Das Baugesetzbuch regelt, wo gebaut werden darf — nicht, wie gebaut wird. Das Wie steht in den Landesbauordnungen. Diese Trennung ist der häufigste Anfangsfehler bei Bauwilligen: Wer wissen will, ob auf seinem Grundstück ein Haus stehen darf, schaut ins BauGB; wer wissen will, wie hoch die Brüstung sein muss, in die Landesbauordnung.
Die drei Lagen, auf die es ankommt
Ob ein Vorhaben zulässig ist, hängt zuerst davon ab, in welcher der drei Lagen das Grundstück liegt:
- Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Zulässig ist, was der Plan festsetzt — Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche. Ausnahmen und Befreiungen sind möglich, aber begründungspflichtig.
- Im unbeplanten Innenbereich. Kein Bebauungsplan, aber im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Maßstab ist die Umgebung: Das Vorhaben muss sich einfügen. Der Nachbar ist hier faktisch die Rechtsnorm.
- Im Außenbereich. Grundsätzlich nicht bebaubar. Privilegiert sind vor allem land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie bestimmte Ver- und Entsorgungsanlagen. Ein Wohnhaus im Grünen ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Weitere Instrumente
Das BauGB enthält darüber hinaus die Bauleitplanung mit Flächennutzungs- und Bebauungsplan, die Erschließung und die Erschließungsbeiträge, das gemeindliche Vorkaufsrecht, die Bodenordnung mit Umlegung und Enteignung, das städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsrecht sowie die Erhaltungssatzung — letztere ist der rechtliche Kern dessen, was umgangssprachlich Milieuschutz heißt.
Letzte Änderung: der Bau-Turbo
Am 30. Oktober 2025 ist § 246e BauGB in Kraft getreten, der sogenannte Bau-Turbo. Er ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet und erlaubt für Wohnbauvorhaben zeitlich begrenzte Abweichungen vom Bauplanungsrecht — auch von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans.
Zwei Punkte begrenzen die Reichweite. Erstens bleibt die Zustimmung der Gemeinde Voraussetzung: Die Kommune behält die zentrale Rolle im Verfahren, der Bau-Turbo ist kein Selbstbedienungsrecht für Bauherren. Zweitens müssen Vorhaben im Außenbereich an bereits bebaute Bereiche anschließen — entweder an Gebiete mit qualifiziertem Bebauungsplan oder an zusammenhängende Ortsteile. Damit soll verhindert werden, dass Wohnbebauung an infrastrukturell unerschlossenen Orten entsteht.
Für private Bauherren heißt das praktisch: Der Weg führt weiterhin über das Gespräch mit der Gemeinde, nicht über einen Rechtsanspruch. Wer auf den Bau-Turbo setzt, sollte früh klären, ob die Kommune ihn im konkreten Fall überhaupt anwenden will.
Wie gebaut wird, regeln die Landesbauordnungen. Was im geschützten Bestand zusätzlich gilt, steht in der Rubrik Altbau & Denkmalschutz; zu Mängeln und Sachverständigen siehe Baumängel.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.