In den meisten Fällen nicht. Schönheitsreparaturen sind gesetzlich Sache des Vermieters; der Mieter schuldet sie nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag — und ein großer Teil der üblichen Klauseln ist vom BGH gekippt worden.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 535, 538, 548 BGB, § 28 Abs. 4 II. BV.
Der Ausgangspunkt, den viele nicht kennen
Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB. Renovierungsklauseln wälzen sie auf den Mieter ab. Das heißt im Umkehrschluss: Ohne wirksame Klausel schuldet der Mieter nichts — nicht beim Auszug und nicht während der Mietzeit.
Flankierend § 538 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Abgewohnte Tapeten sind vertragsgemäßer Gebrauch.
Was Schönheitsreparaturen überhaupt sind
Die Definition steht nicht im BGB, sondern in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung — und der BGH zieht sie durchgängig heran:
Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
An den beiden Wörtern „nur“ und „von innen“ scheitern viele Klauseln. Nicht dazu gehören insbesondere:
- Parkett abschleifen und neu versiegeln — das ist Instandhaltung und damit Vermietersache (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09).
- Außenanstrich von Fenstern und Türen.
- Erneuerung von Teppichböden.
- Fassade, Dach, Balkon, Keller außerhalb der Wohnung.
Erstreckt eine Klausel die Pflicht auf solche Arbeiten, wird sie insgesamt unwirksam — eine geltungserhaltende Reduktion auf den zulässigen Teil findet nicht statt.
Die vier Klauseltypen, die nicht halten
Starre Fristenpläne
Eine Klausel, die die Renovierung nach festen Zeitabständen unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Fristen dürfen nur unverbindliche Orientierungshilfe sein.
Erkennungszeichen für eine starre Klausel: „spätestens nach Ablauf von“, „sind auszuführen“, „mindestens alle fünf Jahre“. Weich und damit unschädlich sind: „im Allgemeinen“, „in der Regel“, „grundsätzlich“.
Endrenovierungsklauseln
Die Verpflichtung, die Räume bei Vertragsende renoviert zu übergeben — unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde — ist unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06). Der Mieter darf nur zu bedarfsabhängiger Renovierung verpflichtet werden.
Wichtig ist der Summierungseffekt: Kombiniert der Vertrag eine für sich genommen wirksame laufende Renovierungsklausel mit einer Endrenovierungsklausel, fällt das Zusammenspiel — und damit beide.
Quotenabgeltungsklauseln
Sie verlangen vom Mieter, sich bei vorzeitigem Auszug anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen. Der BGH hat sie 2015 vollständig verworfen, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil bei Vertragsschluss nicht verlässlich zu ermitteln ist (Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.
Fachhandwerkerklauseln
Wer schreibt, der Mieter habe die Arbeiten „ausführen zu lassen“, schließt die Eigenleistung aus — unwirksam (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09).
Der wichtigste Fall: unrenoviert übergeben
Hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben und dem Mieter trotzdem die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist die Klausel unwirksam — es sei denn, er hat einen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
Die Begründung: Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Er müsste die Wohnung besser zurückgeben, als er sie erhalten hat.
Zwei Details, die in Ratgebertexten meist fehlen:
Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert? Nicht jede Gebrauchsspur reicht. Es kommt darauf an, ob vorhandene Spuren so unerheblich sind, dass die Räume bei Übergabe den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Das entscheidet der Tatrichter im Einzelfall.
Was ist ein angemessener Ausgleich? Der BGH hat einen Nachlass von einer halben Monatsmiete als nicht ausreichend verworfen. Eine Obergrenze oder Formel gibt es bis heute nicht — das ist der offene Punkt dieser Rechtsprechung.
Eine Renovierungsvereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter rettet die unwirksame Klausel im Verhältnis zum Vermieter übrigens nicht (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).
Die Kehrseite: der Anspruch des Mieters seit 2020
2015 hat der BGH den Mieter der unrenoviert übergebenen Wohnung von der Renovierungspflicht befreit. 2020 hat er ihm dafür etwas gegeben — und einen Preis genannt.
Hat sich der Dekorationszustand nach langer Mietdauer wesentlich verschlechtert, kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter frisch renoviert. Weil eine frische Renovierung den Zustand aber über das geschuldete Maß hinaus verbessert, müssen sich beide Seiten nach Treu und Glauben an den Kosten beteiligen — regelmäßig zur Hälfte (BGH, Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Der Vermieter kann die hälftige Kostenbeteiligung als Zurückbehaltungsrecht geltend machen; verlangt der Mieter einen Kostenvorschuss, wird die Hälfte abgezogen. Das „regelmäßig“ ist bewusst gewählt — die Quote ist im Einzelfall verschiebbar.
Wenn die Klausel wirksam ist
Dann gelten die klassischen Regelfristen als weiche Richtwerte, nicht als Fälligkeitsregel:
| Raum | Richtwert |
|---|---|
| Küchen, Bäder, Duschen | 3 Jahre |
| Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten | 5 Jahre |
| andere Nebenräume | 7 Jahre |
Fällig wird die Renovierung nicht mit Fristablauf, sondern erst bei tatsächlichem Bedarf. Die Frist ist ein Indiz. In der Literatur wird seit Jahren für längere Fristen von fünf, acht und zehn Jahren plädiert; höchstrichterlich verbindlich ist das bislang nicht.
Was Sie in jedem Fall schulden
Unabhängig von der Renovierungsklausel bleiben:
- Bohrlöcher und Dübel fachgerecht verschließen
- übermäßige Abnutzung und Beschädigungen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus
- eigene Veränderungen zurückbauen — eingezogene Wände, veränderte Elektrik, ungewöhnliche Farbgebung
- die Wohnung besenrein übergeben
Ihre sechs Monate
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung. Das ist eine kurze Frist — und sie schlägt in der Praxis häufig zu.
Eine wichtige Einschränkung: Gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution darf der Vermieter auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen aufrechnen, wenn die Aufrechnungslage in unverjährter Zeit bestand (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23, über § 215 BGB). Die sechs Monate schützen also nur, soweit der Vermieter über die Kaution hinaus Zahlung verlangt.
So gehen Sie vor
- Holen Sie den Mietvertrag heraus und lesen Sie die Renovierungsklausel Wort für Wort.
- Suchen Sie nach starren Formulierungen, einer Endrenovierungspflicht, einer Quotenklausel oder Arbeiten außerhalb des Katalogs — einer dieser Punkte reicht.
- Prüfen Sie, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Fotos und Übergabeprotokoll aus der Einzugszeit sind hier Gold wert.
- Wurde unrenoviert übergeben und kein Ausgleich gewährt, schulden Sie nichts.
- Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck zur Renovierung drängen — Sie können die Frage auch nach dem Auszug klären.
Für die Übergabe gibt es ein ausfüllbares Wohnungsübergabeprotokoll. Was mit der Kaution passiert, steht unter Kaution und Auszug und Wann die Kaution zurückkommt. Die Grundlagen des Mietvertrags fasst Mietvertrag prüfen zusammen.
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