Schimmel in der Wohnung: Wer beweisen muss, woher er kommt

Bei Schimmel geht es vor Gericht fast nie um die Frage, ob er da ist. Es geht darum, woher er kommt — aus der Bausubstanz oder aus dem Wohnverhalten. Und wer diese Frage nicht beantworten kann, verliert: An der Beweislast entscheidet sich der Fall, lange bevor über Minderungsquoten geredet wird.

Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die Beweislast läuft in drei Stufen

Die Verteilung folgt dem Gedanken der Verantwortungsbereiche und ist ständige Rechtsprechung:

1. Der Mieter zeigt den Mangel an und beweist, dass Schimmel vorhanden ist. Das ist mit Fotos und im Zweifel mit einem Ortstermin erledigt.
2. Der Vermieter muss ausschließen, dass die Ursache aus seinem Verantwortungsbereich stammt — also aus der Bausubstanz: undichte Stellen, aufsteigende Feuchte, ein Rohrschaden, mangelhafte Bauausführung. Gelingt ihm das nicht, ist der Fall an dieser Stelle entschieden.
3. Erst danach muss der Mieter darlegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Die praktische Konsequenz für beide Seiten ist dieselbe: Wer den Streit gewinnen will, braucht eine Ursachenklärung, kein Rechtsgutachten. Für Vermieter heißt das, früh einen Bausachverständigen zu beauftragen, statt die Stelle überstreichen zu lassen. Für Mieter heißt es, das eigene Lüftungsverhalten dokumentierbar zu machen, bevor jemand danach fragt.

Das BGH-Urteil zu Wärmebrücken im Altbau

Mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hat der Bundesgerichtshof eine bis dahin offene Frage entschieden: Wärmebrücken in einem Altbau sind kein Mangel, wenn das Gebäude dem zur Bauzeit geltenden technischen Standard entspricht. Maßstab ist nicht die heutige Norm, sondern die zum Zeitpunkt der Errichtung.

Das ist für Mieter eine unangenehme Entscheidung und für Vermieter kein Freibrief. Denn der BGH hat zugleich betont: Das gilt nur, solange durch zumutbares Lüften Schimmelbildung vermieden werden kann. Ein Wohnzimmer, das sich nur durch stündliches Stoßlüften trocken halten lässt, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Und wer als Vermieter energetisch saniert — neue, dichte Fenster in eine ungedämmte Wand — verschiebt den Taupunkt selbst und schafft damit einen Mangel, den es vorher nicht gab.

Was „richtig lüften“ physikalisch heißt

Warme Luft nimmt mehr Wasser auf als kalte. Trifft feuchte Raumluft auf eine kalte Oberfläche, fällt die Temperatur unter den Taupunkt und das Wasser kondensiert. Bei 20 Grad Raumtemperatur und 60 Prozent relativer Luftfeuchte liegt der Taupunkt bei rund 12 Grad. Jede Oberfläche, die kälter ist — die Zimmerecke hinter dem Schrank, die Fensterlaibung, der Rollladenkasten — wird nass.

Daraus folgt alles Weitere:

• Stoßlüften statt Dauerkipp. Fenster ganz auf, drei bis vier Mal täglich fünf bis zehn Minuten, im Winter kürzer. Das gekippte Fenster tauscht kaum Luft, kühlt aber die Laibung dauerhaft aus — es ist die häufigste Ursache für Schimmel am Fenster.
• Querlüften — gegenüberliegende Fenster gleichzeitig öffnen — tauscht die Raumluft in wenigen Minuten komplett aus.
• Nach Duschen und Kochen sofort lüften, Tür zum Rest der Wohnung geschlossen halten. Ein Duschgang bringt rund einen halben Liter Wasser in die Luft.
• Kalte Räume nicht mit warmer Luft aus Nachbarräumen heizen. Das ist der klassische Schlafzimmerfehler: Heizung aus, Tür zum warmen Wohnzimmer auf — die warme, feuchte Luft strömt ein und kondensiert an der kältesten Wand.
• Möbel mit fünf bis zehn Zentimetern Abstand vor Außenwände, damit Luft zirkulieren kann.
• Ein Hygrometer für wenige Euro beendet die meisten Diskussionen. Zielbereich sind 40 bis 60 Prozent relative Luftfeuchte.

