Die Pflichten eines Vermieters teilen sich in drei Gruppen: die zivilrechtlichen aus dem Mietvertrag, die Verkehrssicherungspflicht und die technischen Prüfpflichten mit festen Fristen. Die dritte Gruppe wird am häufigsten übersehen — und die nächste große Frist läuft am 30. September 2027 ab.
Die kurze Antwort
§ 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten und die auf der Sache ruhenden Lasten zu tragen. Die Erhaltungspflicht ist eine Dauerpflicht und lässt sich im Formularvertrag nicht auf den Mieter abwälzen.
Die zivilrechtlichen Hauptpflichten
Überlassen, erhalten, Lasten tragen. Aus § 535 Abs. 1 BGB folgen drei getrennte Pflichten. Die Erhaltungspflicht wirkt verschuldensunabhängig — der Vermieter schuldet den Zustand, nicht die Bemühung. Ausnahmen bestehen nur über wirksame Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklauseln. Wann ein alter Bauteil ersetzt werden muss, behandelt der Beitrag zur Erneuerungspflicht.
Den vertragsgemäßen Gebrauch dulden. Ein Betretungsrecht besteht nur bei konkretem sachlichem Anlass und nach angemessener Ankündigung; eigenmächtiges Betreten mit eigenem Schlüssel ist unzulässig — dazu Darf der Vermieter die Wohnung betreten? Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis zur Teiluntervermietung; der BGH hat dieses Interesse zuletzt weit ausgelegt, etwa beim Wunsch verbleibender Mieter, nach dem Auszug eines Mitmieters ihren Anteil zu senken. Gewinnerzielung durch den Hauptmieter deckt § 553 BGB dagegen nicht.
Abrechnen. Betriebskosten jährlich, mit Zwölfmonatsfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums, unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots und mit Belegeinsicht auf Verlangen — elektronisch zulässig. Heizkosten verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung. Die Kaution nach angemessener Prüffrist.
Datenschutz. Der Vermieter ist Verantwortlicher im Sinne der DS-GVO: Rechtsgrundlage für jede Verarbeitung, Informationspflichten nach Art. 13 DS-GVO gegenüber Interessenten und Mietern, Löschung der Daten abgelehnter Interessenten spätestens nach sechs Monaten, kein Abgleich mit „schwarzen Listen“.
Melden. Die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG innerhalb von zwei Wochen nach Einzug — Bußgeld bis 1.000 Euro. Details unter Wohnung vermieten.
Verkehrssicherungspflicht
Wer eine Gefahrenquelle unterhält, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen. Für Vermieter heißt das vor allem:
- Räum- und Streupflicht auf Gehwegen, Zuwegen und Zugängen — siehe Winterdienst,
- Beleuchtung von Treppenhaus, Zuwegen und Hofflächen,
- Standsicherheit von Bäumen, Fassadenteilen, Balkonen und Geländern,
- Dachlawinen und Eiszapfen,
- Sicherheit von Spielgeräten und Gemeinschaftsflächen,
- Baustellensicherung bei Arbeiten am Objekt.
Die Räum- und Streupflicht kann vertraglich übertragen werden, die Überwachungspflicht bleibt. Wie weit das reicht, hat der BGH am 06.08.2025 (VIII ZR 250/23) für eine Konstellation entschieden, die viele private Vermieter betrifft: vermietete Eigentumswohnung, Sturz auf einer Fläche im Gemeinschaftseigentum. Der Vermieter kann sich gegenüber seinem Mieter nicht darauf zurückziehen, die WEG sei zuständig — ihn trifft aus dem Mietvertrag eine eigene Schutzpflicht.
Technische Pflichten mit Fristen
| Pflicht | Rechtsgrundlage | Intervall |
|---|---|---|
| Rauchwarnmelder | Landesbauordnungen | Einbau abgeschlossen, Wartung je Land |
| Legionellenuntersuchung | § 31 TrinkwV | alle 3 Jahre bei Großanlagen |
| Feuerstättenschau | § 14 SchfHwG | frühestens nach 3, spätestens nach 5 Jahren |
| Heizungsprüfung und -optimierung | § 60b GModG | Altanlagen bis 30.09.2027 |
| Hydraulischer Abgleich | § 60c GModG | nach Einbau einer neuen Anlage |
| Aufzug Hauptprüfung | BetrSichV | höchstens alle 2 Jahre |
| Aufzug Zwischenprüfung | BetrSichV | in der Mitte zwischen zwei Hauptprüfungen |
Rauchwarnmelder sind Ländersache. Der Einbau ist überall Sache des Eigentümers, die Anbringungsorte sind überall gleich — Schlafräume, Kinderzimmer und Flure zu Aufenthaltsräumen. Wer die Betriebsbereitschaft sicherstellen muss, unterscheidet sich: In Bayern etwa obliegt sie nach Art. 46 Abs. 4 BayBO den unmittelbaren Besitzern, also dem Mieter, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt. Maßgeblich ist immer die eigene Landesbauordnung — mehr unter Rauchmelderpflicht und Wartung.
