Für das Übergabeprotokoll gibt es keine gesetzliche Vorschrift — und trotzdem entscheidet kaum ein anderes Dokument so oft über die Kaution. Wer bei Einzug keinen Zustand festhält, muss bei Auszug beweisen, dass ein Schaden schon vorher da war. Das gelingt selten.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wozu das Protokoll dient — und wozu nicht
Das Protokoll hält den Zustand fest, nicht die Rechtsfolge. Unterschreiben Sie keine Formulierung wie „Mieter verpflichtet sich zur Beseitigung“, wenn Sie die Verantwortung bestreiten — notieren Sie den Befund und Ihre abweichende Auffassung daneben.
Was das Protokoll leistet:
- Es kehrt die Beweislage um. Was bei Einzug dokumentiert ist, kann Ihnen bei Auszug nicht angelastet werden.
- Es sichert die Zählerstände. Ohne sie wird die nächste Abrechnung zur Schätzung — zu Ihren Lasten.
- Es dokumentiert die Zahl der übergebenen Schlüssel. Fehlt später einer, geht es schnell um den Austausch der gesamten SchlieÚnlage.
- Es startet die Frist des § 548 BGB: Sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung sind Schadensersatzansprüche des Vermieters verjährt.
Das Formular
Wohnungsübergabeprotokoll
Am besten gemeinsam am Gerät ausfüllen und anschließend zweimal ausdrucken — je ein unterschriebenes Original für beide Seiten. Fotografieren Sie jeden genannten Mangel und nummerieren Sie die Bilder passend zu den Zeilen.
Wohnungsübergabeprotokoll
Objekt:
Anlass:
Datum und Uhrzeit: ,
Vermieter oder Vertreter:
Mieter:
Zeugen:
Zählerstände
Strom, Nr. :
Gas, Nr. :
Kaltwasser, Nr. :
Warmwasser, Nr. :
Heizung, Nr. :
Schlüssel
Haustür:
Wohnungstür:
Briefkasten:
Keller:
Sonstige:
Zustand der Räume
Flur:
Wohnzimmer:
Schlafzimmer:
Küche:
Bad:
Balkon oder Terrasse:
Keller:
Festgestellte Mängel
1.
2.
3.
Bemerkungen
Dieses Protokoll hält ausschließlich den festgestellten Zustand fest. Über die Verantwortlichkeit für die genannten Mängel wird damit nicht entschieden. Beide Parteien haben je ein unterschriebenes Original erhalten.
,
Unterschrift Vermieter Unterschrift Mieter
Wie Befunde formuliert werden sollten
Ein Befund ist eine Beobachtung, keine Bewertung. „Parkett im Wohnzimmer: drei Kratzer von je etwa 10 cm vor dem Fenster, Foto 4–6“ ist ein Befund. „Parkett beschädigt, Mieter haftet“ ist eine Rechtsfolge und gehört nicht ins Protokoll.
Unterscheiden Sie vertragsgemäße Abnutzung von Schaden. Laufstraßen im Teppich, Dübellöcher in üblicher Zahl, vergilbte Tapeten und matte Stellen im Parkett sind mit der Miete abgegolten. Brandlöcher, Bruchschäden, tiefe Kratzer und Wasserränder sind es nicht.
Bei Schadensersatz gilt der Grundsatz neu für alt: Wird ein 15 Jahre alter Teppichboden beschädigt, dessen übliche Lebensdauer bei zehn Jahren liegt, beträgt der Zeitwert null. Der Vermieter kann dann keinen Ersatz verlangen, auch wenn der Schaden real ist.
Bevor Sie unterschreiben
- Alles lesen, was oberhalb der Unterschriftenzeile steht — auch das Vorgedruckte, falls der Vermieter sein eigenes Formular mitbringt.
- Streichen, was nicht stimmt, und die Streichung von beiden Seiten abzeichnen lassen.
- Strittige Punkte als strittig vermerken, statt sie wegzudiskutieren.
- Keine Anerkenntnisse unterschreiben, deren Höhe Sie nicht kennen.
- Fotos machen — leer, besenrein, mit Datum, jeder Raum.
- Ein unterschriebenes Original mitnehmen. Ein Protokoll, das nur der Vermieter hat, nützt Ihnen nichts.
Was der Vermieter anschließend von der Kaution abziehen darf und in welcher Frist, steht im Beitrag Kaution und Auszug.
Enthält KI-generierte Inhalte