Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: die Wohnung und eine Mitgliedschaft. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht kraft Gesetzes, man kann ihr nicht beitreten und nicht austreten. Was sie beschließt, gilt — auch gegen die eigene Stimme.
Dieser Beitrag behandelt die Praxis: Versammlung, Beschlüsse, Anfechtung, Verwalter. Die gesetzlichen Grundlagen stehen auf der Seite zum Wohnungseigentumsgesetz.
Die Versammlung ist der einzige Ort, an dem entschieden wird
Beschlüsse fallen in der Eigentümerversammlung, nicht im Treppenhaus und nicht per E-Mail an die Verwaltung. Vier Punkte, die den Unterschied machen:
- Es gibt kein Quorum. Die Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig. Drei Anwesende von vierzig Eigentümern können wirksam beschließen.
- Die Ladungsfrist beträgt drei Wochen, Einladung per E-Mail ist zulässig.
- Nur angekündigte Punkte sind beschlussfähig. Was nicht auf der Tagesordnung stand, kann angefochten werden.
- Vollmacht schlägt Abwesenheit. Wer nicht kommen kann, sollte jemanden bevollmächtigen — die Teilungserklärung regelt oft, wer das sein darf.
Der erste Punkt ist der folgenreichste und der am wenigsten bekannte. Vor der Reform brauchte es die Hälfte der Miteigentumsanteile; seither reicht, wer erscheint. Wer die Versammlung für eine Formalie hält, überlässt Entscheidungen über fünfstellige Beträge denen, die hingehen.
Ein Monat, dann steht der Beschluss
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn binnen eines Monats nach der Versammlung vor dem Amtsgericht anfechten; die Begründung ist binnen zwei Monaten nachzureichen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen die einzelnen Eigentümer.
Läuft die Frist ab, wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig. Nur nichtige Beschlüsse — etwa solche, für die der Gemeinschaft überhaupt die Beschlusskompetenz fehlt — bleiben dauerhaft unwirksam. Die Unterscheidung ist juristisch heikel; wer zweifelt, sollte die Monatsfrist nicht verstreichen lassen.
Praktisch heißt das: Das Protokoll gehört gelesen, sobald es kommt — nicht, wenn die Rechnung kommt. Und jede Gemeinschaft führt eine Beschluss-Sammlung, in die jeder Eigentümer Einsicht nehmen darf. Vor dem Kauf ist sie eine der aufschlussreichsten Unterlagen überhaupt.
Was Sie durchsetzen können, auch gegen Widerstand
Auf vier Maßnahmen besteht ein Anspruch. Die Gemeinschaft entscheidet nur noch über die Ausführung, nicht mehr darüber, ob überhaupt:
- Barrierefreier Aus- und Umbau
- Lademöglichkeit für ein Elektroauto
- Einbruchsschutz
- Glasfaseranschluss
Die Kosten trägt, wer die Maßnahme verlangt. Wer später mitnutzen will, kann sich gegen anteilige Beteiligung anschließen — ein Punkt, der beim Ladepunkt regelmäßig für Streit sorgt, weil die erste Person die Grundinstallation vorfinanziert.
Der Verwalter: viel Vollmacht, klare Grenzen
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen praktisch unbeschränkt. Ausgenommen sind Grundstückskauf- und Darlehensverträge — dafür braucht er einen Beschluss. Seit dem 1. Dezember 2023 muss er zertifiziert sein; ausgenommen sind Gemeinschaften unter neun Einheiten, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.
Der Bestellzeitraum beträgt höchstens fünf Jahre, bei der Erstbestellung nach Begründung der Gemeinschaft höchstens drei. Abberufen werden kann er jederzeit durch Beschluss; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate danach.
Die Sonderumlage
Reicht die Erhaltungsrücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Sie ist fällig wie Hausgeld, sie lässt sich nicht mit der Begründung verweigern, man habe dagegen gestimmt, und sie kann bei Dach, Fassade, Aufzug oder Leitungen schnell fünfstellig werden.
Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb prüfen, ob eine Sonderumlage bereits beschlossen oder absehbar ist. Maßgeblich ist der Beschlusszeitpunkt, nicht der Zahlungszeitpunkt — wurde vor dem Eigentumsübergang beschlossen, trifft es in der Regel den Verkäufer, aber der Kaufvertrag kann das anders regeln. Worauf Sie sonst achten sollten, steht unter Hausgeld.
Welche Rechte und Lasten am Objekt eingetragen sind, steht im Grundbuch.
nnStand: 24.08.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.