Zwei Policen sind für Vermieter praktisch unverzichtbar: die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Beide sind umlagefähig. Der teuerste Fehler liegt aber woanders — in der Versicherungssumme und in den Obliegenheiten.
Die kurze Antwort
§ 2 Nr. 13 BetrKV zählt abschließend auf, welche Versicherungen auf den Mieter umgelegt werden dürfen: die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Alles andere zahlt der Vermieter selbst.
Was umlagefähig ist — und was nicht
| Versicherung | Umlagefähig? |
|---|---|
| Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser) | ja |
| Elementarschadenbaustein | ja |
| Glasversicherung | ja |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | ja |
| Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank | ja |
| Aufzugshaftpflicht | ja |
| Mietausfallversicherung | nein |
| Vermieterrechtsschutz | nein |
| Bauleistungsversicherung | nein |
| Hausrat- und Privathaftpflicht des Vermieters | nein |
Zwei Voraussetzungen werden dabei regelmäßig übersehen: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB) — ohne Vereinbarung sind auch die genannten Kosten nicht umlagefähig —, und es muss sich um laufende Kosten handeln, für die das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt. Zur Umlage im Einzelnen: Gebäudeversicherung umlegen.
Steuerlich sind umgelegte Beiträge Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die gezahlten Prämien Werbungskosten — auch die nicht umlagefähigen, soweit sie durch die Vermietung veranlasst sind.
Wohngebäudeversicherung
Die verbundene Wohngebäudeversicherung deckt im Standard drei Gefahrengruppen: Feuer einschließlich Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser einschließlich Frost- und Bruchschäden an Rohren, sowie Sturm und Hagel. Versichert ist das Gebäude mit seinen fest eingebauten Bestandteilen, je nach Vertrag auch Nebengebäude und Garagen.
Nicht enthalten sind typischerweise Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen — das ist der Elementarschadenbaustein. Ebenfalls außen vor bleiben der Hausrat des Mieters, Glasbruch als eigener Baustein, vorsätzlich herbeigeführte Schäden und häufig auch Anlagen erneuerbarer Energien. Was Gebäude- und Hausratversicherung jeweils abdecken, trennt der Beitrag Wohngebäude- und Hausratversicherung.
Elementarschutz: rund 40 Prozent fehlen ihn
Nach Angaben des Gesamtverbands der Versicherer haben rund 41 Prozent der Wohngebäude in Deutschland keinen Elementarschutz — knapp 60 Prozent sind abgesichert (Stand Juni/Juli 2026).
Die Schadenzahlen zur Einordnung: 2025 verzeichnete die Sachversicherung rund 1,4 Milliarden Euro Naturgefahrenschäden, davon rund eine Milliarde durch Sturm und Hagel und rund 400 Millionen durch Elementargefahren. Im langjährigen Mittel seit 2002 verursachen Elementargefahren allerdings rund zwei Milliarden Euro pro Jahr — 2025 war ein vergleichsweise ruhiges Jahr. Aus einzelnen Jahren lässt sich nichts ableiten.
Rund 300.000 Wohngebäude stehen in hochgefährdeten Gebieten; seit 2000 sind mehr als 32.000 neue Wohngebäude in Überschwemmungsgebieten entstanden.
Pflichtversicherung? Zum Stand August 2026 gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung, und ein Gesetzgebungsverfahren ist nicht eingeleitet. Das Bundesjustizministerium hat Eckpunkte beziehungsweise ein Diskussionspapier angekündigt. Die politische Linie zielt nach Angaben aus dem Ministerium darauf, Wohngebäudeversicherungen im Neugeschäft nur noch mit Elementarschutz anzubieten und Bestandsverträge zu einem Stichtag zu erweitern, verbunden mit der Prüfung einer Opt-out-Möglichkeit.
Die Versicherungswirtschaft lehnt eine singuläre Pflichtversicherung ab und schlägt stattdessen automatischen Schutz mit Widerspruchsrecht, verbindliche Prävention und eine öffentlich-private Rückversicherung für Extremschäden vor — das ist eine Verbandsposition, keine neutrale Bewertung. Als Warnung dient der Blick nach Frankreich: Das dortige CatNat-System erreicht rund 98 Prozent Versicherungsdichte, die gesetzliche Zusatzprämie musste zum 1. Januar 2025 aber von 12 auf 20 Prozent angehoben werden.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Sie deckt die Haftung aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht: Sturz auf ungestreutem Weg, herabfallende Dachziegel, umstürzender Baum, defektes Geländer, mangelhafte Beleuchtung. Rechtlicher Anknüpfungspunkt sind § 823 BGB und § 836 BGB.
