Mietspiegel: Was er aussagt — und was nicht

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete — er zeigt, was in einer Stadt tatsächlich gezahlt wird, nicht was eine Wohnung heute am Markt kostet. Wer eine Mieterhöhung prüfen will, braucht ihn; wer eine Wohnung sucht, findet darin nicht den Angebotspreis.

Die kurze Antwort

Ein Mietspiegel ist die amtlich erstellte oder anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558c BGB). Er ist das wichtigste Begründungsmittel für eine Mieterhöhung — und die Rechengröße ist immer die Nettokaltmiete je Quadratmeter, nie die Warmmiete.

Einfach oder qualifiziert — der Unterschied entscheidet vor Gericht

Merkmal	Einfacher Mietspiegel	Qualifizierter Mietspiegel
Rechtsgrundlage	§ 558c BGB	§ 558d BGB
Methode	nicht vorgeschrieben	anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, Verfahren nach MsV
Anpassung	soll alle 2 Jahre	muss alle 2 Jahre, Neuerhebung nach 4 Jahren
Wirkung im Prozess	Indiz und Schätzgrundlage	gesetzliche Vermutung nach § 558d Abs. 3 BGB

Der Unterschied ist erheblich. Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer das bestreitet, muss nicht nur Zweifel wecken, sondern das Gegenteil beweisen (§ 292 ZPO). Ein einfacher Mietspiegel ist deshalb nicht wertlos — Gerichte ziehen ihn regelmäßig als Schätzgrundlage heran —, aber er trägt die Beweislast nicht um.

Ein qualifizierter Mietspiegel, der zwei Jahre nach seinem Erhebungsstichtag nicht angepasst wurde, verliert die Vermutungswirkung. Maßgeblich ist der Stichtag, nicht das Veröffentlichungsdatum — ein frisch gedruckter Mietspiegel kann also bereits veraltet sein. Erfüllt ein Mietspiegel die Anforderungen der Mietspiegelverordnung nicht, fällt er nicht ins Nichts, sondern gilt als einfacher Mietspiegel (§ 6 Abs. 2 MsV).

Seit 2022 sind größere Städte verpflichtet

§ 558c Abs. 4 Satz 2 BGB verpflichtet Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, einen Mietspiegel zu erstellen. Die Regel gilt seit dem 1. Juli 2022; einfache Mietspiegel waren bis zum 1. Januar 2023 zu veröffentlichen, qualifizierte bis zum 1. Januar 2024 (Art. 229 § 62 EGBGB).

Eine Sanktion gegen säumige Gemeinden sieht das Gesetz nicht vor. Fehlt ein aktueller Mietspiegel, darf der Vermieter nach § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf einen veralteten Mietspiegel oder auf den einer vergleichbaren Gemeinde zurückgreifen.

So liest man ihn

1. Anwendungsbereich prüfen. Qualifizierte Mietspiegel erfassen in der Regel nur Wohnungen in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen (§ 17 MsV). Einfamilienhäuser, möblierter Wohnraum und Sozialwohnungen fallen häufig heraus.
2. Tabellenfeld bestimmen aus Baualtersklasse, Wohnfläche und gegebenenfalls Wohnlage. Das ergibt Mittelwert und Spanne.
3. Innerhalb der Spanne einordnen über Zu- und Abschläge für Merkmale, die nicht schon im Tabellenfeld stecken: Bad, Küche, Balkon, Bodenbelag, energetische Ausstattung, Lagefeinheiten.
4. Kappungsgrenze gegenrechnen (§ 558 Abs. 3 BGB): höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten nach Landesverordnung nur 15 Prozent.
5. Formalien prüfen: Die Miete muss bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, Textform und Begründung sind Pflicht (§§ 558, 558a BGB).

Der Mittelwert ist kein Anspruch, die Spanne kein Freibrief. Der Mittelwert steht für eine Wohnung, die in den nicht tabellierten Merkmalen durchschnittlich ist. Wer darüber hinaus will, muss die Zuschläge belegen. Umgekehrt gilt § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB: Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne, ist das Erhöhungsverlangen formell wirksam — materiell schuldet der Mieter trotzdem nur die konkret ortsübliche Miete. Diese Unterscheidung ist der häufigste Lesefehler. Zum Vorgehen im Streitfall: Mieterhöhung durchsetzen und Wie oft darf die Miete steigen?; rechnen lässt sich das mit dem Mieterhöhungsrechner.

