Die Betriebskostenverordnung beantwortet eine einzige, aber folgenreiche Frage: Welche Kosten darf ein Vermieter überhaupt auf den Mieter umlegen? Alles, was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig — auch dann nicht, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde.
Was es regelt
Die Verordnung enthält einen abschließenden Katalog umlagefähiger Betriebskosten. Sie ergänzt § 556 BGB, der die Umlage dem Grunde nach erlaubt, und konkretisiert ihn. Der Katalog umfasst unter anderem:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser — hier gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung
- Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung
- Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart
- Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanschluss
- Sonstige Betriebskosten — nur wirksam, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind
Was ausdrücklich nicht umlagefähig ist
Der häufigste Streitpunkt überhaupt: Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu. Betriebskosten sind laufende Kosten des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Die Reparatur der Heizung ist Instandsetzung und Vermietersache; die Wartung derselben Heizung ist Betriebskosten. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Bankgebühren, Kosten der Mietersuche, Rücklagenzuführungen und Reparaturanteile in Hausgeldabrechnungen.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist genau das die typische Fehlerquelle: Die Hausgeldabrechnung der Verwaltung wird eins zu eins an den Mieter durchgereicht. Sie enthält aber regelmäßig Instandhaltungsrücklage und Verwalterhonorar — beides nicht umlagefähig. Die Abrechnung muss um diese Positionen bereinigt werden.
Umlageschlüssel und Fristen
Ohne abweichende Vereinbarung wird nach Wohnfläche umgelegt. Bei Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung dagegen einen verbrauchsabhängigen Anteil von mindestens 50 und höchstens 70 Prozent vor.
Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Sie muss nachvollziehbar sein: Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Anteil des Mieters, geleistete Vorauszahlungen. Fehlt einer dieser vier Bestandteile, ist sie formell unwirksam.
Praktischer Hinweis zur Grundsteuer
Die Grundsteuer ist umlagefähig und hat sich durch die Grundsteuerreform vielerorts spürbar verändert — nach oben wie nach unten, je nach Land, Kommune und Objekt. Wer eine deutlich abweichende Position in der Abrechnung findet, sollte den Grundsteuerbescheid anfordern, statt die Abrechnung pauschal zu bestreiten.
Die Umlage dem Grunde nach regelt das Mietrecht im BGB. Heizung und Warmwasser folgen zusätzlich der Heizkostenverordnung — siehe auch Welche Heizung 2026?
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.