Als Druckmittel bei Mietschulden: nein. Zur Wartung oder Reparatur nach Ankündigung: ja, das müssen Sie dulden. Und wer nach der Kündigung eigenmächtig sperrt, riskiert die einstweilige Verfügung.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 535, 536, 555a, 858, 862 BGB.
Im laufenden Mietverhältnis: nein
Während eines ungekündigten Mietverhältnisses darf der Vermieter Strom, Wärme oder Wasser nicht abstellen, um Zahlungen zu erzwingen. Der Gebrauchsgewährungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB besteht fort, auch wenn der Mieter im Rückstand ist. Der Vermieter ist auf Zahlungsklage, Kündigung und Räumungsklage verwiesen.
Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen nicht leistet. Auch dafür ist die Versorgungssperre kein zulässiges Mittel.
Es gibt vereinzelte Instanzentscheidungen, die dem Vermieter bei erheblichem Rückstand ein Zurückbehaltungsrecht an Heizung und Warmwasser zugebilligt haben — abwendbar durch Sicherheitsleistung des Mieters. Das liegt deutlich außerhalb der herrschenden Linie und sollte niemanden zum Nachahmen verleiten.
Was Sie dagegen tun können
Das eigenmächtige Abstellen ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Daraus folgt ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 862 BGB — und der ist der klassische Fall für eine einstweilige Verfügung. In der Praxis ist das der schnellste Weg: Entscheidung binnen Tagen, bei Gefahr im Verzug sogar ohne mündliche Verhandlung.
Daneben stehen Ihnen zu:
- Mietminderung für die Dauer der Unterbrechung, kraft Gesetzes. Bei vollständigem Wegfall von Heizung und Warmwasser im Winter bis zu 100 Prozent.
- Schadensersatz nach §§ 280, 536a BGB und deliktisch — ersatzfähig sind Hotelkosten, Verpflegungsmehraufwand und die Kosten von Ersatzheizgeräten.
In der Praxisliteratur wird zusätzlich § 240 StGB (Nötigung) genannt, wenn die Sperre gezielt den Auszug erzwingen soll. Eine veröffentlichte strafgerichtliche Entscheidung dazu ist uns nicht bekannt — verlassen Sie sich also auf den zivilrechtlichen Weg.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses: differenziert
Hier wird es kompliziert, und die verbreitete Darstellung ist zu einfach.
Der BGH hat 2009 für Gewerberaum entschieden, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht verpflichtet ist, vertraglich übernommene Versorgungsleistungen fortzusetzen. Eine nachvertragliche Pflicht kann sich aus Treu und Glauben ergeben, wenn dem Mieter sonst erhebliche Nachteile drohen und den Vermieter keine unbillige Belastung trifft — das ist eine Interessenabwägung.
Der für die Praxis wichtigste Satz derselben Entscheidung wird meist übersehen: Die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie ist nach Auffassung des zuständigen Senats keine Besitzstörung im Sinne der §§ 858, 862 BGB (Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07). Das Gericht merkt allerdings ausdrücklich an, dass bei Wohnraummiete andere Maßstäbe gelten können.
Für Wohnraum nach fristloser Kündigung hat die Instanzrechtsprechung differenziert: Der Strom durfte nicht abgestellt werden, das Wasser dagegen schon — weil die Wasserkosten umgelegt waren und nach Vertragsende keine Versorgungspflicht mehr bestand.
Wer als Mieter nach der Kündigung noch in der Wohnung ist, sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass alles Weitere automatisch verbotene Eigenmacht ist. Der sichere Weg bleibt die einstweilige Verfügung — aber die Erfolgsaussichten sind nach Vertragsende schlechter als davor.
Wartung und Reparatur: dulden müssen Sie
Eine geplante Abstellung zur Wartung, zum Strangtausch oder zur Reparatur ist keine verbotene Eigenmacht. § 555a Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden.
Drei Punkte, die Ihre Rechte dabei sichern:
Ankündigung ist die Regel (Abs. 2). Entbehrlich ist sie nur bei unerheblicher Einwirkung — eine einstündige Wasserabstellung — oder wenn die sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist, etwa bei einem Rohrbruch.
Die Grenze heißt „erforderlich“. Nicht erforderliche, unverhältnismäßig lange oder zeitlich unnötig ungünstig gelegte Abstellungen müssen Sie nicht hinnehmen. Eine Heizungsstilllegung mitten in der Heizperiode ohne zwingenden Grund fällt darunter.