Wofür der Mietspiegel nicht gilt

• Wohngeld — maßgeblich sind die Miethöchstbeträge der Anlage 1 zu § 12 WoGG und die Mietenstufe der Gemeinde.
• Betriebskosten — Mietspiegel weisen Nettokaltmieten aus; Nebenkosten richten sich nach §§ 556 ff. BGB und der BetrKV.
• Untermietzuschlag — § 553 Abs. 2 BGB spricht von einer angemessenen Erhöhung; der Mietspiegel bemisst sie nicht.
• Kosten der Unterkunft im Bürgergeld — nur eine mögliche Datengrundlage unter mehreren (§ 22c SGB II), kein Maßstab.

Mittelbar wirkt er dagegen bei der Mietpreisbremse: Deren Bezugsgröße ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus höchstens zehn Prozent. Bei Index- und Staffelmieten spielt er dagegen keine Rolle, weil dort die Vereinbarung die Erhöhung trägt.

Warum der Mietspiegel niedriger wirkt als der Markt

Nach § 558 Abs. 2 BGB umfasst die ortsübliche Vergleichsmiete die Entgelte, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Neuvertragsmieten sind darin enthalten — aber zusammen mit sechs Jahrgängen angepasster Bestandsmieten. Verträge, die älter als sechs Jahre sind und seither nicht geändert wurden, fallen ganz heraus, obwohl sie gezahlt werden.

Der Abstand zum Markt ist entsprechend groß: Die bundesweite Angebotsmiete lag 2025 nach BBSR-Daten bei rund 11,11 Euro je Quadratmeter, die Bruttokaltmiete im Bestand nach dem Mikrozensus 2022 bei 8,70 Euro. Das ist kein Fehler der Statistik, sondern Konstruktionsprinzip des Gesetzes.

Die schwachen Stellen

Die Mietspiegelverordnung räumt sie selbst ein. Wer eine Erhöhung angreifen will, sucht dort:

• Selektiver Rücklauf — § 10 Abs. 2 MsV verlangt die Dokumentation möglicher Verzerrungen. Wer freiwillig antwortet, ist nicht der Durchschnitt.
• Felder ohne ausreichende Fallzahl — solche Angaben sind nach § 8 Abs. 3 MsV nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels und nehmen an der Vermutungswirkung nicht teil. Der Mietspiegel muss darauf hinweisen.
• Fortschreibung per Verbraucherpreisindex — zulässig nach § 558d Abs. 2 BGB, obwohl der allgemeine Lebenshaltungsindex die lokale Mietentwicklung nicht misst.
• Alte Lagenkarten — § 19 Abs. 5 MsV erlaubt die Übernahme der Wohnlagen aus früheren Mietspiegeln.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt

§ 558a Abs. 2 BGB nennt weitere Begründungsmittel: Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Die Aufzählung ist nicht abschließend.

Oft übersehen wird § 558a Abs. 3 BGB: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur betroffenen Wohnung, muss der Vermieter sie auch dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein Gutachten oder Vergleichswohnungen stützt. Der qualifizierte Mietspiegel lässt sich also nicht durch die Wahl eines anderen Begründungsmittels umgehen.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Auf der Website der Gemeinde prüfen, ob der Mietspiegel qualifiziert ist und welchen Erhebungsstichtag er hat.
2. Zuerst den Abschnitt zum Anwendungsbereich lesen — vielleicht fällt die eigene Wohnung gar nicht darunter.
3. Immer mit der Nettokaltmiete rechnen und die Wohnfläche nachmessen.
4. Zu- und Abschläge einzeln nachvollziehen und schriftlich festhalten.
5. Vor einer Zustimmung Frist, Kappungsgrenze und Textform prüfen — formale Fehler machen das Erhöhungsverlangen unwirksam.

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