Nur mit konkretem Anlass und nach Ankündigung. Ein allgemeines Recht, die Wohnung von Zeit zu Zeit anzusehen, hat der Vermieter nicht — entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: Art. 13 GG, §§ 307, 535, 543 BGB, § 123 StGB.
Kein Routinebesuch
Die Wohnung ist durch Artikel 13 des Grundgesetzes geschützt — und dieser Schutz gilt gegenüber dem Vermieter genauso wie gegenüber dem Staat. Der BGH hat daraus 2014 die klare Konsequenz gezogen: Formularklauseln, die dem Vermieter routinemäßige Besichtigungen „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ in regelmäßigen Abständen erlauben, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind nach § 307 BGB unwirksam (Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).
2023 hat er das bestätigt und präzisiert: Den Mieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter „bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes und entsprechender Vorankündigung“ den Zutritt zu gewähren (Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21). Beides zusammen — Anlass und Ankündigung — ist die Eintrittskarte.
Diese beiden Entscheidungen sind die gesicherte Linie. Alles Weitere — Fristen, Uhrzeiten, Häufigkeit — ist Instanzrechtsprechung und uneinheitlich.
Welche Anlässe anerkannt sind
- Verkauf oder Weitervermietung, mit Makler, Gutachter oder Interessenten
- Nachgehen gemeldeter Mängel oder Schadensursachen
- Ablesen von Zählern
- Planung und Durchführung von Instandsetzung und Modernisierung
- konkreter Verdacht auf Vertragsverstoß, etwa unerlaubte Untervermietung
In der Entscheidung von 2023 hat der BGH übrigens eine Grenze markiert, die Vermietern selten gefällt: Auch bei anerkanntem Anlass ist eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. Der Mieter hatte schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen geltend gemacht; der BGH verwies zurück, weil das Berufungsgericht nicht geprüft hatte, ob der Mieter sich bei der Besichtigung durch einen Dritten vertreten lassen kann, bevor der Zutritt ganz verweigert wird.
Wie lange vorher angekündigt werden muss
Der BGH hat sich bewusst nicht auf eine Frist festgelegt. Die Kommentarliteratur hält „einen Vorlauf von wenigen Tagen“ in aller Regel für ausreichend; im Verfahren von 2023 hatte das Amtsgericht eine Ankündigung mindestens eine Woche vorher angeordnet.
Die Ratgeberliteratur nennt sehr unterschiedliche Werte — und das sind Orientierungswerte, keine Rechtssätze:
| Quelle | Vorlauf |
|---|---|
| Haus & Grund | mindestens 48 Stunden |
| ARAG | in der Regel 48 Stunden, in weniger dringlichen Fällen eine Woche |
| mietrecht.com | drei bis vier Tage, 24 Stunden nur ausnahmsweise |
| DEURAG | 24 Stunden bei nicht berufstätigen, drei bis fünf Tage bei berufstätigen Mietern, zwei Wochen bei Vermietungsbesichtigungen |
Belastbar ist nur: Eine rechtzeitige Vorankündigung ist zwingend, wenige Tage genügen regelmäßig, und je nach Anlass und Lebenssituation kann mehr nötig sein. Wer Schichtdienst hat oder pflegt, darf mehr Vorlauf verlangen als jemand, der ohnehin zu Hause ist.
Zu welchen Zeiten
Auch hier gibt es keine höchstrichterliche Vorgabe. Die genannten Zeitfenster liegen zwischen „werktags von 10 bis 18 Uhr“ und „werktags von 10 bis 13 und von 16 bis 18 Uhr“. Einig sind sich die Quellen bei zwei Punkten: Sonn- und Feiertage sind grundsätzlich ausgeschlossen, Samstage werden unterschiedlich beurteilt, und Wochenendtermine kommen nur mit Zustimmung des Mieters in Betracht.
Wie oft bei Verkauf oder Weitervermietung
Die am häufigsten zitierte Entscheidung hält drei Besichtigungstermine im Monat zu je 30 bis 45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, 2/17 S 194/01). Die Vermieterseite referiert großzügigere Spannen — ein- bis zweimal pro Woche mit vorselektierten Interessenten. Dass die Angaben je nach Interessenlage auseinandergehen, sollte man wissen.
