Es gibt keine gesetzliche Frist. Der Vermieter hat eine angemessene Zeit, um zu prüfen, ob er die Kaution noch braucht — in der Praxis drei bis sechs Monate, bei offenen Betriebskosten auch länger.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 195, 199, 215, 548, 551, 566a BGB.
Warum im Gesetz keine Frist steht
§ 551 BGB regelt Höhe und Anlage der Kaution, nicht ihre Rückgabe. Der Rückzahlungsanspruch folgt aus der Sicherungsabrede und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfallen ist — also wenn feststeht, dass keine Forderungen mehr offen sind.
Der BGH räumt dem Vermieter dafür „eine angemessene Frist ein, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will“ (Rechtsentscheid vom 01.07.1987, VIII ARZ 2/87). 2019 hat er präzisiert, dass diese Frist „nicht allgemein bestimmbar“ ist und der Vermieter auch mit streitigen Forderungen aufrechnen darf (Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17).
Entscheidend ist deshalb nicht das Mietende, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter überblicken kann, ob er die Kaution noch braucht.
Welche Zeitspannen die Praxis nennt
| Quelle | Frist |
|---|---|
| BGH, VIII ZR 71/05 | mehr als sechs Monate können erforderlich und zumutbar sein |
| Mieterverein zu Hamburg, gestützt auf das AG Hamburg | etwa drei Monate, je nach Umständen kürzer |
| Deutscher Mieterbund | drei bis sechs Monate |
| LG Berlin | Regelfrist sechs Monate |
Eine feste Zahl gibt es also nicht, und wer im Streit eine nennt, muss sie begründen. Als Faustregel taugt: Nach drei Monaten ohne Abrechnung darf man nachfragen, nach sechs Monaten mahnen.
Wofür einbehalten werden darf
Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung, auch noch nicht fällige. In Betracht kommen:
- rückständige Miete
- Betriebskostennachforderungen
- Schäden an der Mietsache über die normale Abnutzung hinaus
- nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen — aber nur bei wirksamer Klausel
Einbehalten werden darf nur der tatsächlich bezifferte Betrag, nicht pauschal die ganze Kaution. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Zugriff überhaupt gesperrt: Der Vermieter darf die Kaution nicht wegen streitiger Forderungen verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
Der Teileinbehalt für offene Betriebskosten
Das ist der häufigste Grund, warum die Kaution länger liegen bleibt — und er ist zulässig.
Der Vermieter darf „einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist“ (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Im entschiedenen Fall waren 450 Euro unbeanstandet.
Zeitlich hat er nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, und er ist nicht zur Teilabrechnung verpflichtet. Wer im Januar auszieht, kann theoretisch bis Ende des Folgejahres warten müssen. Klagt der Mieter vorher, ist die Klage unbegründet und er trägt die Kosten.
Die Amtsgerichte ziehen die Grenze unterschiedlich: Das AG Coesfeld hielt neun Monate nach Abrechnungsende für angemessen, das AG Hamburg-Barmbek zehn Monate für zu lang, das AG Köpenick ließ höchstens drei Monate zu. Zur Höhe nennt die Praxis drei bis vier monatliche Vorauszahlungsbeträge für ein volles Abrechnungsjahr.
Bei preisgebundenem Wohnraum gilt der Teileinbehalt nicht — dort ist der Sicherungszweck gesetzlich enger.
Die sechs Monate des § 548 BGB — und warum sie kaum noch schützen
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung. Viele Mieter verlassen sich darauf. Das ist seit 2024 riskant.
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter auch nach Ablauf dieser sechs Monate mit den verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Der Weg führt über § 215 BGB: Entscheidend ist allein, dass die Aufrechnungslage in unverjährter Zeit bestand.
Praktische Folge: § 548 BGB wirkt nur noch, wenn der Vermieter über die Kaution hinaus Zahlung verlangt. Die Kaution selbst schuldet er auch danach nur abzüglich seiner Gegenforderungen.
Ihr eigener Anspruch verjährt übrigens in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB), beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist — also erst nach Ablauf der Prüf- und Abrechnungsfrist.
Wenn nicht gezahlt wird
- Schriftlich mahnen mit Fristsetzung, üblich sind 14 Tage. Mit der Mahnung tritt Verzug ein (§ 286 Abs. 1 BGB).
- Verzugszinsen verlangen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz liegt seit dem 1. Juli 2026 bei 1,52 Prozent — der Verzugszins für Verbraucher also bei 6,52 Prozent.
- Klagen oder Mahnbescheid beantragen. Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht.
Zwei verbreitete Irrtümer
„Ich wohne die Kaution ab.“ Nein. Der Mieter darf die letzten Mieten nicht einbehalten und auf die Kaution verweisen. Das Amtsgericht München hat eine Mieterin zur Zahlung von 4.675 Euro rückständiger Miete verurteilt (Urteil vom 05.04.2016, 432 C 1707/16). Das Risiko ist größer als der Betrag: Zwei Monatsmieten Rückstand begründen die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
„Die Kaution darf nicht mit Nebenkosten verrechnet werden.“ Doch. Nach Abrechnungsreife kann der Vermieter aufrechnen, und zwar auch mit streitigen Forderungen.
Wenn das Haus verkauft wurde
§ 566a BGB regelt drei Konstellationen:
- Verkauf während des laufenden Mietverhältnisses: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein und haftet — auch wenn er die Kaution vom Verkäufer nie erhalten hat.
- Erwerber zahlt nicht: Der Veräußerer haftet subsidiär weiter. Diese Haftung entfällt nicht durch bloße Weitergabe der Kaution; ein Verzicht ist nur durch eindeutige Individualvereinbarung möglich (BGH, Urteil vom 23.01.2013, VIII ZR 143/12).
- Verkauf erst nach Mietende und Auszug: Dann greift § 566a BGB nicht mehr. Zuständig bleibt der alte Vermieter (BGH, Urteil vom 04.04.2007, VIII ZR 219/06).
Eine bereits an den Voreigentümer geleistete Kaution muss der Mieter dem Erwerber nicht noch einmal zahlen (BGH, Urteil vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10).
Ihre Reihenfolge nach dem Auszug
- Übergabeprotokoll und Fotos sichern, Zählerstände notieren.
- Neue Anschrift und Bankverbindung schriftlich mitteilen.
- Nach drei Monaten nach dem Stand fragen.
- Nach sechs Monaten mit Frist mahnen und Verzugszinsen ankündigen.
- Bei Teileinbehalt für Betriebskosten die Abrechnung anfordern und die Frist im Kalender vormerken.
- Erst danach klagen — zu früh ist teuer.
Wie die Kaution während der Mietzeit angelegt sein muss und wem die Zinsen zustehen, steht unter Kaution anlegen und verzinsen. Zur Übergabe gibt es ein ausfüllbares Wohnungsübergabeprotokoll, zum gesamten Auszug den Beitrag Kaution und Auszug. Ob Sie überhaupt streichen müssen, klärt Streichen beim Auszug.
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