Der Vermieter hat zwölf Monate zum Abrechnen, Sie haben zwölf Monate zum Widersprechen. Beide Fristen sind Ausschlussfristen — wer sie versäumt, verliert.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 195, 199, 556, 560 BGB.
Alle Fristen auf einen Blick
| Frist | Dauer | Norm | Für wen | Wenn versäumt |
|---|---|---|---|---|
| Abrechnungszeitraum | höchstens 12 Monate | § 556 Abs. 3 S. 1 BGB | Vermieter | Abrechnung fehlerhaft |
| Abrechnungsfrist | bis Ablauf des 12. Monats nach Ende des Zeitraums | § 556 Abs. 3 S. 2 BGB | Vermieter | Nachforderung ausgeschlossen |
| Nachforderung nach Wegfall eines Hindernisses | unverzüglich, in der Regel 3 Monate | BGH VIII ZR 220/05 | Vermieter | Entschuldigung greift nicht mehr |
| Einwendungsfrist | bis Ablauf des 12. Monats nach Zugang | § 556 Abs. 3 S. 5 BGB | Mieter | Einwendungen ausgeschlossen |
| Verjährung Nachforderung | 3 Jahre ab Jahresende | §§ 195, 199 BGB | Vermieter | Einrede der Verjährung |
| Verjährung Guthaben | 3 Jahre ab Jahresende | §§ 195, 199 BGB | Mieter | Einrede der Verjährung |
| Anpassung der Vorauszahlung | jederzeit nach einer Abrechnung | § 560 Abs. 4 BGB | beide | ohne Abrechnung keine Anpassung |
| Rückwirkung einer Pauschalenerhöhung | höchstens bis Beginn des Vorjahres, Erklärung binnen 3 Monaten nach Kenntnis | § 560 Abs. 2 S. 2 BGB | Vermieter | keine Rückwirkung |
Die Abrechnungsfrist des Vermieters
Die Abrechnung muss Ihnen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für das Kalenderjahr 2025 heißt das: bis zum 31. Dezember 2026.
Die Rechtsfolge steht in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB und ist scharf: Nach Fristablauf ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen. Ein Guthaben müssen Sie trotzdem bekommen — die Frist schützt nur vor Nachzahlungen, sie lässt Ihren eigenen Anspruch unberührt.
Wichtig ist der Unterschied zwischen formellen und materiellen Fehlern. Eine formell unwirksame Abrechnung ist rechtlich keine Abrechnung — die Frist läuft weiter, und nach ihrem Ablauf ist die Nachforderung endgültig weg. Ein inhaltlicher Rechenfehler lässt sich dagegen auch später noch korrigieren, solange die Korrektur nicht zu einer höheren Forderung führt.
Die Ausnahme, die Vermieter rettet
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB lässt die verspätete Nachforderung zu, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Der klassische Fall: Eine Behörde hat noch nicht abgerechnet, etwa beim Grundsteuerbescheid oder bei den Kanalgebühren.
Der BGH lässt ihn damit aber nicht unbegrenzt Zeit. Nach Wegfall des Hindernisses muss die Nachforderung im Regelfall innerhalb von drei Monaten erhoben werden (Urteil vom 05.07.2006, VIII ZR 220/05). Und er muss in der ursprünglichen Abrechnung einen Nachberechnungsvorbehalt gesetzt haben (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
Seit Mai 2026 gilt eine wichtige Erweiterung: Hat der Vermieter gegen die zugrunde liegenden Grundlagenbescheide Einspruch eingelegt, besteht das Abrechnungshindernis fort, bis darüber entschieden ist. Der bloße Zugang des Steuerbescheids setzt die Drei-Monats-Frist noch nicht in Gang (Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
Ihre zwölf Monate
Spiegelbildlich haben Sie zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben. Danach sind sie ausgeschlossen — es sei denn, Sie haben die Versäumung nicht zu vertreten.
Drei Dinge, die dabei oft schiefgehen:
- Die Frist läuft ab Zugang, nicht ab dem Datum auf dem Schreiben.
