Bei der üblichen Mieterhöhung höchstens alle 15 Monate, und in drei Jahren höchstens um 20 Prozent — in vielen Städten nur um 15. Modernisierung und Betriebskosten laufen daneben und können im selben Jahr dazukommen.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 557a, 557b, 558 bis 558e, 559, 560, 556d ff. BGB.
Die zwei Fristen, die ständig verwechselt werden
§ 558 Abs. 1 BGB enthält zwei verschiedene Zeitschranken:
- Wartefrist von 15 Monaten: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam wird, seit 15 Monaten unverändert sein.
- Jahressperrfrist von 12 Monaten: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen.
Zusammen mit der Regel, dass die erhöhte Miete erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang geschuldet ist (§ 558b Abs. 1 BGB), ergibt sich der praktische Takt: etwa alle 15 Monate eine Erhöhung.
Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) und Betriebskosten (§ 560) zählen ausdrücklich nicht mit. Sie unterbrechen die Frist nicht — und sie unterliegen ihr auch nicht.
Die Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent
Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete durch Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent erhöhen. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, sind es 15 Prozent — vorausgesetzt, das Bundesland hat eine entsprechende Verordnung erlassen.
Nach der Auswertung des BBSR mit Stand Januar 2026 unterliegen bundesweit 814 Gemeinden mindestens einem Instrument; betroffen sind rund 32 Millionen Menschen. Ohne jede Verordnung sind nur Saarland und Sachsen-Anhalt — dort bleibt es bei 20 Prozent.
| Land | Umfang der abgesenkten Kappungsgrenze | gilt bis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 130 Gemeinden | 31.12.2026 |
| Bayern | 285 Gemeinden | 31.12.2029 |
| Berlin | gesamtes Land | 10.05.2028 |
| Brandenburg | 36 Gemeinden | 31.12.2030 |
| Bremen | Stadt Bremen ohne Bremerhaven | 31.08.2029 |
| Hamburg | gesamtes Land | 31.08.2028 |
| Hessen | 49 Gemeinden | 25.11.2026 |
| Mecklenburg-Vorpommern | Rostock, Greifswald | 30.09.2028 |
| Niedersachsen | 57 Gemeinden | 31.12.2029 |
| Nordrhein-Westfalen | 57 Gemeinden | 28.02.2030 |
| Rheinland-Pfalz | Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer u. a. | 30.09.2029 |
| Sachsen | Dresden, Leipzig | 30.06.2027 |
| Schleswig-Holstein | 62 Gemeinden | 30.04.2029 |
| Thüringen | Erfurt, Jena | 30.09.2029 |
Die Kappungsgrenze ist eine zusätzliche Schranke neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht deren Ersatz. Beide müssen eingehalten sein.
Eine Bewegung des Jahres ist erwähnenswert: Bayern hat die Verordnung zum 1. Januar 2026 neu gefasst und von 208 auf 285 Gemeinden ausgeweitet, vor allem im Großraum München und im Oberland.
Womit der Vermieter begründen muss
Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB) — eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Als Begründung kommen in Betracht:
- ein Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein begründetes Sachverständigengutachten
- Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen
Zwei Feinheiten, die in Ratgebertexten meist fehlen. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, muss der Vermieter diese auch dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Mittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Und bei Mietspiegeln mit Spannen genügt es, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt — der Vermieter muss nicht den Mittelwert nehmen.
Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen. Qualifizierte Mietspiegel sind alle zwei Jahre anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.
Was passiert, wenn Sie nichts tun
Das Erhöhungsverlangen richtet sich auf Zustimmung. Der Vermieter kann die Miete nicht einseitig festsetzen, und Schweigen ist keine Zustimmung.
Sie haben bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmen Sie zu, schulden Sie die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats. Stimmen Sie nicht zu, bleibt es zunächst bei der alten Miete — der Vermieter muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, sonst ist das Verlangen erledigt (§ 558b Abs. 2 BGB).
War das Verlangen formal fehlerhaft, kann der Vermieter es im Prozess nachholen. Dann läuft Ihre volle Zustimmungsfrist neu.
Modernisierung: der zweite Weg nach oben
§ 559 BGB erlaubt es, 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umzulegen. Ersparte Erhaltungsaufwendungen sind herauszurechnen, notfalls zu schätzen.
Gedeckelt ist das dreifach (§ 559 Abs. 3a BGB):
- höchstens 3,00 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren
- höchstens 2,00 Euro je Quadratmeter, wenn die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag
- höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter für den Einbau einer neuen Heizung
Angekündigt werden muss die Maßnahme drei Monate vorher (§ 555c BGB). Ein Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB ist möglich, aber er wird nur berücksichtigt, wenn er rechtzeitig mitgeteilt wurde — es sei denn, die tatsächliche Erhöhung übersteigt die angekündigte um mehr als zehn Prozent. Diese Ausschlussfrist wird oft übersehen.
Staffel- und Indexmiete
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) steht die Erhöhung von vornherein im Vertrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr laufen. Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b sind daneben ausgeschlossen — Betriebskosten aber nicht.
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Auch hier muss die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleiben, und §§ 558 bis 559b sind gesperrt — ausgenommen Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Die Kappungsgrenze gilt für beide nicht. Das ist der Grund, warum Indexmieten in den Inflationsjahren so unangenehm geworden sind — und warum der Gesetzgeber gerade daran arbeitet.
Die Mietpreisbremse
Sie betrifft nicht die laufende Erhöhung, sondern die Neuvermietung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verlängert wurde sie durch Gesetz vom 17. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029.
Ein Vorbehalt für Hessen: Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat am 10. Juni 2026 entschieden, dass die hessische Verordnung seit Ende November 2025 unwirksam ist (33029 C 130/25). Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet niemanden; das Land hält an der Verordnung fest und will neu verordnen.
Wie viel in drei Jahren zusammenkommen kann
Rechnen Sie mit dem schlechtesten Fall: zwei Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren bis zur Kappungsgrenze, dazu eine Modernisierungsumlage von bis zu 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, dazu steigende Betriebskosten. Die drei Wege sind rechtlich unabhängig voneinander.
Wer eine Erhöhung erhält, sollte deshalb immer alle drei Ebenen einzeln prüfen, statt nur auf die Prozentzahl zu schauen.
Ihre Prüfliste
- Ist die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert?
- Liegt das letzte Erhöhungsverlangen mindestens ein Jahr zurück?
- Bleibt die Erhöhung binnen drei Jahren unter 20 Prozent — oder unter 15, wenn Ihre Gemeinde in der Landesverordnung steht?
- Ist ein zulässiges Begründungsmittel genannt und nachvollziehbar angewendet?
- Wird die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten?
- Ist die Erhöhung an die richtige Person adressiert und in Textform ergangen?
Ein ausfüllbares Musterschreiben für das Mieterhöhungsverlangen und ein Mieterhöhungsrechner stehen bereit. Wie der Vermieter die Erhöhung durchsetzt, steht unter Mieterhöhung durchsetzen; zu den beiden Sonderformen gibt es Staffelmiete und Indexmiete.
Enthält KI-generierte Inhalte