Ein Grundstück hat drei Preise: den im Exposé, den nach Erschließung und Nebenkosten, und den nach dem Bodengutachten. Zwischen dem ersten und dem dritten liegen regelmäßig 20 bis 30 Prozent. Dieser Beitrag geht die Prüfungen durch, die vor der Unterschrift erledigt sein sollten — in der Reihenfolge, in der sie Geld sparen.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
1. Ist es überhaupt ein Bauplatz?
Die Bezeichnung im Kaufangebot sagt darüber nichts. Maßgeblich ist die planungsrechtliche Lage: Bebauungsplan, unbeplanter Innenbereich oder Außenbereich. Ein „Baugrundstück am Ortsrand“ ohne Bebauungsplan kann Außenbereich sein — und damit praktisch unbebaubar.
Die belastbare Antwort liefert nur der Bauvorbescheid. Er kostet je nach Gemeinde einen niedrigen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag und bindet die Behörde in der Regel drei Jahre. Wie das Verfahren läuft, steht im Beitrag zur Baugenehmigung.
Bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans lesen Sie stattdessen die textlichen Festsetzungen. Grundflächenzahl und Baugrenzen entscheiden darüber, ob Ihr Haus auf das Grundstück passt — nicht die Quadratmeterzahl.
2. Erschließung: der teuerste unsichtbare Posten
„Erschlossen“ ist kein definierter Begriff im Verkaufsgespräch. Unterscheiden Sie drei Dinge:
| Begriff | Meint | Kostenträger |
|---|---|---|
| Erschließungsbeitrag | erstmalige Herstellung von Straße, Gehweg, Beleuchtung, Entwässerung | Gemeinde trägt mindestens 10 %, Eigentümer höchstens 90 % (§ 129 BauGB) |
| Anschlussbeitrag | Anschluss an Kanal und Wasserversorgung | Eigentümer, nach kommunaler Satzung |
| Hausanschlusskosten | Leitung von der Grundstücksgrenze ins Haus, Strom, Gas, Telekommunikation | Bauherr, an die Versorger |
Die entscheidende Frage an die Gemeinde lautet deshalb nicht „ist erschlossen?“, sondern: Ist der Erschließungsbeitrag bereits erhoben und bezahlt? Lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Ein noch nicht abgerechneter Erschließungsbeitrag kann fünfstellig sein und trifft den, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist — also unter Umständen Sie, nicht den Verkäufer.
Rechnen Sie für Hausanschlüsse mit einem mittleren vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Betrag insgesamt, abhängig von der Entfernung zur Hauptleitung.
3. Grundbuch und Baulastenverzeichnis — zwei getrennte Bücher
Das Grundbuch zeigt in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. In Abteilung III stehen Grundpfandrechte. Wie Sie es lesen, steht in unserem Beitrag zum Grundbuch.
Das Baulastenverzeichnis ist ein davon völlig getrenntes Register bei der Bauaufsichtsbehörde — in Bayern und Brandenburg gibt es es nicht, dort werden entsprechende Sicherungen ins Grundbuch eingetragen. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa:
- Abstandsflächenbaulast — Ihr Grundstück nimmt die Abstandsfläche des Nachbargebäudes auf und ist insoweit nicht bebaubar
- Zufahrtsbaulast — ein Hinterliegergrundstück darf über Ihres erschlossen werden
- Vereinigungsbaulast, Stellplatzbaulast, Leitungsbaulast
Baulasten stehen nicht im Grundbuch und tauchen im Notarvertrag oft nicht auf. Sie können die Bebaubarkeit massiv einschränken. Die Einsicht kostet wenige Euro und ist die billigste Prüfung dieser Liste.
4. Altlasten und Kampfmittel
Jedes Bundesland führt ein Altlastenkataster beziehungsweise Bodenschutzkataster bei der unteren Bodenschutzbehörde. Eingetragen sind Altlasten und altlastverdächtige Flächen — ehemalige Tankstellen, Chemische Reinigungen, Deponien, Gewerbestandorte, aufgefüllte Gruben.
Wichtig ist die Haftungslage: Nach § 4 BBodSchG haftet der Grundstückseigentümer für die Sanierung — unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat. Wer ein belastetes Grundstück kauft, kauft die Sanierungspflicht mit. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss hilft gegen die Behörde nicht.
In vielen Regionen kommt die Kampfmittelfreiheitsbescheinigung hinzu. Der Kampfmittelräumdienst wertet Luftbilder aus; ohne Bescheinigung erteilen manche Bauaufsichten keine Genehmigung, und kein Tiefbauer beginnt.
5. Das Bodengutachten
Ein Baugrundgutachten nach DIN 4020 kostet je nach Umfang zwischen 800 und 2.500 Euro und beantwortet drei Fragen: Wie tragfähig ist der Boden, wo steht das Grundwasser, und ist der Boden versickerungsfähig?
Daran hängen die größten Kostensprünge im Hausbau: eine weiße Wanne statt einer einfachen Abdichtung, Bodenaustausch, Pfahlgründung, eine Zisterne oder Rigole statt Anschluss an den Regenwasserkanal. Wer ohne Gutachten kauft und baut, kalkuliert auf Verdacht — und der Verdacht ist im Bauvertrag typischerweise als „Bodenklasse 3 bis 5“ formuliert, mit Nachtrag bei allem anderen.
Verhandeln Sie, wenn möglich, ein Betretungsrecht für Bohrungen vor dem Kauf. Verweigert der Verkäufer das, ist auch das eine Information.
6. Das gemeindliche Vorkaufsrecht
Nach §§ 24 ff. BauGB steht Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zu — etwa in Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten oder auf Flächen, für die ein Bebauungsplan Gemeinbedarf festsetzt. Der Notar holt dafür regelmäßig ein Negativattest ein; die Abwicklung verzögert sich dadurch um einige Wochen.
In Sanierungsgebieten kommt eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB hinzu, ohne die weder Kaufvertrag noch Bauvorhaben wirksam werden.
Was zum Kaufpreis dazukommt
| Position | Größenordnung |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % |
| Maklerprovision, falls beauftragt | regional 3 bis 7 % plus Umsatzsteuer |
| Vermessung und Grenzfeststellung | 1.500 bis 3.500 € |
| Bodengutachten | 800 bis 2.500 € |
| Hausanschlüsse | 5.000 bis 15.000 € |
| Erschließungs- und Anschlussbeiträge, falls offen | stark schwankend, oft fünfstellig |
Die Sätze der Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer stehen in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer; die Gesamtsumme rechnet Ihnen der Kaufnebenkosten-Rechner aus.
Ist der Preis angemessen?
Den Maßstab liefert der Bodenrichtwert: ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, den die Gutachterausschüsse der Kommunen aus tatsächlichen Kauffällen ableiten und in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Länder veröffentlichen — meist kostenfrei einsehbar.
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Abweichungen bei Zuschnitt, Größe, Erschließungszustand oder Maß der baulichen Nutzung müssen Sie selbst einpreisen. Als Verhandlungsgrundlage ist er trotzdem das Stärkste, was öffentlich verfügbar ist — und ein Verkäufer, der 40 Prozent darüber liegt, sollte das begründen können.
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