Bei einer geerbten Wohnung laufen mehrere Fristen gleichzeitig — sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung und zehn Jahre für die Familienheim-Befreiung. Wer die Reihenfolge kennt, spart vierstellige Beträge.
Die kurze Antwort
Drei Entscheidungen stehen an: annehmen oder ausschlagen, dann Grundbuch berichtigen, dann selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Jede dieser Optionen hat eine eigene Steuerfolge — und zwei Zehnjahresfristen, die nicht dasselbe messen.
Schritt 1: Erbnachweis
Nach § 35 Abs. 1 GBO wird die Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Urkunde — notarielles Testament oder Erbvertrag —, genügen die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Nur bei gesetzlicher Erbfolge, privatschriftlichem Testament oder Auslegungszweifeln ist der Erbschein nötig. Das spart die Erbscheinsgebühren.
Schritt 2: Grundbuch berichtigen — innerhalb von zwei Jahren
Durch den Erbfall wird das Grundbuch unrichtig, weil das Eigentum außerhalb des Grundbuchs übergeht. Das Grundbuchamt soll den Erben zur Antragstellung anhalten (§ 82 GBO).
Entscheidend ist die Kostenregel: Nach Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG entfällt die Gebühr, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingereicht wird. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Danach fällt eine volle Gebühr nach dem Grundstückswert an. Nicht erfasst sind Notarkosten für die Beglaubigung und die Kosten eines nötigen Erbscheins. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt der Beitrag zum Grundbuch.
Die Fristen im Überblick
| Frist | Länge | Beginn |
|---|---|---|
| Ausschlagung | 6 Wochen | Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund |
| Ausschlagung mit Auslandsbezug | 6 Monate | wie oben |
| Anzeige beim Finanzamt | 3 Monate | Kenntnis vom Erwerb |
| Grundbuchberichtigung gebührenfrei | 2 Jahre | Erbfall |
| Familienheim: Selbstnutzung | 10 Jahre | Erwerb |
| Einzug „unverzüglich“ | in der Regel 6 Monate | Erbfall |
Die Ausschlagung ist gegenüber dem Nachlassgericht zu erklären, zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB). Läuft die Frist ab, gilt die Erbschaft als angenommen.
Besonders wichtig für Immobilienerben: Die Anzeigepflicht beim Finanzamt entfällt normalerweise, wenn der Erwerb auf einer eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht — § 30 Abs. 3 ErbStG nimmt davon aber ausdrücklich Erwerbe aus, zu denen Grundbesitz gehört. Bei einer geerbten Wohnung besteht die Anzeigepflicht also immer.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Sätze
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern beim Erbfall | 100.000 € |
| Steuerklassen II und III | 20.000 € |
Die Sätze der Steuerklasse I beginnen bei 7 Prozent bis 75.000 Euro und steigen über 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro auf 19 Prozent bis sechs Millionen Euro. In Steuerklasse II reichen sie von 15 bis 43 Prozent, in Klasse III von 30 bis 50 Prozent. Beim Überschreiten einer Wertgrenze mildert der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG den Sprung.
Ohne Nachweis abziehbar ist die Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und Nachlassabwicklung.
Die zwei Befreiungen für Immobilien
Das Familienheim. Steuerfrei bleibt der Erwerb der Wohnung, in der der Erblasser bis zum Erbfall selbst gewohnt hat, wenn der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt. Beim überlebenden Ehegatten gilt keine Flächengrenze; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter begrenzt — das Wort „soweit“ im Gesetz bedeutet, dass eine größere Wohnung nicht ganz herausfällt, sondern nur anteilig.
Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst nutzt — es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen gehindert.
Zwei BFH-Entscheidungen füllen die Schlüsselbegriffe:
- BFH, 28.05.2019 — II R 37/16: „Unverzüglich“ bedeutet als Regelmaß einen Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall. Die bloße Erklärung der Nutzungsabsicht genügt nicht; es kommt auf den tatsächlichen Einzug an. Je länger die Verzögerung, desto strenger die Anforderungen an ihre Erklärung.
- BFH, 01.12.2021 — II R 18/20: Die Befreiung entfällt nicht rückwirkend, wenn zwingende Gründe die Selbstnutzung hindern. Der BFH lehnte die enge Auslegung ab, der Erwerber müsse generell zur Führung eines eigenen Haushalts außerstande sein — gesundheitliche Gründe können genügen.
Vermietete Wohnimmobilien. § 13d ErbStG setzt zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts an — ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent, der häufig übersehen wird.
Bewertung — und wie man sie angreift
Eine geerbte Eigentumswohnung wird grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren; fehlt ein Vergleichswert, greift das Sachwertverfahren.
