Schornsteinfeger und Gartenpflege ja, der Kammerjäger nur bei laufender Bekämpfung, die Miete für Rauchwarnmelder gar nicht. Bei fast jeder dieser Positionen entscheidet dieselbe Frage: laufender Betrieb oder einmalige Reparatur?
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 1, 2 BetrKV, §§ 535, 556, 559 BGB.
Die Übersicht
| Position | Umlagefähig? | Norm |
|---|---|---|
| Schornsteinfeger, Kehrgebühren | ja | § 2 Nr. 12 BetrKV |
| Kammerjäger, laufende Bekämpfung | ja | § 2 Nr. 9 BetrKV |
| Kammerjäger, einmaliger akuter Befall | nein | § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV |
| Rauchmelder, Anschaffung | nein | dafür § 559 BGB |
| Rauchmelder, Miete | nein | BGH VIII ZR 379/20 |
| Rauchmelder, Wartung | ja, nur bei Einzelvereinbarung | § 2 Nr. 17 BetrKV |
| Gartenpflege, auch Baumfällung | ja | § 2 Nr. 10 BetrKV |
| Hauswart | ja, aber nur bereinigt | § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Dachrinnenreinigung | ja, bei Regelmäßigkeit und Einzelvereinbarung | § 2 Nr. 17 BetrKV |
| Thermenwartung | ja — Reparaturanteil nein | § 2 Nr. 4 d, Nr. 5 c BetrKV |
| Aufzugswartung | ja, auch Notrufbereitschaft | § 2 Nr. 7 BetrKV |
Schornsteinfeger: aufpassen auf die Doppelabrechnung
§ 2 Nr. 12 BetrKV nennt die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung — aber nur, „soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind“.
Genau darin liegt einer der häufigsten Abrechnungsfehler. Bei einer Zentralheizung stecken die Schornsteinfegerkosten typischerweise schon in der Heizkostenabrechnung. Tauchen sie zusätzlich unter Nummer 12 in den kalten Betriebskosten auf, zahlen Sie doppelt. Prüfen Sie beide Abrechnungen nebeneinander.
Mitumfasst sind nach Auffassung des Deutschen Mieterbunds auch notwendige Immissionsmessungen. Nicht umfasst ist alles, was auf eine Beanstandung folgt — Mängelbeseitigung, Umbau oder Sanierung des Schornsteins.
Ob die Gebühren für Feuerstättenschau und Feuerstättenbescheid umlagefähig sind, wird uneinheitlich beurteilt. Der Verordnungstext nennt nur die Kehrgebühren; eine höchstrichterliche Klärung fehlt.
Kammerjäger: es kommt darauf an
§ 2 Nr. 9 BetrKV nennt die „Ungezieferbekämpfung“ — und definiert sie, anders als die Gebäudereinigung, nicht näher. Daraus stammt der Streit. Die Abgrenzung läuft über zwei Merkmale des § 1 BetrKV: laufend und keine Instandhaltung.
| Konstellation | Wer zahlt |
|---|---|
| Laufende, vorbeugende Bekämpfung: turnusmäßige Köderkontrolle, regelmäßige Rattenbekämpfung, Taubenabwehr bei chronischem Befall — auch in mehrjährigen Zyklen | Mieter, bei Umlagevereinbarung |
| Einmalige Beseitigung eines akuten Befalls: Wespennest, Kakerlaken, plötzlicher Mausbefall | Vermieter |
| Bekämpfung innerhalb einer einzelnen Wohnung | nicht umlagefähig |
| Vom Mieter schuldhaft verursachter Befall | Mieter — aber als Schadensersatz, nicht über die Nebenkosten |
Die letzte Zeile ist wichtig: Selbst wenn der Mieter den Befall verursacht hat, gehören die Kosten nicht in die Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss sie gesondert geltend machen — und dafür das Verschulden beweisen.
Rauchmelder: drei Kostenarten, drei Antworten
Anschaffung und Einbau sind keine Betriebskosten — sie entstehen nicht laufend. Der Einbau ist eine Modernisierung, die der Mieter dulden muss und die zur Mieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt. Der BGH hat entschieden, dass die Duldungspflicht auch dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung bereits selbst ausgestattet hat (Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 216/14).
Die Miete der Geräte ist nicht umlagefähig. Das ist die praktisch wichtigste Entscheidung dieses Themas: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind wirtschaftlich Anschaffungskosten in Raten und fallen deshalb nicht unter die sonstigen Betriebskosten (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Der Vermieter soll die Beschränkung nicht dadurch umgehen können, dass er mietet statt kauft.
Das systematische Argument dahinter lohnt sich zu kennen: Bei Wasserzählern und bei den Verbrauchserfassungsgeräten der Heizung hat der Verordnungsgeber die Anmietung ausdrücklich für umlagefähig erklärt. Beim Rauchwarnmelder fehlt eine solche Regelung — also gilt der Umkehrschluss.
