Der tropfende Wasserhahn ja — aber nur bis zum vereinbarten Höchstbetrag, nur bei wirksamer Klausel, und nur wenn die Rechnung diesen Betrag nicht übersteigt. Liegt sie darüber, zahlt der Vermieter alles, nicht der Mieter den Sockel.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 306, 307, 535, 536 BGB.
Der Ausgangspunkt
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Reparaturen sind seine Sache — auch kleine.
Eine Kleinreparaturklausel weicht davon ab und unterliegt deshalb der AGB-Kontrolle. Der BGH hat sie 1989 unter engen Voraussetzungen gebilligt (Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Die tragende Überlegung: Der Mieter kann durch sein eigenes Verhalten Einfluss auf den Verschleiß derjenigen Teile nehmen, die er täglich anfasst. Für diese eng begrenzte Gruppe ist die Kostenüberwälzung nicht unangemessen — vorausgesetzt, sie ist der Höhe nach doppelt gedeckelt.
Vier Voraussetzungen, alle müssen erfüllt sein
- Gegenständliche Beschränkung auf Teile, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
- Höchstbetrag je Einzelreparatur.
- Jahresobergrenze für die Gesamtbelastung.
- Reine Kostentragung — keine Pflicht, selbst zu reparieren oder einen Handwerker zu beauftragen.
Fällt eine dieser Voraussetzungen weg, ist die Klausel insgesamt unwirksam. Das ist der Punkt, den Vermieter am häufigsten unterschätzen.
Es gibt keinen gesetzlichen Höchstbetrag
Weder das BGB noch eine Verordnung nennt eine Zahl. Alle kursierenden Beträge stammen aus Instanzrechtsprechung und Verbandsempfehlungen und binden kein Gericht.
| Quelle | Je Einzelreparatur | Jahresobergrenze |
|---|---|---|
| AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020, 15 C 256/19 | 100 bis 150 Euro | 8 % der Jahreskaltmiete |
| Haus & Grund, Stand Oktober 2025 | in der Regel 100 bis 125 Euro inklusive Umsatzsteuer | 6 bis 8 % der Jahresbruttokaltmiete |
| Haus & Grund Rheinland-Pfalz | Empfehlung 110 Euro | 6 % gelten als unkritisch |
| OLG Hamburg, 5 U 135/90 | — | 10 % verworfen |
Realistisch ist derzeit ein Korridor von 100 bis 150 Euro je Einzelfall. Wer als Vermieter am oberen Rand formuliert, riskiert die Unwirksamkeit der gesamten Klausel — und trägt dann sämtliche Reparaturkosten.
Ein Satz, der oft zu lesen ist und falsch ist: „Der BGH hält 100 Euro für zulässig.“ Die Grundsatzentscheidung stammt von 1989 und rechnete in D-Mark. Einen aktuellen Euro-Betrag hat der BGH nie festgeschrieben.
Warum die Jahresobergrenze unverzichtbar ist
Ohne sie könnte der Mieter in einem unglücklichen Jahr mit beliebig vielen Einzelreparaturen unterhalb der Bagatellgrenze belastet werden. Der BGH verlangt deshalb ausdrücklich eine Obergrenze für den Fall, dass mehrere Reparaturen zusammenkommen — damit der Mieter kalkulieren kann.
Fehlt sie, greift der AGB-rechtliche Grundsatz: Eine Klausel, die unangemessen benachteiligt, ist ganz unwirksam. Das Gericht darf sie nicht auf das gerade noch Zulässige zurückstutzen. Eine Klausel mit 250 Euro Einzelgrenze wird also nicht auf 120 Euro reduziert — sie fällt weg, und es gilt wieder § 535 BGB.
Welche Teile überhaupt erfasst sind
Der Gedanke: Nur wo der Mieter durch sein Verhalten Verschleiß verursacht, darf man ihm die Kosten aufbürden. Was er nicht anfasst, kann er nicht abnutzen.