Wie aktuell das Risiko ist, zeigt BGH, 06.08.2025 — VIII ZR 250/23 zur Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers für einen Sturz bei Eisglätte auf einer Fläche im Gemeinschaftseigentum. Mehr zu den zugrunde liegenden Pflichten unter Vermieterpflichten.
Die wichtigste praktische Frage lautet, ob die vermietete Wohnung in der Privathaftpflicht mitversichert ist. Branchenüblich gilt: Die selbstgenutzte Immobilie ist meist eingeschlossen, mit der Vermietung endet die Deckung typischerweise, und viele Verträge bieten einen Einschluss für eine vermietete Eigentumswohnung an. Verlassen kann man sich darauf nicht — die Reichweite steht in den eigenen Versicherungsbedingungen und nirgendwo sonst. Suchen Sie dort nach „Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“, „vermietete Eigentumswohnung“ oder „Immobilienbesitz“. Finden Sie nichts, fragen Sie schriftlich nach und heben Sie die Antwort auf.
Gewässerschadenhaftpflicht beim Öltank
Wer einen Heizöltank betreibt, haftet für Gewässerschäden nach dem Wasserhaushaltsgesetz verschuldensunabhängig. Ein ausgelaufener Tank kann Boden- und Grundwassersanierungen in erheblicher Höhe auslösen. Der Verordnungsgeber hat den Öltank ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV aufgenommen — die Police ist also umlagefähig.
Ein aktueller Anlass zur Prüfung: Da die Betriebsverbote für Ölheizungen entfallen sind, bleiben Öltanks länger in Betrieb als nach altem Recht vorgesehen. Wer seine Ölheizung nun länger behält, sollte prüfen, ob die Deckung noch zu Tankgröße und Tankzustand passt.
Mietausfall: zwei Produkte, die verwechselt werden
Unter demselben Namen werden zwei sehr verschiedene Dinge verkauft:
- Mietverlust als Baustein der Gebäudeversicherung — ersetzt den Ausfall, wenn die Wohnung infolge eines versicherten Sachschadens unbewohnbar ist. Weit verbreitet, meist zeitlich begrenzt, sinnvoll.
- Mietausfallversicherung wegen Zahlungsausfalls des Mieters — ein eigenständiges, selteneres und teureres Produkt mit engen Voraussetzungen.
Die Enttäuschung im Schadensfall entsteht fast immer daraus, dass jemand Produkt 1 hatte und Produkt 2 erwartete. Beide sind übrigens nicht umlagefähig, soweit sie das Ertragsrisiko des Vermieters absichern. Die wirksamste Absicherung gegen Zahlungsausfall bleibt eine sorgfältige Mieterauswahl und eine ordnungsgemäß gestellte Kaution.
Rechtsschutz und Bauleistung
Der Vermieterrechtsschutz deckt die Kosten der Rechtsverfolgung bei Räumungs- und Zahlungsklagen, Betriebskostenstreit, Mieterhöhungen und Kündigungen. Er ist nicht umlagefähig. Prüfen sollte man vor allem die Wartezeit, den Ausschluss bereits angelegter Streitigkeiten und den Ausschluss von Baustreitigkeiten.
Die Bauleistungsversicherung deckt unvorhergesehene Schäden am Bauwerk während der Bauphase und ist bei größeren Sanierungen relevant. Sie ist projektbezogen und damit ebenfalls nicht umlagefähig.
Obliegenheiten: wo die Leistung wirklich verloren geht
Seit der VVG-Reform 2008 gilt bei grober Fahrlässigkeit das Quotelungsprinzip: Nach § 81 Abs. 2 VVG darf der Versicherer seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis kürzen — kein Alles-oder-nichts mehr, aber auch keine Garantie. Viele Versicherer verzichten heute vertraglich ganz oder bis zu einer bestimmten Summe auf diese Einrede. Ob und wie weit, steht im Bedingungswerk — ein sehr konkretes Vergleichskriterium.
