Bei der Vermietung entscheiden vier Schwellenwerte über die Steuerlast: die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die 66-Prozent-Grenze bei verbilligter Vermietung an Angehörige, die Zehnjahresfrist beim Verkauf — und die Frage, welcher Abschreibungssatz gilt. Wer sie kennt, spart mehr als mit jeder Belegsammlung.
Stand: August 2026 · Allgemeine Information, keine Steuerberatung im Einzelfall. Für die Anwendung im konkreten Fall ist steuerlicher Rat einzuholen.
Die Grundstruktur
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten — nicht die Miete. Einnahmen sind Kaltmiete, umlagefähige Betriebskosten und vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen; die weitergeleiteten Betriebskosten sind gleichzeitig Werbungskosten und heben sich damit auf.
Ein Verlust aus Vermietung ist mit anderen Einkünften verrechenbar. Genau deshalb prüft das Finanzamt bei dauerhaften Verlusten die Einkünfteerzielungsabsicht — bei auf Dauer angelegter Vermietung zu ortsüblichen Konditionen wird sie allerdings unterstellt.
Die Abschreibung
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises ist deshalb der erste Hebel: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag wird vom Finanzamt anerkannt, wenn sie wirtschaftlich nicht völlig unplausibel ist; sonst greift die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, die den Bodenanteil häufig hoch ansetzt.
Lineare AfA
| Fertigstellung des Gebäudes | Satz | Dauer |
|---|---|---|
| ab 1. Januar 2023 | 3 % | 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, kann sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch Gutachten nachgewiesen werden — bei sanierungsbedürftigen Altbauten ein erheblicher Hebel.
Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG
Für neu gebaute Wohngebäude ist alternativ eine degressive Abschreibung von fünf Prozent möglich — im ersten Jahr fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, in den Folgejahren fünf Prozent des jeweiligen Restbuchwerts.
Voraussetzung ist der Zeitpunkt: Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, beziehungsweise beim Kauf ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum mit Übergang von Nutzen und Lasten im Jahr der Fertigstellung. Eine Energieeffizienzanforderung, eine Baukostenobergrenze oder eine Höchstbemessungsgrundlage gibt es hier nicht.
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig und lohnt sich in dem Jahr, in dem die lineare AfA höher wäre; der umgekehrte Wechsel ist ausgeschlossen.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzlich zur regulären AfA sind in den ersten vier Jahren jeweils bis zu fünf Prozent als Sonderabschreibung möglich. Die Bedingungen sind eng:
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029
- Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat
- Baukostenobergrenze 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
- maximale Bemessungsgrundlage 4.000 Euro je Quadratmeter
- Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens zehn Jahre
Wird die Baukostenobergrenze auch nur knapp überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig — sie wird nicht anteilig gekürzt. Degressive AfA und Sonder-AfA lassen sich kombinieren, wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Das ist die praktisch wichtigste Unterscheidung im laufenden Betrieb:
| Erhaltungsaufwand | Herstellungskosten | |
|---|---|---|
| Wirkung | sofort in voller Höhe abziehbar | nur über die AfA, also über Jahrzehnte |
| Beispiele | Heizungsreparatur, Fenstertausch gleicher Qualität, Malerarbeiten, Bodenbelag erneuern | Anbau, Dachgeschossausbau, Einbau einer zweiten Wohnung, wesentliche Verbesserung des Standards |
Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen nach § 82b EStDV wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden — sinnvoll, wenn die Aufwendungen sonst größer wären als die Einkünfte.
Die 15-Prozent-Falle
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Betragen die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten — und sind nur noch über die AfA abziehbar.
Das trifft genau die typische Konstellation: Wohnung gekauft, im ersten Jahr Bäder und Heizung erneuert. Die Grenze wird schneller erreicht, als man denkt, weil sie sich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises bezieht, nicht auf den Gesamtkaufpreis.
Ausgenommen sind Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen. Wer größer sanieren will, verteilt die Maßnahmen sinnvollerweise so, dass die Drei-Jahres-Grenze überschritten wird — also das vierte Jahr abwartet.
Werbungskosten im Überblick
- Schuldzinsen — nicht die Tilgung
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld ohne den Anteil für die Erhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten, Kontoführung, Fahrtkosten zum Objekt
- Maklerkosten für die Vermietung — Maklerkosten für den Kauf gehören dagegen zu den Anschaffungskosten
- Rechts- und Steuerberatung, soweit sie die Vermietung betrifft
- Renovierung und Instandhaltung
- Mitgliedsbeiträge zu Vermieterverbänden, Fachliteratur
Zur Erhaltungsrücklage: Die Zuführung ist noch kein Abfluss im steuerlichen Sinne. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft ihn tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Was sonst im Hausgeld steckt, steht in unserem Beitrag zum Hausgeld.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
§ 21 Abs. 2 EStG kennt zwei Schwellen, gemessen an der ortsüblichen Marktmiete einschließlich umlagefähiger Kosten:
| Miete | Folge |
|---|---|
| mindestens 66 % | voller Werbungskostenabzug |
| 50 bis unter 66 % | Abzug nur, wenn eine Totalüberschussprognose positiv ausfällt; sonst anteilige Kürzung |
| unter 50 % | Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil; Werbungskosten nur anteilig |
Wer an Kinder oder Eltern vermietet, sollte die Miete deshalb bewusst über 66 Prozent der ortsüblichen Miete ansetzen — und diese Miete auch tatsächlich überweisen lassen. Ein Mietverhältnis unter Angehörigen wird nur anerkannt, wenn es einem Fremdvergleich standhält: schriftlicher Vertrag, tatsächliche Zahlung, Betriebskostenabrechnung.
Der Verkauf: die Zehnjahresfrist
Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge, nicht der Grundbucheintragung oder Übergabe.
Zwei Punkte, die oft übersehen werden:
- Der steuerpflichtige Gewinn erhöht sich um die in der Haltezeit geltend gemachte AfA — sie mindert die Anschaffungskosten.
- Bei Selbstnutzung entfällt die Steuer, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. „Drei Jahre“ heißt dabei drei Kalenderjahre, nicht 36 Monate — unter Umständen genügen 14 Monate.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gerät zudem in die Nähe des gewerblichen Grundstükshandels — mit Gewerbesteuer und ohne Zehnjahresfrist.
Zuschüsse und Steuer
Erhaltene Zuschüsse mindern die abziehbaren Aufwendungen beziehungsweise die Bemessungsgrundlage der AfA. Der Steuerbonus nach § 35c EStG für energetische Sanierung gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum und steht Vermietern nicht zu — dafür können sie die Sanierung als Werbungskosten absetzen und die Zuschüsse von KfW und BAFA nutzen. Welche das derzeit sind, steht in unseren Beiträgen zur Heizungsförderung und zur BAFA-Förderung.
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