Legionellen. Untersuchungspflichtig sind Großanlagen, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen: ein Speicher oder zentraler Durchlauferhitzer mit mehr als 400 Litern oder mehr als drei Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle; Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Wasser vernebelt wird; und kein Ein- oder Zweifamilienhaus. Die Drei-Liter-Grenze ist der Punkt, an dem viele Vermieter fälschlich annehmen, nicht betroffen zu sein — sie kann auch bei kleinem Speicher überschritten sein. Bei Neuanlagen ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme fällig.
Feuerstättenschau. Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger besichtigt zweimal während seiner Bestellung sämtliche Anlagen; zwischen zwei Schauen liegen mindestens drei und höchstens fünf Jahre. Adressat des Feuerstättenbescheids ist der Eigentümer — er muss die festgesetzten Arbeiten beauftragen. Die Kehrgebühren sind nach § 2 Nr. 12 BetrKV umlagefähig, siehe Wer zahlt den Schornsteinfeger?
Die Heizungsprüfung nach § 60b GModG ist die wichtigste kurzfristige Frist. Betroffen sind wassergeführte Heizungsanlagen, die keine Wärmepumpe sind, in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Für Anlagen, die nach dem 30.09.2009 eingebaut wurden, gilt eine Frist von einem Jahr nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau. Für ältere Anlagen läuft die Frist bis zum 30. September 2027. Diese Pflicht hat den Umbau des Gebäudeenergierechts überlebt — anders als die Austauschpflichten.
Hydraulischer Abgleich. Nach Einbau einer neuen Heizungsanlage in Gebäuden ab sechs Einheiten verpflichtend, einschließlich raumweiser Heizlastberechnung, Prüfung der Heizflächen auf möglichst niedrige Vorlauftemperatur und Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Die Bestätigung ist schriftlich festzuhalten und auf Verlangen dem Mieter unverzüglich vorzulegen.
Elektroanlage: die ehrliche Antwort
Eine allgemeine bundesgesetzliche Pflicht zur wiederkehrenden Prüfung der Elektroinstallation gibt es für den privaten Wohnraumvermieter nicht. Die oft zitierte DGUV Vorschrift 3 ist eine Unfallverhütungsvorschrift und richtet sich an Unternehmer für Arbeitsstätten. Kursierende Intervalle wie „alle vier Jahre“ beruhen meist auf einer unzulässigen Übertragung gewerblicher Prüffristen auf Wohngebäude.
Was trotzdem gilt: Die Erhaltungspflicht nach § 535 BGB umfasst eine betriebssichere Anlage, die Verkehrssicherungspflicht kann anlassbezogene Prüfungen gebieten — nach Umbauten, bei erkennbaren Mängeln, bei sehr alten Anlagen — und der Versicherungsvertrag kann eine regelmäßige Prüfung als Obliegenheit vorsehen. Kurz: Es gibt keine Prüfpflicht, wohl aber einen Versicherer, der nach einem Kabelbrand nach der letzten Prüfung fragt.
Energieausweis
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Bei beabsichtigter Vermietung muss er ausgestellt sein, dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Die Pflichtangaben im Inserat regelt § 87 GModG; Verstöße können bis 10.000 Euro kosten. Einzelheiten unter Energieausweis.
Was passiert, wenn Pflichten verletzt werden
Die Kette ist kurz und teuer:
- Mietminderung kraft Gesetzes nach § 536 BGB — sie tritt automatisch ein, ohne dass der Mieter sie erklären muss.
- Schadens- und Aufwendungsersatz nach § 536a BGB — bei anfänglichen Mängeln sogar ohne Verschulden.
- Zurückbehaltung der Miete und, bei erheblicher Beeinträchtigung, die fristlose Kündigung des Mieters.
- Bußgelder aus GModG, BMG und BetrSichV.
- Leistungskürzung der Versicherung, wenn Obliegenheiten verletzt wurden.
Was Sie jetzt tun sollten
- Einen Fristenkalender anlegen: Legionellen, Feuerstättenschau, Heizungsprüfung, Aufzug.
- Bei Gebäuden ab sechs Einheiten mit Altanlage die Heizungsprüfung bis 30.09.2027 beauftragen — nicht erst 2027.
- Die eigene Landesbauordnung zur Rauchmelderwartung nachlesen und die Zuständigkeit im Mietvertrag festhalten.
- Kontrollen des Winterdienstes dokumentieren: Datum, Uhrzeit, Ergebnis.
- Den Versicherungsvertrag auf Prüf- und Wartungsobliegenheiten durchsehen.
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