Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Ihrem gemessenen Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Fläche. Wird gegen die Heizkostenverordnung verstoßen, dürfen Sie Ihren Anteil pauschal um 15 Prozent kürzen — ohne Schaden nachzuweisen.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: Heizkostenverordnung, § 556 BGB, CO2-Kostenaufteilungsgesetz.
Der Aufteilungsschlüssel
§ 7 Abs. 1 HeizkostenV: Mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Der Rest — also 30 bis 50 Prozent — geht nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Für Warmwasser gilt derselbe Korridor.
Wichtig zum Verständnis: Die Grundkosten sind kein eigener Kostentopf. Es sind dieselben Kosten, nur anders verteilt.
In einem Fall sind 70 Prozent zwingend und der Vermieter hat kein Ermessen (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Alle drei Merkmale müssen zusammentreffen:
- Das Gebäude erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht.
- Es wird mit Öl oder Gas beheizt.
- Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt.
Das trifft auf viele unsanierte Altbauten zu — und der Mieter kann die Umstellung verlangen, er ist nicht auf das Kürzungsrecht beschränkt (BGH, Urteil vom 16.01.2019, VIII ZR 113/17).
Nach unten sind die 50 Prozent zwingend, nach oben darf per Vereinbarung mehr als 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden.
Welche Kosten überhaupt hineingehören
§ 7 Abs. 2 HeizkostenV zählt abschließend auf: Strom zur Wärmeerzeugung, Brennstoffe und ihre Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung und Überwachung, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft samt Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung von Anlage und Betriebsraum, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, Anmietung der Erfassungsgeräte, deren Verwendung samt Eichung, sowie Berechnung, Aufteilung und die Informationen nach § 6a.
Was dort nicht steht, ist auch nicht umlagefähig: Reparatur und Instandsetzung, die Anschaffung der Messgeräte — nur die Miete ist genannt — und Verwaltungskosten.
Ihr Kürzungsrecht: 15 Prozent, ohne Wenn und Aber
Das ist das schärfste Schwert des Mieters, und es ist erstaunlich unbekannt.
§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV: Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Nutzer den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen. Dazu kommen zwei weitere Tatbestände mit je 3 Prozent: fehlende fernablesbare Ausstattung und fehlende oder unvollständige Informationen nach § 6a.
Drei Punkte, die das Kürzungsrecht so stark machen:
- Es ist verschuldensunabhängig. Ein konkreter Nachteil muss nicht dargelegt werden — es ist eine pauschalierte Sanktion.
- Es genügt jeder Verstoß, auch ein teilweiser. Eine Abrechnung ist schon dann nicht verbrauchsabhängig im Sinne der Vorschrift, wenn sie auch nur teilweise gegen die Verordnung verstößt (BGH, Urteil vom 12.01.2022, VIII ZR 151/20).
- Gekürzt wird Ihr Kostenanteil, nicht die Miete und nicht die Gesamtkosten des Hauses.
Nach verbreiteter Auslegung sind die drei Tatbestände kumulierbar, also bis zu 21 Prozent. Höchstrichterlich entschieden ist das allerdings nicht.
Ausgeübt werden muss das Recht aktiv — es wirkt nicht von selbst. Praktisch begrenzt wird es durch die Einwendungsfrist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung. Schreiben Sie also in Textform und rechtzeitig.
Ein Kürzungsrecht ist übrigens keine Mietminderung. Es setzt keinen Mangel voraus und tritt neben eine Minderung wegen tatsächlich zu kalter Wohnung.
Der Klassiker: die verbundene Anlage ohne Wärmemengenzähler
Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser zugleich, muss die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV mit einem Wärmezähler gemessen werden. Nur wenn das lediglich mit unzumutbar hohem Aufwand möglich wäre, darf gerechnet werden — mit der Formel Q = 2,5 × V × (Warmwassertemperatur minus 10).
Fehlt der Zähler, ohne dass die Ausnahme vorliegt, ist die gesamte Abrechnung nicht verordnungskonform. Der BGH hat die 15-Prozent-Kürzung dann auf die Kosten für Wärme und Warmwasser insgesamt bezogen. Das ist bei vielen älteren Anlagen der Fall — und lohnt den Blick.
Die CO2-Kosten
Seit 2023 trägt der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten. Wie viel, hängt vom Zustand des Gebäudes ab — je schlechter gedämmt, desto mehr zahlt er.
| CO2-Ausstoß in kg je m² und Jahr | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Der maßgebliche Zertifikatepreis lag 2023 bei 30 Euro je Tonne, 2024 bei 45, 2025 bei 55 und liegt 2026 bei 60 Euro. Ab 2027 gilt der Durchschnittspreis der Versteigerungen.
Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung drei Dinge ausweisen: Ihren Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen. Tut er das nicht, dürfen Sie den Heizkostenanteil um weitere 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Zwei Sonderfälle: Steht dem Vermieter eine öffentlich-rechtliche Vorgabe im Weg — Denkmalschutz, Anschlusszwang, Erhaltungssatzung —, halbiert sich sein Anteil; steht sie beiden Verbesserungswegen im Weg, entfällt die Aufteilung ganz. Und bei Mietverhältnissen, die vor dem 1. Januar 2023 begonnen haben, erfassen Umlagevereinbarungen den Vermieteranteil nicht.
Neu und wichtig für die Zukunft: Seit Ende Juli 2026 gilt für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen ein anderes System. Ab 2028 werden Netzentgelte und CO2-Kosten hälftig geteilt, unabhängig vom Energiezustand des Gebäudes; ab 2029 auch die Kosten der verpflichtend anteilig zu nutzenden Brennstoffe. Für kleine Vermieter gibt es eine Härtefallregelung mit fünf kumulativen Voraussetzungen.
Was 2026 sonst noch ansteht
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle nicht fernablesbaren Bestandsgeräte nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Die Pflicht entfällt nur, wenn das im Einzelfall technisch nicht möglich wäre oder zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte führen würde — anders, als manche Fachbeiträge behaupten, ist die Frist also nicht ausnahmslos.
Wer die Frist versäumt, muss ab dem ersten danach beginnenden Abrechnungszeitraum die 3 Prozent hinnehmen. Praktisch trifft das erstmals die Abrechnung für 2027.
Wo fernablesbare Geräte installiert sind, gilt schon jetzt: monatliche Verbrauchsinformation mit Verbrauch in Kilowattstunden, Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer. Dazu kommen die Abrechnungsinformationen nach § 6a Abs. 3 — Energieträgeranteile, Steuern und Abgaben, Messdienstentgelte, Kontaktadressen und ein grafischer, witterungsbereinigter Vorjahresvergleich.
So prüfen Sie Ihre Abrechnung
- Fristen. Ist die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Zeitraums zugegangen? Läuft Ihre eigene Einwendungsfrist noch?
- Vier Pflichtbestandteile. Gesamtkosten je Kostenart, Verteilerschlüssel, Ihre Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlungen. Fehlt einer, ist die Abrechnung formell unwirksam.
- Zeitraum. Genau zwölf Monate? Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung erfolgt?
- Schlüssel. Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent? Greift vielleicht die Pflicht-70-Prozent-Regel? Wurde der Schlüssel mitten im Zeitraum geändert? Das ist unzulässig.
- Flächen. Stimmen Ihre Wohnfläche und die Gesamtfläche? Summieren sich die Einzelflächen?
- Kostenarten. Stecken Reparaturen, Geräteanschaffungen oder Verwaltungskosten darin?
- Brennstoffbestände. Bei Öl und Flüssiggas: Sind Anfangs- und Endbestand ausgewiesen? Zwei Nullen sind ein Warnzeichen. Abgerechnet wird der verbrauchte, nicht der bezahlte Brennstoff.
- Verbundene Anlage. Wärmemengenzähler vorhanden?
- Leerstand. Kosten leerstehender Wohnungen gehören nicht auf die übrigen Mieter.
- Schätzungen. Bei Geräteausfall darf geschätzt werden — betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, ist ausschließlich nach Fläche abzurechnen.
- CO2-Kosten. Anteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen ausgewiesen?
- Belege. Im Zweifel Einsicht in die Originale verlangen.
Was Heizen kostet
Der Heizspiegel 2025 nennt für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Mehrfamilienhaus folgende Jahreskosten:
| Energieträger | Kosten im Jahr | Veränderung |
|---|---|---|
| Erdgas | 1.180 Euro | plus 15 % |
| Heizöl | 1.055 Euro | plus 3 % |
| Fernwärme | 1.245 Euro | plus 2 % |
| Wärmepumpe | 715 Euro | plus 5 % |
| Holzpellets | 740 Euro | plus 20 % |
Der Betriebskostenspiegel des Mieterbunds weist für das Abrechnungsjahr 2024 1,32 Euro je Quadratmeter und Monat für Heizung und Warmwasser aus, mit einer Bandbreite von 0,46 bis 2,18 Euro. Umgerechnet sind das rund 15,84 Euro je Quadratmeter und Jahr — das passt zu den Heizspiegel-Werten für fossile Energieträger.
Beides sind Orientierungswerte. Eine Abweichung nach oben ist ein Anlass zum Nachrechnen, kein Beweis für einen Fehler.
Die übrigen Positionen behandeln Was sind Betriebskosten? und Nebenkostenabrechnung prüfen, alle Termine Fristen der Nebenkostenabrechnung. Wenn die Wohnung tatsächlich kalt bleibt, hilft Mietminderung. Ein Nebenkostenrechner steht ebenfalls bereit.
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