Wenn sie defekt sind — nicht wenn sie alt sind. Es gibt im deutschen Mietrecht keine verbindliche Lebensdauertabelle, und die bekannteste, die im Netz kursiert, stammt aus der Schweiz.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 535, 536a, 555a, 555b BGB, § 28 Abs. 4 II. BV.
Was der Vermieter überhaupt schuldet
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Er muss die Wohnung „während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten“. Daraus folgen drei Sätze, die den ganzen Streit tragen.
Geschuldet ist der vertragsgemäße Zustand, nicht der zeitgemäße. Maßstab ist der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Standard, nicht der heutige. Der BGH hat das für Wärmebrücken ausdrücklich entschieden: Kein Mangel, wenn der Zustand den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Bauvorschriften entspricht (Urteile vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Eine wichtige Kehrseite: Nimmt der Vermieter selbst bauliche Veränderungen vor, darf der Mieter erwarten, dass die zum Zeitpunkt der Maßnahme geltenden Anforderungen eingehalten werden — etwa beim Trittschall nach einer Sanierung.
Der Mieter hat einen einklagbaren Erfüllungsanspruch auf Instandsetzung. Er ist nicht auf Minderung und Schadensersatz beschränkt.
Es gibt keinen Anspruch auf Modernisierung. Neue Fenster schuldet der Vermieter, wenn die alten defekt sind — nicht, weil neue energetisch besser wären.
Die Lebensdauertabellen: der größte Irrtum
Kein Gesetz, keine Verordnung und keine BGH-Entscheidung legt fest, nach wie vielen Jahren ein Bodenbelag, eine Tür, ein Fenster oder ein Fliesenspiegel zu erneuern ist. Maßgeblich ist ausschließlich der tatsächliche Zustand.
Die Zahlen, die im Netz kursieren, stammen aus vier verschiedenen Quellen — und keine davon ist eine mietrechtliche Erneuerungsfrist:
- Die „paritätische Lebensdauertabelle“ ist schweizerisch. Sie wird vom Hauseigentümerverband Schweiz und vom schweizerischen Mieterverband herausgegeben und gilt für das schweizerische Mietrecht. Für deutsche Gerichte hat sie keinerlei Bindungswirkung. Viele deutsche Ratgeberseiten übernehmen ihre Werte trotzdem ungeprüft.
- Die BBSR-Nutzungsdauertabelle ist deutsch, dient aber der Ökobilanzierung bei Bundesbauten im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen — nicht der Beurteilung mietrechtlicher Ansprüche.
- Steuerliche AfA-Tabellen sind Typisierungen des Steuerrechts und sagen über Erhaltungspflichten nichts aus.
- Deutsche Schadensersatzurteile. Wenn ein Gericht dem Vermieter Ersatz für einen beschädigten Bodenbelag zuspricht, muss es einen Zeitwertabschlag berechnen und schätzt dazu eine übliche Lebensdauer. Das ist der eigentliche deutsche Ursprung der Jahreszahlen — aber sie ergehen zur Berechnung von Schadensersatz, nicht als Frist zugunsten des Mieters.
Was deutsche Gerichte tatsächlich geschätzt haben, ist überschaubar: rund zehn Jahre für Teppichboden und Laminat, für Parkett eine Gesamtlebensdauer von 40 bis 48 Jahren mit bis zu vier Abschliffen im Abstand von zehn bis zwölf Jahren (AG Steinfurt, Urteil vom 30.11.2006, 4 C 168/05). Für Türen, Fenster und Fliesen fanden wir keine deutsche Entscheidung, die eine Erneuerungsfrist in Jahren festlegt.
Der Gedanke wirkt aber in beide Richtungen — und das ist die gute Nachricht für Mieter: Ein Belag, der nach normaler Nutzung wirtschaftlich abgeschrieben ist, taugt für den Vermieter auch nicht mehr als Grundlage für Schadensersatz. Das Landgericht Münster hat einem Vermieter die Erneuerungskosten versagt, weil der PVC-Boden schon bei Mietbeginn vier Jahre alt war.
Vier Begriffe, vier Rechtsfolgen
| Begriff | Wer trägt es | Beispiel beim Boden |
|---|---|---|
| Instandhaltung — vorbeugende Erhaltung | Vermieter | Nachölen von Parkett |
| Instandsetzung — Beseitigung eingetretener Schäden | Vermieter | Neuverlegung eines durchgelaufenen Teppichs |
| Modernisierung — bauliche Verbesserung | Vermieter, Umlage nach § 559 BGB möglich | intakter Teppich wird durch Parkett ersetzt |
| Schönheitsreparatur — abschließend definiert | Vermieter, per Klausel überwälzbar | Streichen des Fußbodens |
Daraus folgt ein Satz, den man sich merken sollte: Weil § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV abschließend ist, sind die Erneuerung des Bodenbelags sowie der Austausch von Türen, Fenstern und Fliesen niemals Schönheitsreparaturen. Über eine Renovierungsklausel können sie Ihnen nicht auferlegt werden.
Reparieren oder erneuern?
Der Vermieter schuldet die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands, nicht eine bestimmte Maßnahme. Solange eine fachgerechte Reparatur den Zustand dauerhaft wiederherstellt, haben Sie kein Wahlrecht — Sie müssen sie hinnehmen.
