Von der Kündigung bis zur Zwangsräumung vergehen in der Mehrzahl der Fälle sechs bis zwölf Monate. Der wichtigste Termin für den Mieter liegt aber ganz am Anfang: Der Antrag auf Räumungsfrist muss vor Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt sein.
Die kurze Antwort
Zuständig ist immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung, unabhängig vom Streitwert. Anwaltszwang besteht dort nicht. Der Streitwert beträgt zwölf Nettokaltmieten; bei 800 Euro Miete summieren sich die Kosten der ersten Instanz auf rund 4.800 Euro, die die unterliegende Partei trägt.
Der Ablauf
| Schritt | Zeitspanne |
|---|---|
| Kündigung geht zu | fristlos sofort, ordentlich 3 bis 9 Monate |
| Räumungsaufforderung mit Frist | 2 bis 4 Wochen |
| Räumungsklage, Gerichtskostenvorschuss | 1 bis 2 Wochen |
| Zustellung an den Mieter — hier startet die Schonfrist | 2 bis 6 Wochen |
| Mündliche Verhandlung | 2 bis 6 Monate nach Zustellung |
| Urteil, Rechtskraft oder Berufung | +1 Monat, mit Berufung +6 bis 12 Monate |
| Räumungsfrist nach § 721 ZPO | bis zu 12 Monate |
| Vollstreckungsauftrag, Räumungstermin | 4 bis 8 Wochen |
Bei einem Versäumnisurteil und kooperativem Verlauf sind wenige Wochen möglich; bei streitiger Verhandlung, Beweisaufnahme, Berufung und gewährter Räumungsfrist können zwei Jahre und mehr vergehen.
Ein Formfehler, an dem Räumungen regelmäßig am Termin scheitern: Der Titel muss sich gegen alle Personen richten, die Mitbesitz an der Wohnung haben — Ehe- und Lebenspartner, volljährige Mitbewohner, Untermieter. Aus einem Titel, der nur gegen den Mieter gerichtet ist, kann der Gerichtsvollzieher nicht gegen den Untermieter räumen.
Was das Verfahren kostet
Der Streitwert richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG: das für ein Jahr zu zahlende Entgelt, also zwölf Nettokaltmieten. Betriebskostenvorauszahlungen, die abgerechnet werden, bleiben außen vor; vereinbarte Pauschalen zählen mit.
Beispiel bei 800 Euro Nettokaltmiete, Streitwert 9.600 Euro:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gerichtskosten (3,0 Gebühren) | 849,00 € |
| Anwalt des Vermieters | 1.963,50 € |
| Anwalt des Mieters | 1.963,50 € |
| Gesamt erste Instanz | 4.776,00 € |
Die unterliegende Partei trägt diese Kosten nach § 91 ZPO in voller Höhe. Für einen Mieter mit Rückstand kommen also rund 4.800 Euro zu den Mietschulden hinzu — plus die weiterlaufende Nutzungsentschädigung.
Dazu kommt die Zwangsvollstreckung: Der Gerichtsvollzieher berechnet für die vollständige Räumung 163,50 Euro, für die beschränkte Räumung 109,00 Euro. Bei der klassischen Räumung kommen Spedition, Transport und Einlagerung hinzu, für die der Vermieter einen regelmäßig vierstelligen Vorschuss leisten muss.
Die Räumungsfrist: der Antrag, den man nicht vergessen darf
Nach § 721 ZPO kann das Gericht dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren — auf Antrag oder von Amts wegen. Die Eckpunkte:
- Der Antrag ist vor Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Das ist die wichtigste Frist im ganzen Verfahren.
- Eine Verlängerung ist möglich; der Antrag dafür muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der laufenden Frist gestellt werden.
- Die Höchstdauer beträgt insgesamt ein Jahr.
- Ausgeschlossen ist sie bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und bei Zeitmietverträgen nach § 575 BGB.
Das Gericht wägt ab: Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt, Suchbemühungen, Kinder, Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Schulwechsel. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs fällt die Abwägung typischerweise knapp aus, weil der Vermieter auch weiterhin kein Geld sieht — hier werden eher Wochen als Monate gewährt.
Vollstreckungsschutz ist die absolute Ausnahme
§ 765a ZPO setzt einen bewusst extrem hohen Maßstab: Die Maßnahme muss „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“. Der Antrag ist spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen.
Anerkannt werden konkrete, ernsthafte Suizidgefahr, die Gefahr schwerer Gesundheitsschäden und eine unmittelbar bevorstehende Niederkunft. Nicht genügen fehlender Ersatzwohnraum, drohende Obdachlosigkeit als solche, eine allgemeine finanzielle Notlage oder eine späte Wohnungssuche. Und selbst bei glaubhafter Suizidgefahr prüft das Gericht zuerst, ob die Gefahr durch andere Maßnahmen abgewendet werden kann.
Wer § 765a ZPO als Plan A einplant, hat in aller Regel verloren. Der wirksame Schritt ist der rechtzeitige Antrag nach § 721 ZPO.