Praktisch relevant: Sammeltermine mit mehreren Interessenten sind für den Mieter schonender als Einzeltermine. Einen Anspruch auf einen „Tag der offenen Tür“ hat der Vermieter nicht.
Notfälle
Bei Gefahr im Verzug darf der Vermieter ohne Ankündigung und ohne Zustimmung eintreten, notfalls unter Gewaltanwendung: Wasserrohrbruch, Gasgeruch, Brand, Sturmschaden, akute Gefahr für Bausubstanz oder Gesundheit.
Bequemlichkeit, ein bloß vermuteter Mangel oder Neugier genügen nicht. Wer ohne solchen Grund die Wohnung betritt, begeht Hausfriedensbruch nach § 123 StGB.
Wenn Sie den Zutritt verweigern
Der Vermieter darf sich nicht selbst Zutritt verschaffen — das wäre verbotene Eigenmacht. Sein Weg führt über die Duldungsklage und die anschließende Zwangsvollstreckung.
Eine Kündigung ist allerdings möglich. Der BGH hat 2015 entschieden, dass der Vermieter bei Verletzung der Duldungspflicht für Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten kündigen kann, ohne vorher auf Duldung klagen zu müssen (Versäumnisurteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13). Ein Vorrang der Duldungsklage besteht nicht. Erforderlich bleibt aber eine Würdigung aller Umstände und eine Abwägung der beiderseitigen Interessen — ein Freibrief ist das Urteil ausdrücklich nicht.
Wichtig für die Abgrenzung: Diese Entscheidung betrifft die Duldung von Bauarbeiten. Bei bloßen Verkaufs- oder Besichtigungsterminen liegt die Schwelle zur Kündigung deutlich höher. In dem Fall von 2014 hatte die Vermieterin wegen eines Zutrittsstreits gekündigt — die Räumungsklage blieb erfolglos.
Fotos der Wohnung
Hier gibt es die aktuellste Entwicklung, und sie ist für Mieter günstig. Das OLG Zweibrücken hat am 9. Dezember 2025 entschieden (5 U 82/24):
- Innenaufnahmen einer bewohnten Mietwohnung dürfen nicht ohne Einwilligung des Mieters angefertigt werden. Ausnahmen bestehen nur für Beweissicherung und Schadensdokumentation.
- Das Einstellen von Innenraumfotos in Online-Verkaufsportale ist ein erheblicher Eingriff in die Privatsphäre, den der Mieter nicht dulden muss.
- Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch nach Art. 15 DSGVO darüber, welche Daten erhoben wurden, woher sie stammen, wie lange sie gespeichert werden und ob Profile oder KI-Verarbeitungen erfolgt sind.
Einen Punkt sollte man daraus mitnehmen: Schadensersatz wurde abgelehnt. Die Mieter hatten die Aufnahmen widerspruchslos geschehen lassen und damit konkludent eingewilligt. Wer den Fotografen kommentarlos in die Wohnung lässt, verliert das Argument. Widersprechen Sie also ausdrücklich und dokumentiert, bevor fotografiert wird.
So reagieren Sie auf eine Terminanfrage
- Fragen Sie schriftlich nach dem konkreten Anlass, wenn keiner genannt ist.
- Schlagen Sie bei unpassendem Termin zwei Alternativen vor — das entzieht dem Vorwurf der Verweigerung die Grundlage.
- Legen Sie fest, wer die Wohnung betritt, und begrenzen Sie die Zahl der Personen.
- Widersprechen Sie Fotoaufnahmen ausdrücklich und vor dem Termin, wenn Sie sie nicht wollen.
- Verweigern Sie nicht pauschal — bei Instandsetzungsarbeiten kann das die Kündigung tragen.
- Dokumentieren Sie jeden Termin und jede unangekündigte Erscheinung.
Ob der Vermieter überhaupt einen Schlüssel behalten darf, klärt Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten?. Zu den übrigen Rechten und Pflichten im laufenden Vertrag: Mietvertrag prüfen und BGB-Mietrecht.
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