Wer als Mieter beweisen können will, dass er richtig gelüftet hat, führt über einige Wochen ein einfaches Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und den gemessenen Werten. Das wirkt kleinlich, ist aber im Prozess das einzige, was zählt.

Welche Rechte Mieter haben

Mängelanzeige zuerst. Ohne Anzeige nach § 536c BGB entsteht kein Minderungsrecht und im Zweifel eine Schadensersatzpflicht für Folgeschäden. Eine fertige Vorlage dafür steht in unseren Musterschreiben.

Minderung nach § 536 BGB. Die Quote richtet sich nach dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Gerichte haben für einzelne befallene Stellen einstellige Prozentsätze zugesprochen, für befallene Schlafräume und gesundheitliche Beeinträchtigung deutlich mehr. Verbreitete „Minderungstabellen“ sind Sammlungen von Einzelfallentscheidungen, keine Rechtsgrundlage — sie taugen als Orientierung und nicht als Berechnung. Wer sicher gehen will, zahlt unter Vorbehalt statt zu kürzen.

Zurückbehaltungsrecht. Neben der Minderung darf ein Teil der Miete zurückbehalten werden, um Druck auf die Beseitigung auszuüben. Der zurückbehaltene Betrag ist nach Beseitigung nachzuzahlen — er ist Druckmittel, keine Ersparnis.

Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist. Das setzt eine Fristsetzung voraus und ist bei Schimmel riskant: Wer die Ursache nicht kennt, saniert an ihr vorbei und bleibt auf den Kosten sitzen.

Fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB, wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist. Die Hürde ist hoch und verlangt in aller Regel ein Gutachten.

Was Vermieter tun sollten

Nicht überstreichen. Anti-Schimmel-Farbe behandelt die Oberfläche und verdeckt die Ursache. Nach drei Monaten ist der Fleck zurück, dann aber mit einer Vorgeschichte, die vor Gericht gegen den Vermieter spricht.

Ursache messen statt vermuten. Ein Bausachverständiger kostet einen niedrigen vierstelligen Betrag und klärt mit Thermografie, Feuchtemessung und gegebenenfalls einem Datenlogger über mehrere Wochen, ob die Ursache baulich ist. Diese Investition ist regelmäßig günstiger als der Rechtsstreit, den sie verhindert.

Zutritt organisieren, nicht erzwingen. Der Vermieter hat kein allgemeines Betretungsrecht. Zur Mangelbeseitigung und zur Ursachenklärung besteht ein Zutrittsanspruch, aber nur nach Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten.

Nach der Sanierung dokumentieren, welche Ursache beseitigt wurde. Das ist die Grundlage dafür, einen späteren erneuten Befall dem Nutzerverhalten zuordnen zu können.

Wie saniert wird

Das Umweltbundesamt empfiehlt, Befall ab etwa einem halben Quadratmeter durch eine Fachfirma beseitigen zu lassen; kleinere Stellen auf glatten Oberflächen können mit hochprozentigem Alkohol behandelt werden. Befallene poröse Materialien — Tapete, Gipskarton, Silikonfugen, Dämmstoff — werden ausgebaut, nicht gereinigt.

Verbindliche Grenzwerte für Schimmel in Innenräumen gibt es nicht; maßgeblich ist das Vorsorgeprinzip: Sichtbarer Schimmelbefall in Wohnräumen ist unabhängig von einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung zu beseitigen. Für Menschen mit Asthma, Allergien oder geschwächtem Immunsystem gilt das mit Nachdruck.

Bleibt die bauliche Ursache eine kalte Außenwand, führt der Weg über eine Dämmung — außen, wo möglich. Innendämmung ist bauphysikalisch anspruchsvoll und gehört rechnerisch nachgewiesen, sonst verlagert sie den Taupunkt in die Konstruktion. Warum die Reihenfolge der Maßnahmen dabei entscheidet, steht in unserem Beitrag zu Wärmebrücken.

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