§ 28 VVG regelt die Verletzung vertraglicher Obliegenheiten. Vier Punkte daraus sollte jeder Vermieter kennen:
- Beweislastumkehr: Der Versicherungsnehmer muss beweisen, dass er nicht grob fahrlässig gehandelt hat.
- Kausalitätsgegenbeweis: War die Obliegenheitsverletzung für Eintritt, Feststellung oder Umfang des Schadens nicht ursächlich, bleibt der Versicherer zur Leistung verpflichtet — außer bei Arglist. Das ist die wichtigste Verteidigungslinie.
- Belehrungspflicht: Bei Auskunfts- und Aufklärungsobliegenheiten nach dem Schadensfall muss der Versicherer gesondert in Textform belehrt haben. Ohne Belehrung keine Leistungsfreiheit.
- Kein Rücktrittsrecht wegen Obliegenheitsverletzung.
Typische Obliegenheiten in Gebäudeverträgen: das Gebäude beheizen und kontrollieren, bei Leerstand wasserführende Anlagen absperren und regelmäßig kontrollieren, Gefahrerhöhungen anzeigen, behördliche Sicherheitsvorschriften einhalten, warten und Schäden unverzüglich anzeigen. Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen ist der klassische Fall der anzeigepflichtigen Gefahrerhöhung — viele Bedingungen nennen dafür eine Frist von etwa 60 Tagen.
Hier schließt sich der Kreis zu den technischen Prüfpflichten: Wer die Legionellenuntersuchung, die Heizungsprüfung oder die Aufzugsprüfung versäumt, verletzt möglicherweise nicht nur eine öffentlich-rechtliche Pflicht mit Bußgeld, sondern zugleich eine vertragliche Obliegenheit — mit Leistungskürzung.
Unterversicherung: der teuerste Irrtum
§ 75 VVG: Ist die Versicherungssumme erheblich niedriger als der Versicherungswert, leistet der Versicherer nur nach dem Verhältnis der Summe zum Wert.
Ein Beispiel macht die Folge klar: Ein Gebäude ist mit 400.000 Euro versichert, aber 500.000 Euro wert — also zu 80 Prozent. Bei einem Schaden von 50.000 Euro zahlt der Versicherer 40.000 Euro, obwohl der Schaden weit unter der Versicherungssumme liegt. Genau das verstehen die meisten falsch.
Dagegen schützt der gleitende Neuwert, der Standard in Deutschland: Die Summe wird als „Wert 1914“ festgelegt und jährlich mit einem Faktor fortgeschrieben, der Baupreise und Tariflöhne abbildet; im Gegenzug verzichtet der Versicherer typischerweise auf den Einwand der Unterversicherung. Vier Fallstricke bleiben:
- Der Verzicht steht und fällt mit der korrekten Ermittlung des Werts 1914. Wurde ein Anbau, ein Dachgeschossausbau oder eine hochwertige Ausstattung nicht erfasst, kann er entfallen.
- Nach jeder wertsteigernden Baumaßnahme muss die Summe angepasst werden.
- Bei einer Versicherung auf feste Summe greift § 75 VVG ungebremst.
- Der Neuwertfaktor steigt jährlich, und damit die Prämie. Das ist kein Aufschlag des Versicherers, sondern der Mechanismus, der den Schutz erhält. Wer hier spart, kauft eine Unterversicherung.
Und die Prämien?
Dazu nennen wir bewusst keine Durchschnittswerte. Prämien hängen so stark von Bauart, Wohnfläche, Lage, Selbstbeteiligung und Vorschäden ab, dass Mittelwerte in die Irre führen. Wer wissen will, was seine Immobilie kostet, braucht drei konkrete Angebote.
Was Sie jetzt tun sollten
- Prüfen, ob der Elementarschadenbaustein eingeschlossen ist — er ist es in vier von zehn Fällen nicht.
- Schriftlich klären, ob die vermietete Wohnung von der Privathaftpflicht gedeckt ist; sonst eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen.
- Den Wert 1914 nach jedem Anbau, Ausbau oder größeren Umbau aktualisieren lassen.
- Die Obliegenheiten im Bedingungswerk mit dem eigenen Fristenkalender abgleichen.
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen dem Versicherer anzeigen.
Enthält KI-generierte Inhalte