Mietschulden: Was jetzt hilft — und in welcher Reihenfolge

Bei Mietschulden entscheidet die Reihenfolge der Schritte über die Wohnung. Wer vor Zugang der Kündigung zahlt, ist sicher. Danach hängt alles daran, ob Jobcenter oder Sozialamt rechtzeitig eine verbindliche Zusage gegenüber dem Vermieter abgeben — und ob zusätzlich ordentlich gekündigt wurde.

Die kurze Antwort

Zahlen Sie, solange noch keine Kündigung zugegangen ist: Dann ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB von vornherein ausgeschlossen. Ist die Kündigung schon da, bleiben zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage — aber nur für die fristlose Kündigung.

Schritt für Schritt

1. Sofort zahlen, wenn irgend möglich. Wird der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt, entsteht das Problem gar nicht erst.
2. Die Kündigung prüfen lassen. Formfehler sind häufig: fehlende Schriftform, fehlende Begründung, falsche Adressierung bei mehreren Mietern, fehlerhafte Rückstandsberechnung. Anlaufstellen sind der örtliche Mieterverein, ein Fachanwalt für Mietrecht oder die Beratungshilfe beim Amtsgericht. Welche Schwellen gelten, steht im Beitrag zum Zahlungsverzug.
3. Ratenzahlung schriftlich anbieten — mit konkretem Plan und der ausdrücklichen Bitte, die Kündigung zurückzunehmen. Achtung: Eine Ratenzahlungsvereinbarung beseitigt eine ausgesprochene Kündigung nicht automatisch. Ohne Rücknahme- oder Fortsetzungsvereinbarung zahlt der Mieter und wird trotzdem geräumt.
4. Jobcenter oder Sozialamt einschalten — sofort, schriftlich, mit Kündigung und Rückstandsaufstellung.
5. Fachstelle zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit kontaktieren. Diese kommunalen oder freigemeinnützigen Stellen bündeln wirtschaftliche Hilfen, ordnungsrechtliche Wohnungssicherung und Verhandlung mit dem Vermieter.
6. Schuldnerberatung anmelden — anerkannte Stellen beraten kostenlos, haben aber Wartezeiten. Parallel zu Schritt 4 und 5 anmelden.
7. Nach Zustellung der Räumungsklage die Zweimonatsfrist im Kalender markieren.

Die Schuldenübernahme durch das Amt

§ 22 Abs. 8 SGB II erlaubt dem kommunalen Träger, Mietschulden zu übernehmen. Die Vorschrift ist als Kann-Regelung formuliert, verdichtet sich aber im zweiten Satz zur Soll-Vorschrift: Schulden sollen übernommen werden, wenn das gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit droht. In dieser Lage ist das Ermessen regelmäßig auf null reduziert (BSG, 17.06.2010 — B 14 AS 58/09 R).

Voraussetzungen sind unter anderem, dass Leistungen für Unterkunft und Heizung bezogen werden, dass die Wohnung durch die Übernahme dauerhaft gesichert werden kann und dass vorhandenes Vermögen vorrangig eingesetzt wird. Ein förmlicher Antrag ist nicht nötig; die Anzeige des Bedarfs genügt.

Geldleistungen werden nach § 22 Abs. 8 Satz 4 SGB II grundsätzlich als Darlehen erbracht. Getilgt wird durch monatliche Aufrechnung mit der laufenden Leistung in Höhe von fünf Prozent des Regelbedarfs — auch bei mehreren Darlehen insgesamt nur fünf Prozent.

Für Menschen außerhalb des SGB II gilt § 36 SGB XII, etwa bei Grundsicherung im Alter. Struktur und Voraussetzungen entsprechen sich weitgehend, mit einem wichtigen Unterschied: Dort kann die Leistung als Beihilfe erbracht werden, also als Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

Typische Ablehnungsgründe: bereits vollzogene Räumung, bereits vorliegender Räumungstitel, unangemessen große oder teure Wohnung — oder das Bestehen einer daneben wirksamen ordentlichen Kündigung, die durch die Zahlung gerade nicht entfällt.

