„Festpreis“ bedeutet: fester Preis für die beschriebene Leistung. Alles, was nicht beschrieben ist, kostet extra — und das ist bei einem typischen Hausangebot ein Viertel der Endsumme. Dieser Beitrag listet die Positionen, die regelmäßig fehlen, und ordnet sie der Größe nach.
Stand: August 2026 · Alle Beträge sind Erfahrungswerte für ein freistehendes Einfamilienhaus mittlerer Größe und schwanken regional erheblich.
Die vier Blöcke einer Hausbaukalkulation
| Block | Anteil an der Gesamtsumme | Enthält |
|---|---|---|
| Grundstück | stark regional | Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Vermessung |
| Gebäude | rund 60 – 70 % | das, was im Angebot steht |
| Baunebenkosten | rund 15 – 20 % | Planung, Genehmigung, Gutachten, Versicherungen, Anschlüsse |
| Außenanlagen und Eigenleistung | rund 5 – 10 % | Terrasse, Zufahrt, Zaun, Garten, Carport |
Prospektpreise beziehen sich fast immer nur auf den zweiten Block. Wer die 60 bis 70 Prozent für die Gesamtsumme hält, plant systematisch zu knapp.
Die Posten, die typischerweise fehlen
Vor dem ersten Spatenstich
- Bodengutachten — 800 bis 2.500 €. Ohne Gutachten kalkuliert der Anbieter eine Standardbodenklasse und rechnet alles andere als Nachtrag ab.
- Vermessung und Grundstücksabsteckung — 1.500 bis 3.500 €. Amtliche Einmessung nach Fertigstellung ist Pflicht und kommt noch einmal dazu.
- Baugenehmigungsgebühren — je nach Land 0,5 bis 1 % der Bausumme.
- Prüfstatik — 1.000 bis 3.000 €, wenn nicht im Angebot enthalten.
- Baugrundvorbereitung — Baumfällung, Abriss, Rodung, Bodenaustausch. Nach oben offen.
Während der Bauzeit
- Baustrom und Bauwasser — 800 bis 2.000 € inklusive Baustromverteiler und Verbrauch.
- Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation und gegebenenfalls Gas — zusammen 5.000 bis 15.000 €, abhängig von der Entfernung zur Hauptleitung.
- Baustellenzufahrt, Kranstellfläche, Bauzaun — 500 bis 3.000 €.
- Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung — zusammen 500 bis 1.200 € für die Bauzeit. Beide sind keine Kür: Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden Dritter auf der Baustelle, die Bauleistungsversicherung Schäden am eigenen Bauwerk durch Sturm, Vandalismus oder Ungeschicklichkeit.
- Baubegleitende Qualitätskontrolle — 1.500 bis 4.000 € für mehrere Ortstermine eines unabhängigen Sachverständigen. Der Posten, der sich am zuverlässigsten selbst bezahlt.
- Doppelbelastung aus Miete und Zinsen während der Bauzeit — bei zwölf Monaten Bauzeit und 1.200 € Miete sind das 14.400 €, die in keiner Kalkulation stehen.
- Bereitstellungszinsen der Bank für noch nicht abgerufene Darlehensteile — häufig 3 % pro Jahr nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit.
Nach dem Einzug
- Außenanlagen — Terrasse, Zuwegung, Stellplatz, Zaun, Bepflanzung: 15.000 bis 40.000 €. Der größte fehlende Einzelposten überhaupt.
- Bodenbeläge, Innentüren, Malerarbeiten, wenn das Angebot „ausbaufertig“ war.
- Küche — 8.000 bis 25.000 €.
- Carport oder Garage — 5.000 bis 30.000 €.
- Amtliche Schlusseinmessung und Eintragung — rund 1.000 €.
Keller oder Bodenplatte
Ein Keller kostet gegenüber einer Bodenplatte typischerweise 30.000 bis 60.000 Euro Mehrpreis — und liefert dafür 60 bis 100 Quadratmeter Nutzfläche zu einem Quadratmeterpreis, der deutlich unter dem des Erdgeschosses liegt. Rein rechnerisch ist der Keller damit oft die günstigste Fläche im ganzen Haus.
Die Entscheidung kippt, wenn der Baugrund nicht mitspielt: Bei hohem Grundwasserstand wird aus der einfachen Abdichtung eine weiße Wanne, und der Mehrpreis verdoppelt sich. Genau deshalb steht das Bodengutachten vor der Kellerentscheidung, nicht danach.
Eigenleistung realistisch ansetzen
Die „Muskelhypothek“ wird von Banken als Eigenkapital anerkannt — üblicherweise bis etwa 10 bis 15 Prozent der Bausumme und begrenzt auf das, was Sie nachvollziehbar leisten können. Realistisch sind für Laien:
- Malerarbeiten, Tapezieren, Bodenbeläge verlegen
- Außenanlagen, Pflasterarbeiten, Gartenbau
- Aufräumen, Bauschutt, Hilfsarbeiten
- Dämmung der obersten Geschossdecke
Nicht realistisch, weil Gewährleistung und Sicherheit daran hängen: Elektro, Gas, Abdichtung, Statik, Dach. Und: Eigenleistung kostet Zeit. Wer 400 Stunden einplant, verlängert die Bauzeit — und verlängerte Bauzeit kostet Miete und Bereitstellungszinsen.
Wie viel Puffer
Zehn Prozent der Gesamtsumme sind das Minimum, 15 Prozent die belastbare Größe. Der Puffer ist keine Reserve für Sonderwünsche, sondern für das, was sich nicht vorhersehen lässt: Bodenaustausch, Preisgleitklauseln bei Material, Verzögerungen, Nachträge aus Lücken in der Baubeschreibung.
Wer den Puffer nicht hat, sollte ihn nicht durch Optimismus ersetzen, sondern durch Verzicht: ein Zimmer weniger, einfachere Ausstattung, späterer Ausbau des Dachgeschosses. Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss lässt sich in fünf Jahren nachholen. Eine gescheiterte Finanzierung nicht.
Der Zahlungsplan als Kostenbremse
Beim Verbraucherbauvertrag deckelt § 650m BGB die Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Vergütung; die letzten zehn Prozent sind Ihr Druckmittel bis zur mangelfreien Abnahme. Bei Bauträgerverträgen gibt die Makler- und Bauträgerverordnung einen Ratenplan mit bis zu sieben Raten vor, jeweils gekoppelt an konkrete Bauabschnitte.
Prüfen Sie jede Rate gegen den tatsächlichen Baufortschritt, bevor Sie überweisen. Vorauszahlungen sind der häufigste Weg, im Insolvenzfall des Bauunternehmens Geld zu verlieren — und die Bauinsolvenz ist kein seltenes Ereignis. Welche Regeln der Vertrag sonst noch mitbringt, steht in unserem Beitrag zum Bauvertrag.
Was die Förderung beiträgt
Für Neubauten mit Effizienzhaus-40-Standard und Nachhaltigkeitszertifikat gibt es zinsverbilligte KfW-Kredite; Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro — zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind — kommen über das Programm „Wohneigentum für Familien“ an deutlich verbilligte Konditionen. Die Details und die Landesprogramme, die daneben laufen, stehen in den Beiträgen zur Baufinanzierung und zur Länder- und Kommunalförderung.
Wichtig für die Reihenfolge: Alle diese Anträge müssen vor Baubeginn und vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein. Ein nachträglicher Antrag wird abgelehnt, ohne Ermessen.
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