In einer Baufinanzierung gibt es vier Größen, die Sie beeinflussen können: Eigenkapital, Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungsrecht. Alles andere — Marktzins, Bonität, Objektwert — ist gesetzt. Dieser Beitrag erklärt, was die vier bewirken, und rechnet die Effekte durch.
Stand: August 2026 · Die genannten Zinssätze sind Momentaufnahmen und ändern sich täglich. Keine Anlage- oder Finanzberatung.
Der Beleihungsauslauf: der größte Hebel
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert — nicht zum Kaufpreis. Den Beleihungswert setzt die Bank vorsichtig an, üblicherweise mit einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf den Verkehrswert.
An bestimmten Schwellen springt der Zinssatz, und zwar spürbar:
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag gegenüber der besten Stufe |
|---|---|
| bis 60 % | Referenz, bester Zins |
| bis 80 % | meist 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte |
| bis 90 % | meist 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte |
| bis 100 % | deutlich mehr, oft über 0,8 Prozentpunkte |
| über 100 % | nur wenige Anbieter, hohe Aufschläge |
Daraus folgt eine unscheinbare, aber wirksame Optimierung: Wenn Sie mit 82 Prozent Beleihungsauslauf rechnen, lohnt es sich, die letzten zwei Prozentpunkte aus Reserven oder einem Familiendarlehen aufzubringen, um unter die 80er-Schwelle zu kommen. Der Zinsvorteil über zehn Jahre übersteigt den eingesetzten Betrag oft deutlich.
Faustregel fürs Eigenkapital: Die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler — sollten immer aus Eigenmitteln kommen, weil sie keinen Gegenwert schaffen, den die Bank beleihen kann. Je nach Bundesland sind das 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises; ausrechnen lässt sich das mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Der Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Der anfängliche Tilgungssatz entscheidet damit über die Gesamtlaufzeit — und die über die Zinssumme.
| Anfängliche Tilgung | Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung bei rund 3,8 % Zins |
|---|---|
| 1 % | gut 40 Jahre |
| 2 % | rund 28 Jahre |
| 3 % | rund 22 Jahre |
| 4 % | rund 18 Jahre |
Ein Prozent Tilgung war in der Niedrigzinsphase verbreitet und ist bei heutigen Zinsen ein Planungsfehler: Die Restschuld nach zehn Jahren liegt dann noch bei rund 88 Prozent der ursprünglichen Summe — und muss zu einem unbekannten Zins prolongiert werden. Zwei Prozent sollten das Minimum sein; drei sind die belastbare Größe.
Die Gegenprobe ist die Rate: Sie sollte 35 bis höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten, und zwar inklusive Hausgeld beziehungsweise Rücklage für Instandhaltung. Für die Instandhaltung rechnet man üblicherweise ein bis zwei Euro je Quadratmeter und Monat.
Zinsbindung: die Wette auf die Zukunft
Längere Zinsbindung kostet einen Aufschlag und kauft dafür Sicherheit. Die Frage ist nicht, was billiger ist, sondern wie viel Zinsrisiko Sie tragen können.
Zwei Regeln helfen bei der Entscheidung:
- Rechnen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung aus und simulieren Sie die Anschlussrate bei zwei Prozentpunkten höherem Zins. Wenn die Rate dann nicht tragbar wäre, ist die Zinsbindung zu kurz.
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen ein gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang, mit sechs Monaten Frist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung ist deshalb keine Einbahnstraße: Sie sichert nach oben ab, lässt aber nach zehn Jahren den Ausstieg zu, wenn die Zinsen gefallen sind. Dieses Recht ist unabdingbar — es kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Das macht die lange Zinsbindung zu einer asymmetrischen Wette zugunsten des Kreditnehmers. Der Aufschlag dafür ist der Preis der Option.
Sondertilgung und Tilgungswechsel
Ein kostenfreies Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ist marktüblich und meist ohne Zinsaufschlag zu haben. Höhere Rechte kosten einen Aufschlag — rechnen Sie nach, ob Sie ihn realistisch nutzen werden.
Ebenso nützlich und oft vergessen: das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern, üblicherweise zwei- bis dreimal. Das ist die billigste Versicherung gegen Einkommensschwankungen — bei Elternzeit oder Jobwechsel senken Sie die Tilgung, statt in Verzug zu geraten.
