Die Miete ist im Voraus fällig — spätestens am dritten Werktag des Monats. Entscheidend ist aber nicht, wann das Geld ankommt, sondern wann der Überweisungsauftrag erteilt wurde. Und der Samstag zählt dabei nicht als Werktag.
Die kurze Antwort
§ 556b Abs. 1 BGB verlangt die Zahlung „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag“ des Monats. Nach BGH, 05.10.2016 — VIII ZR 222/15 genügt es, wenn der Mieter bis dahin den Zahlungsauftrag erteilt hat und sein Konto gedeckt ist. Er schuldet die Leistungshandlung, nicht den Leistungserfolg.
Warum die Eingangsklausel im Vertrag nichts wert ist
Viele Formularmietverträge enthalten Sätze wie „maßgeblich ist der rechtzeitige Eingang“ oder „die rechtzeitige Gutschrift“. Solche Klauseln sind unwirksam. Sie bürden dem Mieter das Risiko einer von der Bank verursachten Verzögerung auf und benachteiligen ihn entgegen der gesetzlichen Wertung unangemessen (§ 307 BGB). Wer den Auftrag rechtzeitig erteilt hat, ist pünktlich — auch wenn das Geld erst am siebten eingeht.
Zwei Bedingungen muss der Mieter dennoch erfüllen: Das Konto muss im Zeitpunkt der Anweisung gedeckt sein, und er sollte den Auftragsbeleg aufbewahren. Die Online-Banking-Quittung ist der Nachweis der rechtzeitigen Leistungshandlung.
Die Entscheidung ist zum Wohnraummietrecht ergangen. Auf die Gewerberaummiete lässt sie sich nicht ohne Weiteres übertragen.
Der Samstag zählt nicht
Der BGH hat am 13.07.2010 (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09) entschieden, dass der Samstag bei der Berechnung der Karenzzeit des § 556b Abs. 1 BGB nicht als Werktag mitzählt. Die Karenzzeit soll dem Mieter den bankmäßigen Zahlungsweg ermöglichen, und Bankgeschäftstage sind Montag bis Freitag.
Werktage im Sinne dieser Vorschrift sind also Montag bis Freitag ohne gesetzliche Feiertage.
Beispiel: Fällt der Erste auf einen Samstag, sind die drei Werktage Montag, Dienstag und Mittwoch — der Auftrag muss spätestens am 5. erteilt sein. Liegt in der Woche ein Feiertag, verschiebt sich der dritte Werktag weiter nach hinten.
Ein Stolperstein: Für die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB, die ebenfalls vom dritten Werktag spricht, wird der Samstag nach der Rechtsprechung mitgezählt. Die beiden Werktagsbegriffe im Mietrecht laufen auseinander.
Verzug tritt ohne Mahnung ein
Weil § 556b Abs. 1 BGB die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt, ist eine Mahnung nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Ab dem vierten Werktag ist der Mieter automatisch in Verzug, ohne dass der Vermieter irgendetwas tun muss. Entlasten kann er sich nur, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat — Geldmangel genügt dafür nach ständiger Rechtsprechung nicht.
Der Verzugszins beträgt bei Wohnraum den Basiszinssatz plus fünf Prozentpunkte (§ 288 Abs. 1 BGB). Seit dem 1. Juli 2026 liegt der Basiszinssatz bei 1,52 Prozent, der Verzugszins also bei 6,52 Prozent. Der Zuschlag von neun Prozentpunkten nach § 288 Abs. 2 BGB gilt nur ohne Verbraucherbeteiligung, im privaten Wohnraummietverhältnis also nicht.
Bei 900 Euro Miete und 30 Tagen Verzug ergibt das 4,82 Euro. Das wirtschaftliche Risiko liegt nicht bei den Zinsen, sondern bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Mahnkosten: fast nichts
Die 40-Euro-Verzugspauschale des § 288 Abs. 5 BGB gilt gegenüber einem privaten Wohnraummieter nicht — sie setzt voraus, dass der Schuldner kein Verbraucher ist.