Die wichtigste Verteidigungslinie steht in § 198 BewG: Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser anzusetzen. Als Nachweis dient ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen — oder, und das ist der praktische Hebel, ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommener Kaufpreis. Wer die geerbte Wohnung ohnehin verkauft, kann den erzielten Preis als Wertnachweis nutzen — oft deutlich günstiger als der typisierte Vergleichswert.
Der laufende Mietvertrag
Der Erbe wird Vermieter kraft Erbfolge, nicht über § 566 BGB — anders als beim Vermieterwechsel durch Verkauf. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.
Was der Erbe nicht darf: wegen des Erbfalls kündigen — ein Sonderkündigungsrecht des Vermieter-Erben gibt es nicht; die Miete anlässlich des Erbfalls anheben; die Kaution verbrauchen.
Was er darf: wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), mit Begründung im Kündigungsschreiben. Die Fristen betragen drei, sechs oder neun Monate je nach Dauer der Überlassung — der Erbfall setzt diese Uhr nicht zurück. Einzelheiten unter Eigenbedarfskündigung. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erlaubt § 573a BGB die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, mit drei Monaten längerer Frist.
Der Zeitkonflikt, den kaum jemand einplant: Wenn die Eigenbedarfskündigung neun Monate braucht, gerät das „unverzüglich“ der Familienheim-Befreiung in Gefahr. Der Einzugswille sollte dokumentiert und die Verzögerung gegenüber dem Finanzamt begründbar sein.
Erbengemeinschaft
Bei mehreren Erben gehört die Wohnung allen gemeinsam:
- Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein veranlassen.
- Ordnungsmäßige Verwaltung — Vermietung, Mieterhöhung, Kündigung — erfordert einen Mehrheitsbeschluss nach Anteilsgrößen; erklärt werden muss die Kündigung für alle Miterben.
- Der Verkauf ist eine Verfügung und nur gemeinschaftlich möglich (§ 2040 BGB). Ein einzelner Miterbe kann die Wohnung nicht verkaufen.
Wer aussteigen will, kann seinen Erbteil verkaufen — notariell zu beurkunden, und die übrigen Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. In der Praxis ist die einvernehmliche Abfindung der Regelweg. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB); letztes Mittel ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Sie ist ein Druckmittel, aber ein teures — und der widersprechende Miterbe kann die einstweilige Einstellung für sechs Monate erwirken, einmal wiederholbar, also bis zu zwölf Monate Zeit für eine Einigung.
Der spätere Verkauf: der Erbfall ist keine Anschaffung
Das ist die wichtigste steuerliche Erkenntnis. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG rechnet dem Erben die Anschaffung durch den Erblasser zu. Die Zehnjahresfrist läuft also nicht neu, sondern setzt sich fort.
Hatte der Erblasser die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Hatte er sie vor drei Jahren gekauft, muss der Erbe noch sieben Jahre warten — oder die Selbstnutzungsausnahme nutzen: steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Zwei Uhren, die nicht dasselbe messen:
| Erbschaftsteuer | Einkommensteuer | |
|---|---|---|
| Frist | 10 Jahre Selbstnutzung nach dem Erwerb | 10 Jahre seit Anschaffung durch den Erblasser |
| Beginn | Erbfall | Kaufdatum des Erblassers |
| Verstoß | Befreiung entfällt rückwirkend | Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig |
Wer das Familienheim innerhalb der zehn Jahre verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend — auch wenn der Verkauf einkommensteuerlich längst steuerfrei wäre.
Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen
Selbst einziehen bringt die Familienheim-Befreiung, verlangt aber den Einzug binnen etwa sechs Monaten und zehn Jahre Selbstnutzung.
Vermietet lassen bringt den Zehn-Prozent-Abschlag nach § 13d ErbStG und laufende Einkünfte; die Familienheim-Befreiung entfällt dafür. Zur Besteuerung siehe Vermietung und Steuern.
Verkaufen ist einkommensteuerlich unproblematisch, wenn der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft hat — und der Kaufpreis kann zugleich die Erbschaftsteuer senken. Bei einer Erbengemeinschaft geht das nur gemeinschaftlich.
Was Sie jetzt tun sollten
- Zuerst prüfen, ob ein notarielles Testament vorliegt — dann ist kein Erbschein nötig.
- Die Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten machen; bei Grundbesitz gilt keine Ausnahme.
- Den Grundbuchantrag innerhalb von zwei Jahren stellen, auch wenn die Auseinandersetzung noch läuft.
- Nachsehen, wann der Erblasser die Wohnung gekauft hat — das entscheidet über die Steuerfreiheit eines Verkaufs.
- Bei geplantem Einzug den Einzugswillen und jede Verzögerung schriftlich dokumentieren.
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