Rasen mähen, Blumen setzen, Möbel und ein Planschbecken aufstellen: Das darf der Mieter ohne Rückfrage. Sobald ein Eingriff die Substanz verändert — Baum, Teich, Gartenhaus, fest eingelassener Pool —, braucht er die Erlaubnis des Vermieters, sonst droht beim Auszug eine teure Rückbaupflicht.
Die kurze Antwort
Der Mieter darf den Garten so nutzen, wie ein Garten üblicherweise genutzt wird — pflegen, bepflanzen, möblieren. Alles, was den Zustand dauerhaft verändert und sich nicht in einer Saison zurücknehmen lässt, ist eine bauliche Veränderung und damit zustimmungspflichtig.
Erst klären: Ist der Garten überhaupt mitvermietet?
Ein Garten am Haus gehört nicht automatisch zur Wohnung. Die Rechtsprechung unterscheidet drei Stufen, und der Mietvertrag entscheidet, welche gilt:
- Alleinnutzung — der Garten ist in der Mietsachbeschreibung ausdrücklich genannt. Dann ist er Teil der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten.
- Mitbenutzung — die Fläche steht mehreren Parteien gemeinsam zu, meist als Hausgarten. Keine Partei darf sie allein gestalten.
- Bloße Duldung — der Vermieter lässt die Nutzung zu, ohne sie vertraglich einzuräumen. Diese Gestattung kann er jederzeit und ohne Entschädigung widerrufen.
Wer nicht weiß, welcher Fall vorliegt, sollte zuerst den Mietvertrag prüfen. Steht der Garten dort nicht, ist die Position des Mieters deutlich schwächer als er meist annimmt.
Was ohne Zustimmung erlaubt ist
Zur normalen Gartennutzung zählen nach ganz überwiegender Auffassung:
- Rasen mähen, Hecken in Form halten, Unkraut entfernen
- Blumenbeete und Gemüsebeete anlegen
- Schaukel, Sandkasten und Planschbecken aufstellen
- mobile Gartenmöbel, Sonnenschirm, freistehender Grill
- Kübelpflanzen und Blumenkästen auf dem Balkon
Gemeinsames Merkmal: Alles lässt sich ohne Spuren wieder entfernen.
Was die Zustimmung des Vermieters braucht
Zustimmungspflichtig ist dagegen jeder Eingriff in die Substanz:
- Bäume fällen — auch dann, wenn sie stören
- Bäume oder große Sträucher neu pflanzen
- einen Teich anlegen
- ein Gartenhaus oder einen Geräteschuppen aufstellen
- Flächen pflastern, betonieren oder anders versiegeln
- einen fest eingelassenen Pool einbauen
- Sichtschutzzäune oder Mauern errichten
Wie teuer ein Alleingang wird, zeigt eine Entscheidung des AG Fürstenfeldbruck vom 04.05.2018 (7 C 1435/17): Ein Mieter hatte einen Teich angelegt und bei Auszug lediglich Wasser und Fische entfernt. Das Gericht verurteilte ihn zum vollständigen Rückbau und sprach dem Vermieter rund 15.610 Euro Schadensersatz zu. Bauliche Veränderungen seien zu beseitigen, so das Gericht sinngemäß, ohne Rücksicht auf die damit verbundenen Kosten.
Kosten tragen ist nicht dasselbe wie arbeiten
Hier werden zwei Dinge regelmäßig verwechselt.
