Räumen und Streuen ist zuerst Sache der Gemeinde, dann des Eigentümers. Auf den Mieter geht die Pflicht nur über, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag steht — ein Aushang im Hausflur oder ein Satz in der Hausordnung reicht dafür nicht.
Die kurze Antwort
Der Mieter muss nur dann Schnee räumen, wenn der Mietvertrag ihn ausdrücklich dazu verpflichtet. Und selbst dann bleibt der Vermieter in der Pflicht: Er muss kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird, und haftet mit, wenn jemand stürzt.
Die Übertragungskette
Die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege liegt ursprünglich bei der Gemeinde. Landesgesetze und kommunale Satzungen geben sie an die Grundstücksanlieger weiter — also an den Eigentümer. Für die Wege auf dem Grundstück selbst, vom Hauseingang bis zur Straße, folgt die Pflicht zusätzlich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil der Vermieter die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand zu überlassen hat.
Erst die dritte Stufe ist der Mieter — und nur über eine wirksame Vertragsklausel.
Warum die Hausordnung nicht genügt
Das AG Köln hat am 27.01.2011 (210 C 107/10) entschieden, dass eine Übertragung des Winterdienstes durch die Hausordnung unwirksam ist: Die Klausel sei überraschend, weil sie erhebliche Zusatzpflichten und Haftungsrisiken begründet. Sie muss ausdrücklich und unmissverständlich im Mietvertrag stehen.
Schon das LG Frankfurt am Main (03.11.1987 — 2/11 S 136/87) befreite eine 76-jährige Erdgeschossmieterin von einer durch Hausordnung auferlegten Räumpflicht. Schneeräumen sei eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber Flur- und Treppenreinigung, und einzelne Mieter dürften durch die Hausordnung nicht ungleich belastet werden.
Daraus folgt für die Praxis:
- Ein ausgehängter Räumplan genügt nicht.
- Eine mündliche Absprache genügt nicht.
- Die Erdgeschosslage begründet keine automatische Pflicht.
- Die Last darf nicht einseitig auf einzelne Parteien fallen.
Wer unsicher ist, sollte den Mietvertrag prüfen und die einschlägige Klausel im Wortlaut lesen.
Wer einmal räumt, haftet auch
Der BGH hat am 22.01.2008 (VI ZR 126/07) klargestellt: Wer die Verkehrssicherung faktisch übernimmt, wird selbst deliktisch verantwortlich. Entscheidend ist die tatsächliche Übernahme, nicht die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags. Ein Mieter, der jahrelang freiwillig räumt, kann sich also nicht darauf zurückziehen, die Klausel sei unwirksam gewesen.
Die Kontrollpflicht bleibt beim Vermieter
Die Leitentscheidung dazu ist frisch: BGH, Urteil vom 06.08.2025 — VIII ZR 250/23. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wege auf dem Mietgrundstück — insbesondere vom Hauseingang zur öffentlichen Straße — in den Wintermonaten geräumt und gestreut sind. Beauftragt er ein Winterdienstunternehmen, ist dieses Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB; die Haftung entfällt dadurch nicht, es bleiben Überwachungs- und Kontrollpflichten. Das gilt auch dann, wenn die Fläche im Gemeinschaftseigentum der WEG liegt. Der gestürzte Mieter stützt seinen Anspruch auf § 280 BGB.
Als angemessene Kontrolldichte nennt die Instanzrechtsprechung zwei bis drei Kontrollen pro Woche; eine monatliche Stichprobe genügt nicht.
Es gibt keine bundesweite Uhrzeit
Die Faustformel „werktags 7 bis 20 Uhr, sonntags ab 9 Uhr“ ist keine bundesrechtliche Regel, sondern eine Verallgemeinerung aus Landesgesetzen und Satzungen. Die weichen im Detail voneinander ab:
| Stadt | Werktags fertig | Sonn- und feiertags | Räumbreite |
|---|---|---|---|
| Berlin (§ 3 StrReinG) | bis 7 Uhr | bis 9 Uhr | mind. 1 m |
| Hamburg (HWG) | bis 8.30 Uhr | bis 9.30 Uhr | mind. 1 m |
| Köln (Satzung) | bis 7 Uhr | bis 9 Uhr | 1,5 m |
| München | bis 7 Uhr | bis 8 Uhr | ca. 1 bis 1,2 m |
Gemeinsamer Nenner: Bei Schneefall nach 20 Uhr ist am nächsten Morgen zu räumen, und der Weg muss so breit sein, dass zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Maßgeblich ist immer die Satzung der eigenen Gemeinde.
Streusalz ist meist verboten. Berlin untersagt Auftaumittel für Anlieger ausdrücklich (§ 3 Abs. 8 StrReinG, Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro), Köln und München schreiben abstumpfende Mittel wie Sand oder Splitt vor. Erlaubt ist Salz allenfalls an Gefahrenstellen wie Treppen und Rampen.
Sturz: Wer zahlt?
Zwei Entscheidungen aus 2025 und 2012 zeigen die Linie.
Der BGH hat am 01.07.2025 (VI ZR 357/24) die Anforderungen an den Vortrag des Gestürzten gesenkt: Es genügt darzulegen, dass sich bei Frost Glätte gebildet hatte und der Gehweg unbehandelt war, während Nachbargrundstücke geräumt waren. Detaillierte Wetterdaten sind nicht zwingend. Beweisen muss der Verkehrssicherungspflichtige, dass er seine Pflicht erfüllt hat. Voraussetzung der Streupflicht bleibt allerdings allgemeine Glätte, nicht eine vereinzelte Stelle.
Das LG Bochum (02.01.2012 — I-8 O 49/11) sprach einer Mieterin nach einem Sturz auf vereistem Hausweg 10.000 Euro Schmerzensgeld und 3.588,10 Euro Haushaltsführungsschaden zu — Oberschenkelhalsbruch mit Hüftprothese. Eigentümer und räumender Mieter hafteten als Gesamtschuldner; der Eigentümer konnte keine Kontrollen nachweisen. Ein Mitverschulden nach § 254 BGB kommt in Betracht, etwa bei ungeeignetem Schuhwerk oder wenn ein sicherer Weg gemieden wurde.
Kosten und Geräte
Die Kosten eines gewerblichen Winterdienstes sind über § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig — einschließlich Streugut, Eiszapfen-Abschlagen und eines saisonalen Bereitschaftsbetrags, auch wenn kein Schnee fällt. Nicht umlagefähig ist die Anschaffung von Geräten. Details im Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Räumt der Mieter selbst, muss der Vermieter Streugut und Geräte stellen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Kauft der Mieter auf eigene Kosten, taucht das in keiner Nebenkostenabrechnung auf.
Was Sie jetzt tun sollten
- Im Mietvertrag nachsehen, ob der Winterdienst ausdrücklich übertragen ist — nicht in der Hausordnung, sondern im Vertrag.
- Die Satzung der eigenen Gemeinde nachlesen; Uhrzeiten, Breite und zulässiges Streugut unterscheiden sich.
- Bei Urlaub oder Krankheit eine Vertretung organisieren — Abwesenheit befreit nicht.
- Als Vermieter Kontrollen dokumentieren: Datum, Uhrzeit, Ergebnis. Ohne Nachweis droht die Haftung.
- Nach einem Sturz sofort Fotos machen, Zeugen notieren und den Zustand der Nachbargrundstücke festhalten.
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