Die Wartung ist umlagefähig, aber nur über § 2 Nr. 17 BetrKV — und damit nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln benannt ist. Nicht umlagefähig bleiben Batteriewechsel als Reparatur und der Gerätetausch nach Ablauf der Lebensdauer.
Gartenpflege: sogar das Baumfällen
§ 2 Nr. 10 BetrKV ist ungewöhnlich großzügig formuliert — er nennt die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen „einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Umlagefähig sind Rasenmähen, Heckenschnitt, Baumschnitt, Laub- und Unkrautbeseitigung, Bewässerung, Düngung, Spielplatzpflege einschließlich Sanderneuerung.
Der BGH hat 2021 sogar die Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums als umlagefähige Gartenpflege eingeordnet (Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20). Erfasst seien alle Maßnahmen, die aufgrund von Pflegebedürftigkeit objektiv der Erhaltung der Gartenanlage dienen. Im Fall ging es um eine rund 40 Jahre alte Birke, Fällkosten etwa 2.500 Euro, Mieteranteil 415 Euro.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Erstanlage des Gartens, eine Neu- oder Umgestaltung, die Herstellung eines Spielplatzes und die Errichtung von Zäunen und Wegen. Und: Ist der Garten einem einzelnen Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen, dürfen die Pflegekosten in aller Regel nicht auf alle umgelegt werden.
Hauswart: zwei Ausschlüsse in einem Satz
§ 2 Nr. 14 BetrKV enthält gleich zwei Sperren.
Erstens sind aus der Vergütung die Anteile herauszurechnen, die auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung entfallen. Zur Verwaltung zählen Wohnungsübergaben, Mieterkorrespondenz, Handwerkerkoordination und Mahnwesen.
Zweitens gilt ein Doppelerfassungsverbot: Führt der Hauswart selbst Arbeiten aus, die den Nummern 2 bis 10 und 16 zuzuordnen sind, dürfen diese Leistungen nicht zusätzlich unter jenen Nummern abgerechnet werden. Wer also Hausmeister und Gebäudereinigung und Gartenpflege in der Abrechnung findet, sollte genau hinsehen.
Genau deshalb weist der Betriebskostenspiegel zwei Hauswart-Werte aus: 0,37 Euro je Quadratmeter und Monat, wenn Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden — und 0,21 Euro, wenn sie es werden. Wer den Winterdienst tatsächlich ausführen muss und wer ihn zu kontrollieren hat, ist eine davon getrennte Frage.
Bestreiten Sie die Höhe, muss der Vermieter die Verteilung darlegen. Der BGH verlangt eine echte Differenzierung; pauschale Abzüge ohne Grundlage genügen nicht. Wo eine exakte Erfassung fehlt, ist eine Schätzung zulässig — der Rechenweg muss aber offengelegt werden (Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
Dachrinne, Therme, Aufzug
Die Dachrinnenreinigung steht in keiner der Nummern 1 bis 16 und läuft deshalb über Nummer 17. Sie ist umlagefähig, wenn sie regelmäßig erforderlich ist — typischerweise bei hohem Baumbestand — und im Vertrag einzeln benannt wurde (BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Eine einmalige Reinigung aus konkretem Anlass ist es nicht.
Bei der Therme nennt § 2 Nr. 4 Buchst. d BetrKV genau drei Leistungen: Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft samt Einstellung durch eine Fachkraft, und Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Der Wortlaut ist die Grenze. Austausch von Verschleißteilen, Reparaturen und Kleinreparaturen sind Instandsetzung. Viele Wartungsverträge enthalten solche Leistungen pauschal mit — dieser Anteil ist herauszurechnen.
Ähnlich beim Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Reinigung und Notrufbereitschaft sind umlagefähig. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten. Bei Vollwartungsverträgen ist der Instandsetzungsanteil abzuziehen; bestreiten Sie die Höhe, muss der Vermieter die Berechnungsgrundlage offenlegen.
Ihre Prüfliste
- Schornsteinfeger: Steht die Position doppelt — einmal kalt, einmal in der Heizkostenabrechnung?
- Kammerjäger: War es eine laufende Maßnahme oder ein einmaliger Einsatz?
- Rauchmelder: Steht dort „Miete“? Dann streichen.
- Rauchmelderwartung: Ist sie im Mietvertrag einzeln benannt?
- Hauswart: Werden Reinigung oder Gartenpflege zusätzlich abgerechnet?
- Wartungsverträge: Fordern Sie den Vertrag an und suchen Sie nach eingeschlossenen Reparaturleistungen.
- Zwölf Monate ab Zugang — danach ist der Einwand verloren.
Den vollständigen Katalog finden Sie unter Was sind Betriebskosten?, die Systematik unter Umlagefähige Nebenkosten und alle Termine unter Fristen der Nebenkostenabrechnung. Zur Rauchmelderpflicht selbst: Rauchmelder: Pflicht, Wartung und Haftung.
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