Die Kaufnebenkosten sind der Teil des Immobilienkaufs, den Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Sie müssen aus Eigenkapital kommen und gehören deshalb an den Anfang der Finanzierungsplanung, nicht ans Ende.
Kaufnebenkosten berechnen
Was in der Rechnung steckt
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Alle Sätze und die Ausnahmen stehen unter Grunderwerbsteuer.
- Notar und Grundbuch: bundeseinheitlich geregelt, zusammen meist 1,5 bis 2 Prozent. Der Voreinstellungswert 1,8 Prozent ist ein guter Mittelwert.
- Maklerprovision: beim Kauf selbst genutzten Wohneigentums seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der voreingestellte Wert entspricht 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer — also der Hälfte einer üblichen Gesamtprovision.
Nicht enthalten sind Kosten, die je nach Objekt dazukommen: Löschung von Altlasten im Grundbuch, Gutachten, Sanierungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung, Umzug und die Anschlussfinanzierung.
Warum die Summe aus Eigenkapital kommen muss
Die Bank will ihre Grundschuld im Grundbuch eingetragen sehen. Eingetragen wird aber erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat — und die kommt erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Steuer geht der Finanzierung also zeitlich voraus.
Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist zwar nicht ausgeschlossen, aber teuer: Banken verlangen dafür spürbare Zinsaufschläge, weil der Beleihungsauslauf über dem Objektwert liegt.
Stand: 24.08.2026. Überschlagsrechnung, keine Steuer- oder Finanzberatung. Steuersätze legen die Länder fest und können sich ändern.