Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Welche das sind, steht abschließend in § 2 der Betriebskostenverordnung — in siebzehn Nummern.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: § 556 BGB, §§ 1, 2 BetrKV. Die Betriebskostenverordnung ist seit Oktober 2023 unverändert; Überschriften wie „Betriebskostenverordnung 2026“ sind Marketing, keine Rechtsänderung.
Drei Begriffe, die durcheinandergehen
Betriebskosten ist der Rechtsbegriff. § 1 Abs. 1 BetrKV definiert sie als Kosten, die dem Eigentümer „durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes … laufend entstehen“. Drei Merkmale sind entscheidend: laufend, gebäudebezogen, weder Verwaltung noch Instandhaltung.
Nebenkosten ist die Alltagssprache und meint dasselbe — der Begriff steht so nicht im Gesetz.
Wohnnebenkosten ist der weiteste Begriff und umfasst zusätzlich Ihre eigenen Verträge: Strom, Internet, Rundfunkbeitrag, Hausratversicherung. Damit hat der Vermieter nichts zu tun.
Der Katalog: alle siebzehn Nummern
| Nr. | Position | Was dazugehört — und was nicht |
|---|---|---|
| 1 | Öffentliche Lasten | Grundsteuer. Nicht: einmalige Erschließungs- und Anschlussbeiträge |
| 2 | Wasserversorgung | Verbrauch, Grundgebühr, Miete der Zähler, Eichung, Abrechnung. Nicht: Anschaffung der Zähler |
| 3 | Entwässerung | Kanal-, Schmutz- und Niederschlagswassergebühr, Betrieb der Pumpe. Nicht: Rohrsanierung |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Emissionsmessung, Miete der Erfassungsgeräte. Nicht: Reparatur oder Austausch der Anlage |
| 5 | Warmwasser | wie Nr. 4, dazu Wartung der Warmwassergeräte |
| 6 | Verbundene Anlagen | nur Zuordnungsregel, keine neue Kostenart |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Reinigung, Notrufbereitschaft. Nicht: Reparatur — nie |
| 8 | Straßenreinigung und Müll | Gebühren, auch der Winterdienst. Nicht: Container für Bauschutt oder Sperrmüll |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhaus, Keller, Waschküche, Aufzugskabine |
| 10 | Gartenpflege | Pflege und ausdrücklich auch die Erneuerung von Pflanzen, Spielplatzsand |
| 11 | Beleuchtung | ausschließlich Strom. Nicht: Leuchtmittel, Lampen, LED-Umrüstung |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren, soweit nicht schon in Nr. 4 |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude, Elementarschaden, Glas, Haftpflicht für Gebäude, Öltank, Aufzug |
| 14 | Hauswart | Vergütung, aber nur soweit sie nicht Instandhaltung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltung betrifft |
| 15 | Antenne, Breitband, Glasfaser | seit Juli 2024 stark eingeschränkt, siehe unten |
| 16 | Wäschepflege | Betriebsstrom und Wasser der Gemeinschaftswaschküche. Nicht: Anschaffung der Geräte |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | nur, wenn im Vertrag einzeln benannt |
Zwei Muster ziehen sich durch den ganzen Katalog. Betrieb ja, Reparatur nein — der Aufzug ist dafür das klarste Beispiel. Und Miete ja, Kauf nein — beim Wasserzähler steht die Anmietung ausdrücklich im Verordnungstext, die Anschaffung nicht.
Was niemals Betriebskosten ist
§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei große Blöcke ausdrücklich aus:
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Aufsicht, Buchführung, Porto und Kontoführung für die Abrechnung, Rechtsverfolgung, das Mieterhöhungsverfahren — und ausdrücklich auch die Kosten der Erstellung der Betriebskostenabrechnung selbst.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen jeder Art, Erneuerung von Anlagenteilen, Beseitigung von Abnutzungs- und Witterungsschäden.
Dazu kommen die reinen Vermieterrisiken: Mietausfall, Leerstandskosten, die Rechtsschutz- und die Hausratversicherung des Vermieters, Zinsen und Bankgebühren.
Die Nummer 17 ist die gefährlichste
„Sonstige Betriebskosten“ klingt nach einem Freibrief, ist aber das Gegenteil. Die Position muss zwei Hürden nehmen: Sie muss die Merkmale des § 1 BetrKV erfüllen — laufend, kein Verwaltungs-, kein Instandhaltungscharakter — und sie muss im Mietvertrag einzeln und konkret benannt sein. Eine Generalklausel „sonstige Betriebskosten“ genügt nicht.