Erst wenn eine Reparatur den Zustand nicht mehr dauerhaft herstellen kann — durchgelaufener, gerissener oder gelöster Belag, verrottete Fensterrahmen — schuldet er die Erneuerung.
Dabei gilt ein Anspruch auf gleichwertigen Ersatz. Das Landgericht Stuttgart hat entschieden, dass der Vermieter im Rahmen einer Instandsetzung Teppichboden nicht gegen den Willen des Mieters durch Laminat ersetzen darf. Der Materialwechsel ist eine wesentliche Veränderung der Mietsache und als Modernisierung zu behandeln — mit Ankündigungspflicht (Urteil vom 01.07.2015, 13 S 154/14). Ganz einheitlich ist die Instanzrechtsprechung hier allerdings nicht.
Fenster: der streitanfälligste Fall
Die Abgrenzung entscheidet über Ihr Geld:
- Austausch alter, defekter Fenster ist Instandsetzung — Vermieterkosten, keine Mieterhöhung.
- Austausch funktionsfähiger Fenster gegen wärmedämmende ist Modernisierung — mit Ankündigung, Duldungspflicht und Umlage.
In der Praxis liegt meist eine Mischmaßnahme vor, bei der der Instandsetzungsanteil herauszurechnen ist. Eine Mieterhöhung nach Fenstermodernisierung erfordert außerdem eine genaue Beschreibung des Zustands der alten Fenster und der erzielten Energieeinsparung.
Zwei Dinge, die bei Fenstern immer wieder auftauchen:
Alter allein reicht nie. Zahlreiche Klagen wegen undichter Holzfenster sind abgewiesen worden — Holzfenster dichten bauartbedingt nicht luftdicht ab, und wer das bei Vertragsschluss sehen konnte, hat später keinen Anspruch.
Nach dem Einbau dichter Fenster muss der Vermieter aufklären. Ändert sich durch neue Fenster das erforderliche Lüftungsverhalten, gehört ein Hinweis dazu. Unterbleibt er und entsteht Schimmel, kann den Vermieter ein erhebliches Mitverschulden treffen — in einem Fall die Hälfte.
Türen und Fliesen
Für Innentüren gibt es keine veröffentlichte deutsche Entscheidung, die allein wegen des Alters einen Erneuerungsanspruch zuerkennt. Die Pflicht folgt hier ausschließlich aus dem Funktionszustand: klemmende, verzogene, nicht schließende oder beschädigte Türen.
Bei Fliesen gilt dasselbe. Maßstab ist, ob sie gerissen, hohl oder gelöst sind oder die Fugendichtigkeit dahin ist. Optische Alterung genügt nicht. Zur Größenordnung: sechs defekte Fliesen im Bad wurden mit zwei Prozent Minderung bewertet, fehlende Fliesen mit fünf Prozent und mehr.
Selbst beauftragen — die Reihenfolge entscheidet
§ 536a Abs. 2 BGB erlaubt die Selbstvornahme in zwei Fällen: wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist, oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Der BGH ist dabei streng. Wer eigenmächtig beseitigt, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben, bekommt nichts — weder nach § 536a BGB noch über Geschäftsführung ohne Auftrag noch über Bereicherungsrecht. Der Vermieter muss die Gelegenheit bekommen, selbst zu handeln. Auch seine Ankündigung, reparieren zu wollen, begründet für sich noch kein Ersatzrecht (Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06).
Also in dieser Reihenfolge:
- Mangel anzeigen, nachweisbar.
- Angemessene Frist setzen — mit Fristablauf tritt Verzug ein.
- Erst danach selbst beauftragen.
- Nur die erforderlichen Aufwendungen sind ersatzfähig: Angebote einholen, Rechnungen aufbewahren.
Die Ausnahme ist der Notfall: Bei Gefahr für den Bestand der Mietsache — Rohrbruch, Wassereinbruch, Heizungsausfall bei Frost — dürfen Sie sofort handeln. Dokumentieren und den Vermieter unverzüglich informieren sollten Sie trotzdem.
Bei geplanten Erhaltungsmaßnahmen gibt es zusätzlich einen Vorschussanspruch für Ihre Aufwendungen (§ 555a Abs. 3 BGB).
Ihre Prüfliste
- Ist das Bauteil defekt oder nur alt? Nur das erste begründet einen Anspruch.
- Lässt sich der Zustand durch Reparatur dauerhaft herstellen? Dann müssen Sie sie hinnehmen.
- Bei Ersatz: Ist er gleichwertig? Ein Materialwechsel gegen Ihren Willen ist nicht ohne Weiteres zulässig.
- Steht in Ihrem Vertrag eine Klausel, die Ihnen die Erneuerung auferlegt? Die ist unwirksam.
- Lassen Sie sich keine schweizerische Tabelle vorhalten — sie gilt hier nicht.
- Anzeigen, Frist setzen, erst dann selbst beauftragen.
Zur Berechnung der Minderung: Mietminderung. Wer kleine Defekte zahlt, klärt Kleinreparaturen. Bei geplanten Bauarbeiten hilft Modernisierung der Mietwohnung, bei Feuchtigkeit Schimmel in der Wohnung. Eine ausfüllbare Mängelanzeige steht bereit.
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