Mietvertrag prüfen: Die Klauseln, die vor Gericht nicht halten

Ein Mietvertrag ist zu 90 Prozent vorformuliert und unterliegt damit der AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Das hat eine Folge, die viele unterschätzen: Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das zulässige Maß zurückgestutzt, sondern fällt ersatzlos weg. An ihre Stelle tritt das Gesetz — und das ist für Mieter fast immer günstiger.

Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Warum das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion so wichtig ist

Wenn eine Kleinreparaturklausel eine Obergrenze von 300 Euro je Fall vorsieht und die Rechtsprechung nur 120 Euro akzeptiert, gilt nicht die Grenze von 120 Euro. Die gesamte Klausel ist unwirksam, und der Vermieter trägt jede Reparatur — auch die für 40 Euro. Das ist kein Formfehler, sondern das Ordnungsprinzip des AGB-Rechts: Wer überzieht, verliert alles.

Deshalb lohnt der Blick in den eigenen Vertrag, auch wenn er zehn Jahre alt ist.

Kleinreparaturklausel

Ohne wirksame Klausel trägt der Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB jede Instandhaltung. Eine Abwälzung kleiner Reparaturen ist zulässig, aber nur unter vier Bedingungen gleichzeitig:

1. Sie erfasst nur Teile, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind — Wasserhähne, Lichtschalter, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte. Nicht: Leitungen in der Wand, Heizkörperventile, die Therme.
2. Sie enthält eine Obergrenze je Einzelfall. Die Rechtsprechung bewegt sich im Bereich von rund 100 bis 150 Euro; eine gesetzliche Zahl gibt es nicht.
3. Sie enthält eine Jahresobergrenze, üblicherweise sechs bis acht Prozent der Jahresnettomiete.
4. Sie verpflichtet den Mieter nicht zur Beauftragung der Reparatur, sondern nur zur Kostentragung. Klauseln, die dem Mieter die Reparatur selbst auferlegen, sind unwirksam.

Und der Klassiker: Kostet die Reparatur 210 Euro und die Grenze liegt bei 120, zahlt der Vermieter die vollen 210 Euro — nicht 120 mit Zuzahlung. Eine Klausel, die eine anteilige Beteiligung vorsieht, ist unwirksam.

Schönheitsreparaturen

Hier hat der Bundesgerichtshof über zwei Jahrzehnte eine ganze Klauselgeneration kassiert. Unwirksam sind insbesondere:

• starre Fristenpläne, die feste Renovierungsintervalle unabhängig vom Zustand vorschreiben
• Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand bei Auszug streichen lassen
• Farbwahlklauseln, die während der Mietzeit bestimmte Töne vorschreiben
• die Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich — BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14

Ist die Klausel unwirksam, schuldet der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen. Er kann dann sogar die Renovierung vom Vermieter verlangen, wenn sich der Zustand seit Übergabe wesentlich verschlechtert hat — muss sich daran aber in der Regel hälftig beteiligen (BGH, 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zum Umzug.

Tierhaltung

Kleintiere in üblicher Zahl — Hamster, Zierfische, Wellensittiche — sind vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst und dürfen nicht verboten werden.

Für Hunde und Katzen gilt: Ein generelles Formularverbot ist unwirksam (BGH, 20. März 2013, VIII ZR 168/12). Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die die Haltung uneingeschränkt in das Belieben des Vermieters stellt. Zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt — der Vermieter muss dann aber im Einzelfall abwägen: Größe und Zahl der Tiere, Zustand und Lage der Wohnung, Zahl und Interessen der übrigen Hausbewohner, bisheriges Verhalten.

Praktisch bedeutet das: Fällt das Verbot weg, entsteht kein Freibrief. Es entsteht eine Abwägung — die der Mieter meistens, aber nicht immer gewinnt.

Kündigungsverzicht und Mindestmietzeit

Ein formularmäßiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung ist zulässig, aber höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss — einschließlich der dreimonatigen Kündigungsfrist. Wer eine längere Bindung vereinbart hat, ist an die Klausel insgesamt nicht gebunden.

Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist etwas anderes: Er ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen der drei gesetzlichen Befristungsgründe nennt — Eigenbedarf, geplante wesentliche Baumaßnahmen oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt die Begründung, gilt der Vertrag als unbefristet.

Kaution

§ 551 BGB begrenzt die Sicherheit auf drei Nettokaltmieten — Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Mietbeginn fällig. Klauseln, die die volle Summe im Voraus verlangen, sind insoweit unwirksam.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Zahlt der Mieter mehr als drei Nettokaltmieten, kann er den übersteigenden Teil jederzeit zurückfordern. Mehr dazu im Beitrag Kaution und Auszug.

Untervermietung

§ 553 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht — etwa der Auszug des Partners, ein finanzieller Engpass oder ein längerer Auslandsaufenthalt. Ein formularmäßiges Verbot der teilweisen Untervermietung ist unwirksam.

Der Vermieter darf ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung überbelegt würde. Er kann zudem einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten wäre.

Nicht erfasst ist die Überlassung der gesamten Wohnung — dafür gibt es keinen Anspruch. Und Ferienvermietung an wechselnde Gäste ist keine Untervermietung im Sinne des § 553 BGB; sie kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Weitere Klauseln, die regelmäßig fallen

Klausel	Status
Verbot nächtlichen Duschens oder Badens	unwirksam
Pflicht zur Treppenhausreinigung nur in der Hausordnung, nicht im Vertrag	begründet keine Pflicht
Pauschale Überwälzung der Wartung aller Geräte	unwirksam, soweit sie über Kleinreparaturen hinausgeht
„Der Mieter erkennt den Zustand als vertragsgemäß an“	als Formularklausel unwirksam
Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsverbot ohne Ausnahmen	unwirksam
Betriebskosten ohne Nennung der Umlageposten	nur die in § 2 BetrKV genannten Posten sind umlagefähig; „sonstige“ müssen einzeln benannt sein

Welche Betriebskosten überhaupt umlagefähig sind, steht im Nachschlagebeitrag zur Betriebskostenverordnung.

Die Schriftform nach § 550 BGB

Ein Wohnraummietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird und die Schriftform nicht wahrt, ist nicht unwirksam — er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit ordentlich kündbar. Der Schriftformmangel entsteht häufig durch spätere Nebenabreden, die nicht in einem einheitlichen Nachtrag festgehalten werden.

Für Mieter ist das selten ein Nachteil. Wer eine längere Bindung wollte, sollte sie sauber dokumentieren — wer sie nicht wollte, hat hier gelegentlich einen Ausweg.

Und die Miete selbst

Die Höhe der Ausgangsmiete ist frei — begrenzt durch die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und durch § 5 WiStG bei Mietwucher. Spätere Erhöhungen laufen entweder über die Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder über eine im Vertrag vereinbarte Staffelmiete beziehungsweise Indexmiete. Beide schließen die Erhöhung nach § 558 BGB für ihre Laufzeit aus — wer eine Staffel im Vertrag hat, bekommt daneben kein Mieterhöhungsverlangen.

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