Aufwendungsersatz mit Vorschuss (Abs. 3). Der Vermieter muss Ihre Aufwendungen in angemessenem Umfang ersetzen — Ersatzheizung, Waschsalon, im Extremfall Hotel. Und: „Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Dieser Satz wird in Ratgebertexten fast immer übersehen und ist ein starkes Argument.
Die Minderung bleibt daneben möglich. § 555a BGB regelt die Duldung, nicht den Ausschluss der Minderung. Kurze angekündigte Unterbrechungen sind regelmäßig unerheblich, längere nicht. Nur bei energetischer Modernisierung ist die Minderung für drei Monate gesetzlich gesperrt — nicht bei Erhaltungsmaßnahmen.
Wie warm es sein muss
Eine gesetzliche Heizperiode gibt es nicht. Der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April ist eine Konvention der Rechtsprechung, die vertraglich abweichend geregelt werden kann.
Entscheidend ist ohnehin nicht der Kalender, sondern die Temperatur. Auch außerhalb dieses Zeitraums muss der Vermieter heizen, wenn es die Außentemperaturen erfordern; umgekehrt schuldet er innerhalb keine Wärme, wenn es warm ist. Die verbreitete Faustregel, es bestehe Heizpflicht, wenn die Außentemperatur an drei Tagen in Folge unter 16 Grad liegt, lässt sich mit keiner belastbaren Entscheidung belegen.
Zu den geschuldeten Temperaturen hat sich folgende Linie herausgebildet:
| Zeitraum | Geschuldet |
|---|---|
| 6 bis 23 Uhr | mindestens 20 Grad in Wohnräumen, 21 Grad in Bad und WC |
| 23 bis 6 Uhr | 18 Grad genügen |
| Nebenräume | etwa 18 Grad |
Eine Klausel, die tagsüber eine maximal erreichbare Raumtemperatur von 18 Grad für ausreichend erklärt, ist unwirksam; lassen sich die Räume nur so weit beheizen, sind 10 Prozent Minderung gerechtfertigt (AG Berlin-Charlottenburg, 19 C 228/98).
Die Erheblichkeitsschwelle liegt niedrig: Nur ein sehr kurzer Ausfall oder eine vorübergehende Unterschreitung um etwa ein Grad bleibt außer Betracht.
Was Gerichte bei Heizungsausfall zugesprochen haben
| Sachverhalt | Gericht | Quote |
|---|---|---|
| Totalausfall im Winter, Wohnung unbewohnbar | LG Berlin, 65 S 70/92 | 100 % |
| Totalausfall im Winter, moderater bewertet | LG Bonn, 6 S 396/81 | 50 % |
| Schlafzimmer im Februar nach Rohrbruch nicht beheizbar | LG Hannover, 11 S 296/79 | 20 % |
| tagsüber nur 18 Grad erreichbar | AG Berlin-Charlottenburg, 19 C 228/98 | 10 % |
| unterdimensionierte Heizkörper | AG Münster, 28 C 330/86 | 5 % im Dezember, 10 % im Januar |
| Warmwasser nachts dauerhaft unter 40 Grad | AG Köln, WuM 1996, 701 | 7,5 % |
| Klopfgeräusche der Zentralheizung | LG Darmstadt, 7 S 131/78 | 17 % |
Dass derselbe Sachverhalt — Totalausfall im Winter — einmal mit 100 und einmal mit 50 Prozent bewertet wurde, ist kein Fehler der Sammlung. Genau so funktioniert die richterliche Schätzung.
Ihre Reihenfolge
- Dokumentieren: Datum und Uhrzeit der Abstellung, Temperaturmessungen mit Foto, Zeugen.
- Schriftlich zur Wiederherstellung auffordern, mit kurzer Frist — bei Heizungsausfall im Winter sind wenige Stunden angemessen.
- Bei Untersagung: einstweilige Verfügung beim Amtsgericht. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt hilft binnen eines Tages.
- Minderung ab dem Tag des Ausfalls berechnen, taggenau von der Bruttomiete.
- Ersatzkosten sammeln und geltend machen; bei angekündigten Arbeiten vorher Vorschuss verlangen.
- Bei angekündigten Maßnahmen: dulden, aber Dauer und Zeitpunkt auf Verhältnismäßigkeit prüfen.
Wie Sie die Minderung richtig berechnen und geltend machen, steht unter Mietminderung; eine ausfüllbare Mängelanzeige und ein Musterschreiben zur Mietminderung stehen bereit. Bei geplanten Bauarbeiten hilft Modernisierung der Mietwohnung, bei Rückständen Mietschulden.
Enthält KI-generierte Inhalte