Forward-Darlehen und Prolongation
Läuft die Zinsbindung in 12 bis 60 Monaten aus, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins sichern. Der Aufschlag beträgt üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit. Der Haken: Sie sind zur Abnahme verpflichtet. Fallen die Zinsen, zahlen Sie trotzdem den vereinbarten Satz — oder eine Nichtabnahmeentschädigung.
Bei der einfachen Prolongation beim bisherigen Institut ist der Zins oft schlechter als am Markt. Holen Sie mindestens ein Vergleichsangebot ein; eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter kostet nur die Abtretung der Grundschuld, in der Größenordnung einiger hundert Euro — und rechnet sich bereits ab etwa 0,1 Prozentpunkten Zinsdifferenz.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wer während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank den entgangenen Zinsgewinn. Ein Anspruch auf vorzeitige Ablesung besteht nur bei einem berechtigten Interesse — vor allem beim Verkauf der Immobilie.
Zwei Punkte lohnen die Prüfung: Die Berechnung ist komplex und in der Praxis häufig fehlerhaft; Verbraucherzentralen prüfen sie für ein überschaubares Entgelt. Und nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfällt der Anspruch der Bank ganz, wenn die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode im Vertrag unzureichend sind.
Die KfW-Programme für Familien
Zwei Programme sind 2026 der größte Einzelhebel für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben und selbst einziehen.
Wohneigentum für Familien — Neubau (KfW 300)
Zinsverbilligter Kredit für den Neubau oder Ersterwerb eines Neubaus im Standard Effizienzhaus 40, ohne fossile Primärheizung und mit Lebenszyklusbetrachtung durch eine Sachverständige.
| Kinder | Einkommensgrenze (zu versteuerndes Haushaltseinkommen) | Kredit ohne QNG | Kredit mit QNG |
|---|---|---|---|
| 1 | 90.000 € | 170.000 € | 220.000 € |
| 2 | 100.000 € | 170.000 € | 220.000 € |
| 3 | 110.000 € | 200.000 € | 250.000 € |
| 4 | 120.000 € | 200.000 € | 250.000 € |
| 5 und mehr | ab 130.000 € | 220.000 € | 270.000 € |
Jung kauft Alt — Bestandserwerb (KfW 308)
Für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Bestandsgebäudes der Energieklasse F, G oder H. Zum 3. August 2026 wurden die Höchstbeträge deutlich angehoben:
| Kinder | bisher | seit August 2026 |
|---|---|---|
| 1 | 100.000 € | 140.000 € |
| 2 | 125.000 € | 160.000 € |
| 3 und mehr | 150.000 € | 180.000 € |
Zugleich wurde der Sanierungsweg flexibler: Statt zwingend auf Effizienzhaus 85 zu sanieren, genügt alternativ ein Paket aus vier Maßnahmen — Heizungstausch auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien, Fenster, Fassadendämmung sowie Dach- oder Geschossdeckendämmung. Die Einkommensgrenzen entsprechen denen des Programms 300.
Beide Programme werden über die Hausbank beantragt, und zwar vor Abschluss des Kaufvertrags beziehungsweise vor Baubeginn. Ein nachträglicher Antrag wird abgelehnt.
Die Reihenfolge, die sich bewährt hat
- Haushaltsrechnung aufstellen: Wie viel Rate ist dauerhaft tragbar, inklusive Instandhaltungsrücklage?
- Eigenkapital sortieren: Nebenkosten aus Eigenmitteln, Rest auf den Beleihungsauslauf rechnen
- Förderfähigkeit prüfen — KfW, Landesprogramme, kommunale Zuschüsse. Alles vor dem Kaufvertrag
- Mindestens drei Angebote einholen, davon eines über einen unabhängigen Vermittler
- Angebote nicht über den Sollzins vergleichen, sondern über den Effektivzins und die Restschuld am Ende der Zinsbindung
- Sondertilgung und Tilgungswechsel schriftlich vereinbaren
Welche Programme die Bundesländer und Kommunen zusätzlich auflegen, steht im Beitrag zur Länder- und Kommunalförderung.
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