- Sie gilt für alle Einwendungen, auch für den Einwand, der Vermieter habe unwirtschaftlich gewirtschaftet.
- Eine Zahlung unter Vorbehalt hält die Frist nicht an. Sie schützt nur davor, dass die Zahlung als Anerkenntnis gewertet wird.
Der Einwendungsausschluss betrifft übrigens nur inhaltliche Einwände. Eine formell unwirksame Abrechnung bleibt unwirksam, auch wenn Sie nichts gesagt haben.
Belege ansehen — seit 2025 auch digital
§ 556 Abs. 4 BGB gibt Ihnen das Recht, die Belege einzusehen. Seit dem 1. Januar 2025 darf der Vermieter sie elektronisch bereitstellen — eingefügt durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz.
Eine gesetzliche Frist für die Einsicht gibt es nicht, praktisch sollten Sie sie aber innerhalb der Einwendungsfrist ausüben. Bis die Einsicht gewährt ist, können Sie die Nachzahlung zurückhalten.
Anfordern sollten Sie: die Rechnungen der großen Positionen, die Verträge für Wartung, Hauswart und Versicherung, die Verbrauchserfassung und den Nachweis der Gesamtfläche.
Wenn Sie zu viel gezahlt haben
Ein Guthaben ist mit Zugang der Abrechnung fällig und in voller Höhe auszuzahlen. Der Vermieter darf es nicht einfach mit künftigen Vorauszahlungen verrechnen, wenn Sie das nicht wollen.
Haben Sie über Jahre zu hohe Vorauszahlungen geleistet, hilft § 560 Abs. 4 BGB: Nach jeder Abrechnung kann jede Partei eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen — auch Sie nach unten. Voraussetzung ist eine vorliegende Abrechnung.
Sind die Vorauszahlungen von vornherein erkennbar zu niedrig angesetzt worden, um die Wohnung günstig aussehen zu lassen, kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht — dazu braucht es allerdings mehr als eine bloße Fehleinschätzung.
Was verjährt und wann
Beide Ansprüche verjähren in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis erlangt haben. Wichtig: Die Verjährung ist etwas anderes als die Ausschlussfrist. Eine Nachforderung kann nach zwölf Monaten ausgeschlossen und trotzdem noch nicht verjährt sein — der Ausschluss ist der schnellere und härtere Riegel.
Bei einer Nachberechnung nach rückwirkendem Behördenbescheid beginnt die Verjährung erst mit der Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen.
Wer die Abrechnung erstellt
Zuständig ist der Vermieter. Er darf einen Dienstleister beauftragen — die Kosten dafür sind allerdings Verwaltungskosten und damit nicht umlagefähig.
Prüfen lassen können Sie die Abrechnung beim Mieterverein, bei einer Verbraucherzentrale, bei einem Fachanwalt für Mietrecht oder bei einem gewerblichen Prüfdienst. Rechnen Sie damit, dass ein Erstcheck oft kostenlos ist, eine vollständige Prüfung dagegen nicht.
Ihre Reihenfolge nach Erhalt der Abrechnung
- Zugangsdatum notieren. Es startet Ihre Frist.
- Frist des Vermieters prüfen: War er rechtzeitig?
- Formelle Mindestangaben prüfen: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil, Vorauszahlungen.
- Positionen mit dem Vertrag und dem Katalog abgleichen.
- Belegeinsicht verlangen, bevor Sie zahlen.
- Einwendungen schriftlich und innerhalb der zwölf Monate erheben.
- Vorauszahlung anpassen lassen, wenn sie dauerhaft nicht passt.
Welche Positionen überhaupt hineingehören, klären Was sind Betriebskosten? und Umlagefähige Nebenkosten. Der praktische Durchgang steht unter Nebenkostenabrechnung prüfen, die Vermietersicht unter Betriebskostenabrechnung erstellen. Für den Widerspruch gibt es ein ausfüllbares Musterschreiben.
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