Warum die Zusage wichtiger ist als das Geld

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB macht die fristlose Kündigung auch dann unwirksam, wenn „sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet“. Es muss also noch kein Geld geflossen sein.

Zwei Bedingungen entscheiden:

• Die Zusage muss schriftlich, verbindlich und an den Vermieter gerichtet sein. Eine Prüfzusage, eine Absichtserklärung oder eine intern erteilte Bewilligung ohne Erklärung nach außen genügt nicht.
• Sie muss innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage beim Vermieter eingehen.

Genau daran scheitern Verfahren in der Praxis regelmäßig. Und der große Vorbehalt gilt auch hier: Die Zusage heilt nur die fristlose Kündigung. Wurde hilfsweise ordentlich gekündigt, bleibt diese bestehen — dagegen hilft nur der Widerspruch nach § 574 BGB und der Einwand fehlenden Verschuldens.

Das Gericht informiert das Amt — verlassen Sie sich nicht darauf

Geht eine Räumungsklage nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein, teilt das Amtsgericht das dem zuständigen Träger nach § 22 Abs. 9 SGB II unverzüglich mit: Eingangstag, Parteien, Miethöhe, Rückstand und Verhandlungstermin. Eine inhaltsgleiche Pflicht gegenüber dem Sozialhilfeträger steht in § 36 Abs. 2 SGB XII.

Die Mitteilung löst aber nur eine Prüfung aus, keinen Automatismus — und sie greift nur bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Bei einer rein ordentlichen Kündigung gibt es sie nicht. Wer wartet, verliert Zeit.

SCHUFA und die nächste Wohnung

Mietschulden führen nicht automatisch zu einem SCHUFA-Eintrag. Voraussetzung ist, dass der Gläubiger Vertragspartner der SCHUFA ist — private Vermieter sind das in aller Regel nicht, große Wohnungsunternehmen und Inkassodienstleister dagegen häufig. Ein Negativeintrag entsteht typischerweise über die Abgabe an ein Inkassounternehmen, über einen Vollstreckungsbescheid oder ein Zahlungsurteil oder über das Schuldnerverzeichnis nach § 882b ZPO. Ein Räumungsurteil allein ist kein SCHUFA-Merkmal, die damit verbundene titulierte Forderung dagegen schon. Was Vermieter abfragen dürfen, steht unter SCHUFA-Auskunft für Vermieter.

Der größere praktische Hebel ist ohnehin die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Viele Vermieter verlangen sie — und der Mieter hat keinen durchsetzbaren Anspruch gegen den Altvermieter auf ihre Erteilung. Ein zerstrittener Vorvermieter kann sie verweigern, was faktisch wie ein Negativmerkmal wirkt. Als Ersatz taugen die SCHUFA-Bonitätsauskunft, Kontoauszüge mit den Mietzahlungen, eine Bürgschaft oder Gehaltsnachweise.

Verjährung: drei Jahre ab Jahresende

Mietforderungen verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis hatte.

Beispiel: Die Miete für März 2023 war im März 2023 fällig. Verjährungsbeginn ist der 31.12.2023, Ablauf der 31.12.2026. Dasselbe gilt für Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB und für Rückforderungsansprüche des Mieters.

Ein Punkt, den man bei Verhandlungen mitdenken muss: Eine Ratenzahlungsvereinbarung oder ein Anerkenntnis setzt die Verjährung nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf Anfang zurück. Wer eine Abschlagszahlung auf eine fast verjährte Forderung leistet, verschafft dem Gläubiger drei neue Jahre.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Vor jeder anderen Maßnahme prüfen, ob die Kündigung bereits zugegangen ist — davon hängt alles Weitere ab.
2. Beim Amt ausdrücklich eine Verpflichtungserklärung gegenüber dem Vermieter verlangen, nicht nur eine Bewilligung.
3. Prüfen, ob neben der fristlosen auch hilfsweise ordentlich gekündigt wurde — dann reicht Zahlen allein nicht.
4. Bei jeder Teilzahlung den Verwendungszweck setzen, damit laufende Mieten nicht in Rückstand geraten.
5. Fristen notieren: zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage, Widerspruch nach § 574 BGB spätestens zwei Monate vor Beendigung.

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