich also — reich wird davon niemand.
Wer die Zinsen versteuert
Steuerlich ist der Mieter Gläubiger der Kapitalerträge. Der Weg dorthin unterscheidet sich je nach Anlageform:
Barkaution auf einem Treuhandkonto des Vermieters: Die Bank behält Kapitalertragsteuer ein; der Vermieter erhält die Steuerbescheinigung und muss sie an den Mieter weiterreichen, damit dieser die Anrechnung geltend machen kann. Wer keine Steuererklärung abgibt, bekommt faktisch eine um die Steuer geminderte Kaution zurück. Ohne Bescheinigung darf der Vermieter die Kapitalertragsteuer übrigens nicht abziehen.
Verpfändetes Sparbuch auf den Namen des Mieters: Der Mieter kann einen Freistellungsauftrag erteilen und bleibt im Sparerpauschbetrag steuerfrei. Das ist die sauberere Variante, und Mietervereine empfehlen sie ausdrücklich.
Die Alternativen zur Barkaution
Zuerst der wichtigste Satz: Der Vermieter muss keine Alternative akzeptieren. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter nur das Ratenzahlungsrecht, keinen Anspruch auf eine bestimmte Sicherungsform.
| Form | Kosten | Nachteile |
|---|---|---|
| Bankbürgschaft | 1,5 bis 5 Prozent im Jahr plus 50 bis 150 Euro Einrichtung | Gebühren sind verloren, Bank nimmt Regress beim Mieter |
| Kautionsversicherung | 4,2 bis 4,7 Prozent bei den günstigsten Anbietern, allgemein 4,5 bis 7 Prozent | dauerhafte Belastung, kein Kapitalaufbau, Bonitätsprüfung |
| verpfändetes Sparbuch | keine laufenden Kosten | Dreiervereinbarung mit Bank und Vermieter nötig |
Rechnen Sie einmal durch: Fünf Jahre Bankbürgschaft über 2.400 Euro kosten je nach Satz 300 bis 900 Euro — Geld, das anders als die Kaution nicht zurückkommt.
Rechtlich wichtig ist die Höchstgrenze: Sie gilt für alle Sicherheiten zusammengerechnet. Barkaution plus Zusatzbürgschaft über drei Nettokaltmieten hinaus ist unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06.2004, VIII ZR 243/03). Eine Ausnahme gilt nur für Sicherheiten, die ein Dritter freiwillig zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs stellt (BGH, Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12).
Vorsicht bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern: Sie ist zulässig, aber für den Mieter riskant, weil die Bank sofort zahlen muss und Einwendungen erst im Rückforderungsprozess zählen.
Gewerbe: nichts davon
§ 551 BGB gilt nur für Wohnraum. In der Gewerbemiete gibt es keine Drei-Monats-Grenze, kein Ratenzahlungsrecht, keine gesetzliche Anlage- und keine Verzinsungspflicht. Üblich sind fünf bis sechs Monatsmieten; bei langlaufenden Verträgen wurde sogar das Siebenfache gebilligt. Wird die Kaution tatsächlich auf einem Sparkonto angelegt, stehen die Zinsen auch hier dem Mieter zu.
Ihre Prüfliste
- Übersteigt die Kaution drei Nettokaltmieten? Dann ist der Überschuss unwirksam.
- Verlangt der Vertrag die Zahlung in einer Summe? Sie dürfen trotzdem in drei Raten zahlen.
- Fordern Sie einen Nachweis der getrennten Anlage an — am besten im ersten Mietjahr.
- Klären Sie die Anlageform: Treuhandkonto des Vermieters oder verpfändetes Sparbuch auf Ihren Namen.
- Beim Sparbuch: Freistellungsauftrag erteilen.
- Beim Treuhandkonto: Steuerbescheinigung anfordern.
- Prüfen Sie am Ende, ob die Zinsen ausgezahlt wurden — sie gehören zur Kaution.
Wann die Kaution zurückkommen muss und wofür einbehalten werden darf, steht unter Rückzahlung der Mietkaution. Zum gesamten Auszug: Kaution und Auszug sowie das ausfüllbare Wohnungsübergabeprotokoll.
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