Die Kosten der Gartenpflege sind nach § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähig, wenn die Umlage im Vertrag vereinbart ist. Der BGH hat entschieden, dass die Umlage auch dann greift, wenn der einzelne Mieter die Fläche gar nicht nutzen kann (BGH, 26.05.2004 — VIII ZR 135/03), und dass auch die Kosten für das Fällen eines morschen Baums umlagefähige Kosten der Gartenpflege sind (BGH, 10.11.2021 — VIII ZR 107/20). Mehr dazu im Überblick zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Die Arbeitsleistung schuldet der Mieter dagegen nur, wenn der Vertrag sie ihm ausdrücklich auferlegt (LG Köln, 1 S 149/95). Und selbst dann gilt: Ohne nähere Regelung sind nur einfache Arbeiten geschuldet — Rasen mähen, Laub harken, Unkraut jäten. Baum- und Strauchschnitt gehören nach Auffassung des LG Detmold (WM 1990, 289) nicht dazu.
Ob der Vermieter in diesem Fall auch Rasenmäher und Geräte stellen muss, ist nicht abschließend geklärt. Wer sich darauf einlässt, sollte die Frage vor Vertragsschluss schriftlich regeln.
Grillen: kein Verbot, aber viel Streit
Ein gesetzliches Grillverbot gibt es nicht. Was Gerichte für zulässig halten, geht weit auseinander — von dreimal im Jahr bis viermal im Monat (AG Bonn 6 C 545/96, AG Schöneberg 3 C 14/07, LG Aachen 6 S 2/02, BayObLG 2 Z BR 6/99, LG München I 1 S 7620/22 WEG). Das sind Einzelfallentscheidungen unterinstanzlicher Gerichte ohne Bindungswirkung; eine bundesweit gültige Zahl lässt sich daraus nicht ableiten.
Anders sieht es aus, wenn die Hausordnung das Grillen untersagt. Das LG Essen hielt ein solches Verbot für sachgerecht und bestätigte die Räumung eines Mieters, der trotz mehrerer Abmahnungen weitergrillte (LG Essen, 07.02.2002 — 10 S 438/01). Zieht Rauch dicht in fremde Wohnungen, kann zusätzlich ein Bußgeld drohen. Welche Regeln sonst noch gelten, steht in den Beiträgen zu Ruhezeiten und Hausordnung und zum Nachbarrecht.
Satellitenschüssel auf dem Balkon
Hier stehen sich Eigentumsrecht und Informationsfreiheit gegenüber. Das BVerfG hat beide Interessen mehrfach abgewogen (1 BvR 1687/92; 1 BvR 1314/11), der BGH hielt einen Kabelanschluss mit fünf russischsprachigen Programmen für ausreichend, sodass der Mieter keine Schüssel montieren durfte (BGH, VIII ZR 118/04). Seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs zum 30.06.2024 ist ein Kabelanschluss aber nicht mehr selbstverständlich vorhanden — nach unserer Einschätzung verschiebt das die Abwägung zugunsten des Mieters, wenn keine gleichwertige Alternative angeboten wird. Eine höchstrichterliche Bestätigung dafür gibt es bislang nicht.
Beim Auszug: Wegnahmerecht statt Wertersatz
Selbst gepflanzte Sträucher und Stauden darf der Mieter nach § 539 Abs. 2 BGB mitnehmen — er muss den Garten dann allerdings ordnungsgemäß zurücklassen. Ein Anspruch auf Wertersatz nach § 539 Abs. 1 BGB scheitert in der Praxis fast immer, weil der Vermieter die Verschönerung nicht bestellt hat. Was sonst beim Auszug ansteht, steht im Beitrag zu Kaution und Auszug.
Was Sie jetzt tun sollten
- Im Mietvertrag nachsehen, ob der Garten als Mietsache genannt ist oder nur geduldet wird.
- Vor jeder baulichen Veränderung die Zustimmung des Vermieters einholen — schriftlich, mit Beschreibung und Skizze.
- In die Zustimmung aufnehmen, ob bei Auszug zurückgebaut werden muss. Ohne diese Klarstellung trägt der Mieter das Risiko.
- Den Zustand bei Einzug und bei Auszug fotografieren, mit Datum.
- Bei Streit über Gartenarbeiten prüfen, ob der Vertrag die Arbeitsleistung überhaupt ausdrücklich überträgt.
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