Nein. Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei und auch mündlich voll wirksam. Fehlt die Schriftform bei einer Bindung von mehr als einem Jahr, ist der Vertrag nicht unwirksam — er gilt dann als unbefristet.
Stand: August 2026 · Rechtsgrundlagen: §§ 126, 126b, 550, 557a, 557b, 575, 578 BGB.
Der meistmissverstandene Paragraf
§ 550 BGB lautet: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“
| Häufige Behauptung | Tatsächliche Rechtslage |
|---|---|
| Ohne Schriftform ist der Vertrag unwirksam | falsch — er ist voll wirksam |
| Ohne Schriftform gibt es gar keinen Vertrag | falsch — es entsteht ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit |
| Jeder Mietvertrag muss schriftlich sein | falsch — das Formgebot greift erst bei mehr als einem Jahr Bindung |
§ 550 BGB ist also eine Kündigungs-, keine Nichtigkeitsnorm. Und der zweite Satz wird noch häufiger übersehen als der erste: Auch wenn der Vertrag als unbefristet gilt, ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig. Der Formmangel führt nicht zur sofortigen Kündbarkeit.
Warum es die Vorschrift überhaupt gibt: Sie schützt in erster Linie einen späteren Grundstückserwerber, der nach § 566 BGB in den laufenden Vertrag eintritt und sich aus der Urkunde über dessen Inhalt informieren können soll.
Was das Bürokratieentlastungsgesetz geändert hat — und was nicht
Hier wird in Ratgebertexten am häufigsten falsch verallgemeinert. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat zum 1. Januar 2025 die Schriftform durch die Textform ersetzt — aber nur in § 578 BGB.
Der Normtext beweist es selbst:
- § 578 BGB (Grundstücke und über Absatz 2 auch Gewerberäume) sagt heute „Textform“.
- § 550 BGB (Wohnraum) sagt unverändert „schriftlicher Form“.
Für Wohnraum bleibt es also bei der Schriftform. Ein per E-Mail geschlossener Wohnraummietvertrag über fünf Jahre wird nach wie vor zum Vertrag auf unbestimmte Zeit.
Die Übergangsfristen für Altverträge im Anwendungsbereich des § 578 BGB sind inzwischen abgelaufen. Ein Detail für Genaue: Der Gesetzestext nennt „bis einschließlich 1. Januar 2026“ — viele Sekundärquellen schreiben fälschlich „bis 31. Dezember 2025“.
Was Schriftform technisch verlangt
Für Wohnraum gilt die echte Schriftform des § 126 BGB: eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien auf derselben Urkunde. Bei mehreren Vermietern oder mehreren Mietern müssen alle unterschreiben.
Die Textform des § 126b BGB verlangt dagegen nur eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger mit Nennung des Erklärenden — die E-Mail genügt. Sie reicht für viele Erklärungen während des Mietverhältnisses, aber nicht für den langfristigen Wohnraumvertrag selbst.
Was mündlich nicht funktioniert
Der Vertrag kann mündlich zustande kommen — einzelne Abreden darin aber nicht. Das ist der praktisch wertvollste Teil des Themas.
| Abrede | Mündlich möglich? | Norm |
|---|---|---|
| Staffelmiete | nein, Schriftform zwingend | § 557a Abs. 1 BGB |
| Indexmiete | nein, Schriftform zwingend | § 557b Abs. 1 BGB |
| Zeitmietvertrag | nein, Befristungsgrund muss schriftlich mitgeteilt werden | § 575 Abs. 1 BGB |
| Kündigungsverzicht über ein Jahr | läuft ins Leere | § 550 BGB |
| Betriebskostenumlage | formal ja — praktisch am Beweis gescheitert | § 556 Abs. 1 BGB |
| Schönheitsreparaturen | praktisch nein, scheitert an Bestimmtheit und Beweis | § 535 BGB |
Bei der Staffelmiete kommt hinzu, dass jede Staffel als Geldbetrag ausgewiesen sein muss — eine Prozentangabe genügt nicht — und dass die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
Bei der Indexmiete gibt es eine Zweiteilung, die oft übersehen wird: Die Vereinbarung braucht Schriftform, die spätere Anpassung erfolgt dagegen durch Erklärung in Textform — dafür genügt die E-Mail.
Zu den Betriebskosten eine Präzisierung, die man selten liest: Das Gesetz schreibt für die Umlagevereinbarung keine Form vor. Sie ist mündlich also nicht schon deshalb unwirksam. Der Punkt ist die Beweislast. Ohne Umlagevereinbarung gilt der gesetzliche Grundfall — der Vermieter trägt die Betriebskosten, die Miete ist Inklusivmiete — und den Beweis für eine abweichende Abrede muss er führen.
Der mündliche Vertrag in der Praxis
Wirksam ist er. Das Problem beginnt beim Streit, denn dann gilt: Wer sich auf eine Abrede beruft, muss sie beweisen.
Für den Mieter ist die Ausgangslage oft besser, als er denkt. Ohne nachgewiesene abweichende Vereinbarung gelten die gesetzlichen Grundregeln — und die sind mieterfreundlich:
- Betriebskosten trägt der Vermieter
- Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter
- Kleinreparaturen trägt der Vermieter
- eine Kaution ist nicht geschuldet
- die Kündigungsfrist beträgt drei Monate
Was Sie verlangen können: eine schriftliche Bestätigung des Vereinbarten. Wer bereits eingezogen ist, sollte zumindest die wesentlichen Punkte — Miete, Fläche, Beginn, Übergabezustand — in einer E-Mail zusammenfassen und um Bestätigung bitten. Bleibt sie aus, ist die E-Mail immer noch ein Indiz.
Und wenn nachträglich etwas geändert wird?
Auch Änderungen eines langfristigen Vertrags müssen die Schriftform wahren, wenn sie wesentliche Punkte betreffen. Ein Nachtrag per E-Mail kann deshalb dazu führen, dass der gesamte Vertrag als unbefristet gilt.
Schriftformheilungsklauseln — Vereinbarungen, wonach sich die Parteien verpflichten, Formmängel jederzeit zu heilen — helfen dagegen nicht. Der BGH hat sie für unwirksam erklärt, weil sie den Schutzzweck des § 550 BGB zugunsten des Erwerbers aushöhlen.
Ihre Prüfliste
- Haben Sie überhaupt etwas Schriftliches? Ohne das gelten die gesetzlichen Grundregeln — zu Ihren Gunsten.
- Steht eine Staffel- oder Indexmiete nur mündlich im Raum? Dann gilt sie nicht.
- Ist der Vertrag befristet, aber ohne schriftlichen Befristungsgrund? Dann läuft er unbefristet.
- Wurde ein langfristiger Vertrag per E-Mail geändert? Das kann die Befristung kippen.
- Halten Sie mündliche Absprachen in einer Bestätigungs-E-Mail fest.
- Bei Wohnraum gilt weiterhin Schriftform — die Textform-Erleichterung betrifft nur Gewerbe.
Welche Klauseln in einem schriftlichen Vertrag halten und welche nicht, steht unter Mietvertrag prüfen und, aus Vermietersicht, unter Mietvertrag aufsetzen. Zu den beiden Sonderformen: Staffelmiete und Indexmiete. Die Kündigungsfristen klärt Kündigungsfrist für Mieter.
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