Anerkannt sind zum Beispiel Schwimmbad und Sauna, Prüfgebühren für Feuerlöscher und die Dachrinnenreinigung. Diskutiert werden Blitzschutzprüfung, Prüfung der Elektroanlagen und die Wartung von Rauchwarnmeldern. Für die Miete von Rauchwarnmeldern hat der BGH die Einordnung unter Nummer 17 dagegen ausdrücklich abgelehnt.
Was seit Juli 2024 nicht mehr geht
Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse ist ausgelaufen. Seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig sind:
- die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse, also das Kabel-TV-Sammelinkasso
- das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage
- die Gebühren für die Kabelweitersendung nach dem Urheberrechtsgesetz
Weiterhin umlagefähig bleiben der Betriebsstrom der Anlage und die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft. Bei reinen Glasfaser-Hausverteilanlagen kommt ein Bereitstellungsentgelt nach § 72 Abs. 1 TKG hinzu — aber nur bei wirtschaftlicher Umsetzung, und bei aufwändigen Maßnahmen nur, wenn der Vermieter soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt hat (§ 556 Abs. 3a BGB).
Eine zweite Zäsur wird damit oft verwechselt: Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, galten die Buchstaben a und b von vornherein nicht.
Der Effekt ist messbar. Der Deutsche Mieterbund beziffert den Rückgang bei der Position Antenne und Kabel im Abrechnungsjahr 2024 gegenüber 2023 auf rund 42 Prozent.
Was das kostet
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht im Dezember 2025, nennt einen Durchschnitt von 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat. Rechnet man alle Kostenarten zusammen, ergibt sich die „zweite Miete“ von bis zu 3,68 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 3.532,80 Euro im Jahr — rund 509 Euro mehr als im Vorjahr.
Die größten Posten, jeweils in Euro je Quadratmeter und Monat:
| Position | 2024 |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 1,32 |
| Hauswart (ohne separate Reinigung und Gartenpflege) | 0,37 |
| Versicherungen | 0,31 |
| Wasser und Abwasser | 0,29 |
| Gebäudereinigung | 0,21 |
| Aufzug | 0,20 |
| Grundsteuer | 0,18 |
| Müllbeseitigung | 0,16 |
| Gartenpflege | 0,15 |
Wichtig ist, was der Mieterbund selbst dazu schreibt: Mit dem Betriebskostenspiegel lassen sich keine verbindlichen Überprüfungen einzelner Abrechnungen durchführen. Abweichungen sind ein Anlass zur genaueren Prüfung, kein Beweis.
Das ist seit Mai 2026 noch wichtiger geworden. Der BGH hat entschieden, dass der Einwand, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt, nur trägt, wenn tatsächlich objektiv überhöhte, nicht marktgerechte Preise nachgewiesen werden. Dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, genügt für sich genommen nicht (Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
Umlagefähig heißt nicht umgelegt
Der häufigste Denkfehler zum Schluss. § 556 Abs. 1 BGB sagt, die Vertragsparteien „können vereinbaren“, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Ohne diese Vereinbarung trägt sie der Vermieter — auch wenn sie im Katalog stehen.
Dafür genügt allerdings der schlichte Satz „der Mieter trägt die Betriebskosten“; ein beigefügter Katalog ist nicht nötig. Nur die sonstigen Betriebskosten nach Nummer 17 brauchen die Einzelbenennung.
Ihre Prüfliste
- Steht im Mietvertrag überhaupt eine Betriebskostenklausel?
- Findet sich jede abgerechnete Position im Katalog der siebzehn Nummern wieder?
- Stecken Reparatur-, Verwaltungs- oder Modernisierungsanteile in einer Position?
- Sind Positionen unter „Sonstiges“ abgerechnet, die im Vertrag nicht einzeln stehen?
- Taucht noch eine Kabel-Grundgebühr auf? Die ist seit Juli 2024 gestrichen.
- Weicht eine Position stark vom Betriebskostenspiegel ab? Dann Belege anfordern.
Wie Sie die Abrechnung Schritt für Schritt durchgehen, steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen. Welche Kosten der Vermieter überhaupt umlegen darf, vertieft Umlagefähige Nebenkosten; alle Fristen finden Sie unter Fristen der Nebenkostenabrechnung. Den Gesetzestext ordnet Betriebskostenverordnung ein.
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