Erfasst sind nach der BGH-Linie Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollläden.
Nicht erfasst ist alles, was verdeckt liegt oder dem Zugriff entzogen ist. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2020 in derselben Entscheidung sauber getrennt: Die Reparatur von Steckdosen fällt unter die Klausel, die Dichtung des WC-Abflussrohrs und die Duschabflusspumpe dagegen nicht — auf deren Verschleiß hat der Mieter keinen nennenswerten Einfluss.
Die Grenze verläuft also nicht am Gegenstand, sondern an der Zugänglichkeit:
- Ein tropfender Wasserhahn ist Kleinreparatur.
- Ein verkalkter Wasserhahn ist es nicht — Verkalkung hängt an der Wasserqualität, nicht am Nutzungsverhalten.
- Eine defekte Anschlussleitung in der Wand ist es erst recht nicht.
Verlegte Gas-, Wasser- und Stromleitungen sowie Rohre in Wand und Estrich fallen nie darunter.
Zwei Klauseln, die regelmäßig alles kippen
Die Vornahmeklausel. Verpflichtet der Vertrag den Mieter, Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, ist die Klausel unwirksam. Sie führt zu einem Ausschluss der Gewährleistungsrechte und verstößt gegen zwingendes Recht (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).
Achten Sie auf das Verb. „Der Mieter trägt die Kosten“ ist zulässig. „Der Mieter hat ausführen zu lassen“ ist es nicht.
Die Beteiligungsklausel. Formulierungen wie „der Mieter trägt in jedem Fall den Betrag bis 100 Euro“ sind unwirksam und reißen die ganze Klausel mit. Es gilt: ganz oder gar nicht. Übersteigt die Rechnung den Höchstbetrag, zahlt der Vermieter die gesamte Rechnung.
Das ist die praktisch wichtigste Rechenregel des Themas. Kostet die Reparatur 180 Euro und liegt die Grenze bei 120, zahlt der Mieter nichts — nicht 120 Euro.
Abgrenzung zu den Schönheitsreparaturen
| Schönheitsreparatur | Kleinreparatur | |
|---|---|---|
| Gegenstand | Anstrich, Tapete | Reparatur defekter Teile |
| Auslöser | normale Abnutzung durch Wohnen | Defekt im Zugriffsbereich |
| Umfang der Pflicht | Ausführung und Kosten | nur Kosten |
Daraus folgt eine nützliche Faustregel: Das Streichen des Fußbodens ist Schönheitsreparatur — die Erneuerung des Bodenbelags ist es nicht. Das Streichen der Innentüren ist es — der Austausch der Tür nicht.
Und von der allgemeinen Instandhaltungspflicht bleibt die Kleinreparaturklausel die eng begrenzte Ausnahme. Verdeckte Leitungen, die Heizungsanlage als solche, Fenster als Bauteil, Bodenbeläge, Dach und Fassade bleiben Vermietersache — unabhängig davon, wie günstig die Reparatur wäre.
Ihre Prüfliste
- Steht überhaupt eine Kleinreparaturklausel im Vertrag?
- Nennt sie einen Höchstbetrag je Einzelfall und eine Jahresobergrenze?
- Liegt der Einzelbetrag im Korridor von etwa 100 bis 150 Euro?
- Verpflichtet sie zur Kostentragung — oder zur Vornahme? Letzteres macht sie unwirksam.
- Enthält sie eine anteilige Beteiligung? Dann ebenfalls unwirksam.
- Ist das defekte Teil überhaupt Ihrem häufigen Zugriff ausgesetzt?
- Übersteigt die Rechnung den Höchstbetrag? Dann zahlen Sie nichts.
Was gilt, wenn der Mangel größer ist, steht unter Mietminderung und Mietmängel. Zur Renovierungspflicht beim Auszug: Streichen beim Auszug. Die übrigen Vertragsklauseln prüft Mietvertrag prüfen. Eine ausfüllbare Mängelanzeige steht bereit.
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