Die gefährlichste Kette: §§ 283a und 940a ZPO
Verbindet der Vermieter Räumungs- und Zahlungsklage, kann er nach § 283a ZPO eine Sicherungsanordnung beantragen: Der Mieter muss für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Beträge Sicherheit leisten, wenn die Zahlungsklage hohe Erfolgsaussicht hat und die Anordnung zur Abwendung besonderer Nachteile gerechtfertigt ist. Zweck ist, das „Abwohnen“ während des Prozesses zu verhindern.
Leistet der Mieter die angeordnete Sicherheit nicht, darf die Räumung nach § 940a Abs. 3 ZPO im Eilverfahren angeordnet werden — Monate vor dem Urteil in der Hauptsache. Wer eine Sicherungsanordnung erhält, muss also sofort reagieren, notfalls mit sofortiger Beschwerde.
Im Übrigen ist die Räumung per einstweiliger Verfügung eng begrenzt: Sie kommt nur bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib oder Leben in Betracht. Eine schnelle Eilräumung wegen Mietschulden gibt es nicht.
Berliner Räumung: warum sie der Regelfall ist
§ 885a ZPO erlaubt es dem Vermieter seit 2013, den Vollstreckungsauftrag auf die Besitzentsetzung zu beschränken — praktisch auf den Schlossaustausch. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die sichtbaren Sachen, der Vermieter wird selbst zum Verwahrer.
Der wirtschaftliche Grund liegt auf der Hand: Nicht die 54,50 Euro Gebührendifferenz entscheiden, sondern der Vorschuss für Spedition und Einlagerung, der bei einem zahlungsunfähigen Mieter faktisch verloren wäre. Der Preis für den Vermieter: Er haftet als Verwahrer, allerdings nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, muss die Monatsfrist abwarten und den Hausrat anschließend selbst verwerten oder entsorgen.
Die verbreitete Aussage, die Berliner Räumung beruhe auf dem Vermieterpfandrecht, beschreibt die Rechtslage vor 2013. § 885a Abs. 1 ZPO erlaubt die Beschränkung heute voraussetzungslos.
Was mit dem Hausrat passiert
Drei Merksätze:
- Ein Monat. Nach der Räumung bleibt ein Monat, um den Hausrat abzufordern. Danach darf verwertet werden — bei der Berliner Räumung sogar ohne Androhung einer Versteigerung.
- Zwei Monate für die Kosten. Wer die Sachen abfordert, aber die Verwahrkosten nicht binnen zwei Monaten zahlt, verliert sie ebenfalls.
- Unpfändbares sofort verlangen. Kleidung, Bett, Herd, Kühlschrank, Waschmaschine, Arbeitsmittel und persönliche Dokumente sind nach § 811 ZPO unpfändbar und jederzeit ohne Weiteres herauszugeben. Dieses Verlangen gehört an den Räumungstag selbst.
Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB erfasst übrigens nur Sachen des Mieters — nicht Leasing- oder Eigentumsvorbehaltsware, nicht Sachen Dritter, und keine unpfändbaren Gegenstände.
Nutzungsentschädigung statt Miete
Nach Wirksamwerden der Kündigung schuldet der Mieter keine Miete mehr, sondern Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Der Vermieter hat dabei ein Wahlrecht: die vereinbarte oder die ortsübliche Miete. Bei einem alten, günstigen Vertrag wird der Verbleib in der Wohnung damit unter Umständen teurer als vorher.
Entscheidend für das Ende des Anspruchs ist nicht der Auszug, sondern die Schlüsselübergabe. Und der Punkt, an dem Heilungsversuche scheitern: Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB verlangt Befriedigung hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung. Wer nur die Altmieten nachzahlt und die aufgelaufene Nutzungsentschädigung vergisst, heilt die Kündigung nicht — mehr dazu unter Zahlungsverzug.
Es gibt keinen Räumungsschutz im Winter
Ein gesetzliches Räumungsverbot für die Wintermonate kennt das deutsche Mietrecht nicht. Der Irrtum speist sich aus dem Ausländerrecht und aus der französischen trêve hivernale, die Räumungen zwischen dem 1. November und dem 31. März untersagt. Eine Entsprechung gibt es hier nicht.
Die Jahreszeit kann in die Bemessung der Räumungsfrist nach § 721 ZPO einfließen und in die Gesamtwürdigung nach § 765a ZPO — einen Anspruch begründet sie nicht. Was tatsächlich verhindert, dass Menschen im Winter auf der Straße landen, ist nicht das Mietrecht, sondern die ordnungsrechtliche Unterbringungspflicht der Kommune. Wer auf einen Winterschutz vertraut, verliert die Zeit, die er für den Antrag nach § 721 ZPO gebraucht hätte.
Was Sie jetzt tun sollten
- Nach Zustellung der Klage sofort die Zweimonatsfrist der Schonfristzahlung notieren — einschließlich Nutzungsentschädigung.
- Den Antrag auf Räumungsfrist in der mündlichen Verhandlung stellen, nicht danach.
- Auf eine Sicherungsanordnung sofort reagieren — sonst droht die Eilräumung.
- Als Vermieter prüfen, ob der Titel alle Mitbesitzer erfasst.
- Am Räumungstag die Herausgabe unpfändbarer Sachen ausdrücklich verlangen.
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