Ersatzfähig sind nur die tatsächlich angefallenen Porto- und Materialkosten, nicht der eigene Zeitaufwand des Vermieters. Realistisch sind das wenige Euro. Formularvertragliche Mahnkostenpauschalen sind an § 309 Nr. 5 BGB zu messen: Sie sind nur wirksam, wenn sie den gewöhnlich zu erwartenden Schaden nicht übersteigen und dem Mieter ausdrücklich der Nachweis eines geringeren Schadens gestattet wird. Fehlt dieser Vorbehalt, ist die Klausel unwirksam; Pauschalen von 5 oder 10 Euro werden überwiegend als überhöht beanstandet.
Anwaltskosten für ein Mahnschreiben sind dagegen ersatzfähig, wenn der Verzug beim Auftrag an den Anwalt bereits eingetreten war.
Dauerauftrag oder Lastschrift — verlangen kann der Vermieter das nicht
Ohne abweichende Vereinbarung ist die Miete eine qualifizierte Schickschuld (§ 270 BGB): Der Mieter trägt Kosten und Verlustgefahr der Übermittlung, nach der BGH-Rechtsprechung aber nicht das Verzögerungsrisiko der Bank.
- Überweisung ist der gesetzliche Regelfall.
- Dauerauftrag kann der Vermieter anregen, aber nicht erzwingen. Nach unserer Einschätzung benachteiligt eine Formularklausel, die zu einem unwiderruflichen Dauerauftrag verpflichtet, den Mieter unangemessen, weil sie sein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht faktisch entwertet. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt es nicht.
- SEPA-Lastschrift setzt ein freiwilliges Mandat voraus, das jederzeit widerrufen werden kann.
- Barzahlung sollte immer quittiert werden (§ 368 BGB), sonst trägt der Mieter das volle Beweisrisiko.
Aufrechnen und einbehalten — nur mit Ankündigung
§ 556b Abs. 2 BGB erlaubt dem Mieter, gegen die Miete aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben — auch wenn der Vertrag das ausschließt. Erfasst sind Schadens- und Aufwendungsersatz wegen eines Mangels (§§ 536a, 539 BGB) und die Rückforderung überzahlter Miete.
Voraussetzung ist die Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform. Eine E-Mail genügt. Wer die Frist versäumt, verliert die Möglichkeit gegen ein wirksames vertragliches Aufrechnungsverbot.
Die Warnung dazu ist wichtig: Wer die Miete einbehält und sich in der Sache irrt, ist in Verzug — mit allen Kündigungsfolgen. Sicherer ist die Zahlung unter Vorbehalt mit anschließender Rückforderung. Wie hoch eine berechtigte Mietminderung ausfällt, ist eine eigene Frage.
Teilzahlungen: immer den Verwendungszweck setzen
Wer bei einem Rückstand Teilzahlungen leistet und nichts dazu sagt, riskiert, dass der Vermieter sie auf alte Schulden verrechnet — und der Mieter dann mit der laufenden Miete in Verzug gerät.
§ 366 Abs. 1 BGB gibt dem Schuldner das einseitige Recht, die Tilgung zu bestimmen. Der Vermieter kann diese Bestimmung nicht überstimmen. Sie muss aber bei der Leistung erfolgen; nachträglich geht es nicht. Also: „Miete August 2026“ oder „Rückstand Juni 2026“ in den Verwendungszweck schreiben. Ohne Bestimmung greift die gesetzliche Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, und § 367 BGB verrechnet zuvor auf Kosten und Zinsen.
Was Sie jetzt tun sollten
- Den Dauerauftrag so terminieren, dass der Auftrag spätestens am dritten Werktag ausgeführt wird — der Erste ist der sichere Termin.
- Kontodeckung prüfen, bevor der Auftrag läuft.
- Auftragsbelege mindestens drei Jahre aufbewahren.
- Bei jeder Teilzahlung einen eindeutigen Verwendungszweck angeben.
- Vor jedem Einbehalt: einen Monat vorher in Textform ankündigen — oder unter Vorbehalt zahlen.
Enthält KI-generierte Inhalte